Donos de casas, prédios e terrenos abandonados poderão perder definitivamente as propriedades caso ignorem notificações e permaneçam sem demonstrar interesse em recuperar os imóveis.
A medida alcança construções em ruínas, áreas tomadas por mato, imóveis com lixo acumulado, portas arrombadas, danos estruturais e outras situações que indiquem falta de conservação. O acúmulo de impostos durante cinco anos também poderá reforçar a suspeita de abandono.
Depois de cumprir uma série de procedimentos administrativos, a prefeitura poderá utilizar esses espaços em programas de moradias populares, projetos comerciais, serviços públicos e ações de recuperação urbana.
As regras fazem parte do Programa de Reabilitação da Área Central, chamado de ReAC, criado pela Prefeitura de Vitória por meio do Decreto nº 27.034. Inicialmente, a medida ficará concentrada no Centro Histórico e em outros pontos da região central da capital.
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Prefeitura poderá assumir imóvel que estiver abandonado
A nova regulamentação permite que o município arrecade provisoriamente propriedades urbanas privadas quando houver sinais claros de abandono.
No entanto, a prefeitura não poderá simplesmente entrar no imóvel e retirar a propriedade do dono. Antes disso, precisará abrir um processo administrativo individual, realizar vistorias, reunir provas e tentar localizar o responsável.
A fiscalização deverá confirmar que o imóvel está materialmente abandonado, não possui outra pessoa exercendo a posse e não recebe qualquer cuidado ou utilização por parte do proprietário.
Durante a vistoria, os servidores poderão registrar problemas como entulho, pichações, mato alto, janelas quebradas, portas abertas, ausência de manutenção e risco para imóveis vizinhos.
Além disso, ordens municipais de limpeza, fechamento, segurança ou conservação que forem ignoradas poderão ser utilizadas como evidência contra o proprietário.
Dívidas de IPTU poderão indicar desistência de casas e terrenos
A falta de pagamento de tributos municipais também terá peso durante a análise.
De acordo com as regras, o acúmulo de impostos durante cinco anos, combinado com a ausência de posse e de manutenção, poderá indicar que o dono abandonou o patrimônio.
Entretanto, a dívida sozinha não provocará a perda automática da propriedade. A prefeitura ainda precisará comprovar os outros requisitos, notificar o proprietário e garantir o direito de defesa.
Cada casa, prédio ou terreno terá um processo próprio. Portanto, o município não poderá adotar uma decisão geral para todos os imóveis fechados ou com impostos atrasados.
Dono terá prazo para contestar a decisão sobre casas e terrenos
Após reunir os primeiros indícios, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação deverá comunicar oficialmente o proprietário registrado no cadastro municipal.
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O responsável terá 30 dias para apresentar uma contestação. Nesse período, poderá comprovar que utiliza o imóvel, realiza obras, mantém a conservação ou possui um projeto para recuperar a propriedade.
Quando o município não encontrar o dono, a comunicação poderá ocorrer por meio de edital publicado no Diário Oficial e no portal da prefeitura.
Caso a defesa não seja apresentada ou não consiga afastar os indícios, o município poderá publicar um decreto e assumir provisoriamente a posse direta do imóvel.
Proprietário ainda terá três anos para recuperar o bem
Mesmo após a arrecadação provisória, o dono não perderá imediatamente a propriedade.
O decreto estabelece um prazo de três anos para que o responsável manifeste interesse em recuperar o imóvel. Para retomá-lo, deverá regularizar as pendências, demonstrar que pretende conservar o patrimônio e ressarcir eventuais gastos realizados pela prefeitura.
Somente depois desse período, caso nenhuma providência seja adotada, o imóvel poderá ser incorporado definitivamente ao patrimônio municipal.
Na prática, o proprietário terá diferentes oportunidades para evitar a perda. Porém, precisará responder às notificações e comprovar que pretende dar uma destinação adequada à propriedade.
Imóveis poderão virar moradias populares
Uma das principais destinações previstas para as propriedades arrecadadas será a implantação de projetos habitacionais.
Casas, prédios e terrenos poderão integrar programas de Habitação de Interesse Social, destinados principalmente a famílias de menor renda. Imóveis antigos também poderão passar por reformas para receber novas unidades residenciais.
No entanto, nem toda propriedade arrecadada se transformará em moradia popular. A prefeitura poderá utilizar os espaços em repartições públicas, atividades comerciais, projetos privados ou iniciativas voltadas ao desenvolvimento econômico.
A destinação dependerá das condições do imóvel, da localização, do tamanho do terreno e das necessidades identificadas pelo município.
Programa vai criar 11 mil moradias
A Prefeitura de Vitória estima que o programa poderá viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias na região central.
A administração municipal também projeta a chegada de até 27,5 mil novos moradores e a atração de mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
A estratégia busca repovoar uma área que já possui transporte coletivo, escolas, unidades de saúde, comércio, serviços públicos e equipamentos culturais.
Nas últimas décadas, parte do Centro perdeu moradores enquanto prédios vazios, construções degradadas e terrenos sem utilização passaram a ocupar áreas com infraestrutura urbana instalada.
Com o novo programa, a prefeitura pretende aproximar moradia, trabalho, comércio, cultura e lazer. O plano reúne tanto a recuperação de imóveis antigos quanto a construção de novos empreendimentos.
Terrenos vazios poderão pagar IPTU cada vez mais caro
O programa também cria pressão sobre imóveis que não estão completamente abandonados, mas permanecem vazios ou sem cumprir uma função social.
Inicialmente, a prefeitura poderá exigir que o proprietário construa, divida ou utilize a área. A medida recebe o nome de Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios.
Caso a determinação seja ignorada, o município poderá aplicar o IPTU progressivo no tempo. Nesse sistema, a alíquota do imposto aumenta gradualmente enquanto a propriedade continuar sem utilização.
Se nem mesmo o imposto mais alto provocar uma mudança, a prefeitura poderá iniciar um processo de desapropriação. Ainda assim, terá de respeitar todas as etapas, notificações e prazos previstos na legislação.
Reformas poderão receber licenciamento mais rápido
Para estimular a recuperação da região, o programa também simplifica a aprovação de determinados projetos.
Obras de restauração, retrofit, reabilitação, construção de moradias e novos empreendimentos poderão entrar em um sistema especial de licenciamento.
Em algumas situações, a entrega correta dos documentos poderá permitir a emissão automática do Alvará de Execução de Obras.
O profissional responsável assumirá tecnicamente as informações apresentadas e deverá seguir as regras urbanísticas, ambientais e de proteção ao patrimônio histórico.
A simplificação, entretanto, não elimina a fiscalização. Proprietários e responsáveis técnicos poderão responder por informações incorretas ou pelo descumprimento das obrigações assumidas.
Donos de prédios históricos poderão vender potencial construtivo
Outra ferramenta prevista pelo ReAC poderá ajudar a financiar a restauração de imóveis históricos ou degradados.
O proprietário que preservar ou recuperar uma construção poderá receber um certificado correspondente à área que teria autorização para construir, mas deixou de utilizar naquele terreno.
Esse direito poderá ser vendido a outros empreendedores. Com isso, o dinheiro obtido poderá ajudar a pagar as obras realizadas no imóvel protegido.
No Centro Histórico, o programa permite transformar até 100% do potencial construtivo do lote em certificado, desde que o projeto cumpra as exigências municipais.
Monumentos históricos continuarão protegidos
Apesar dos incentivos para novas construções, o decreto mantém regras de proteção para igrejas, monumentos, paisagens urbanas e prédios históricos.
A prefeitura poderá criar áreas especiais ao redor dos bens tombados. Estudos técnicos definirão limites de altura, ocupação e construção dentro desses perímetros.
O objetivo é impedir que novos empreendimentos escondam monumentos, prejudiquem a paisagem ou descaracterizem imóveis de importância histórica.
Antes de receber autorização, cada projeto deverá respeitar as normas específicas estabelecidas para a área onde será construído.
Regras sobre casas e terrenos começam pela região central
As novas medidas não valem automaticamente para todos os bairros de Vitória. Neste primeiro momento, o programa alcança a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, que reúne o Centro Histórico e outros trechos da região central.
Também não basta manter uma casa fechada para perder a propriedade. A prefeitura precisará provar o abandono, abrir um processo, notificar o dono e aguardar todos os prazos de defesa.
Ainda assim, o decreto cria uma política mais rigorosa contra prédios deteriorados, casas em ruínas e terrenos mantidos sem utilização.
Ao mesmo tempo, oferece incentivos para proprietários que decidirem reformar, construir ou transformar os imóveis em moradias, comércios e novos empreendimentos.
