Proprietários que deixam terrenos, casas e prédios em situação prolongada de abandono poderão perder definitivamente esses imóveis para o poder público. Uma nova regulamentação criou um caminho administrativo para que propriedades sem uso e sem conservação passem ao patrimônio municipal.
Depois da incorporação, esses imóveis poderão ganhar uma finalidade completamente diferente. Entre as possibilidades estão a construção de moradias populares, a recuperação de prédios para habitação, a instalação de equipamentos públicos e projetos de revitalização urbana.
A Prefeitura, porém, não poderá simplesmente tomar qualquer casa fechada ou terreno vazio. O Município precisará comprovar o abandono, identificar o proprietário, garantir a defesa e cumprir prazos que podem se estender por anos antes da transferência definitiva.
As regras foram regulamentadas em Vitória e integram o Programa de Reabilitação da Área Central, o ReAC. O Decreto nº 27.034 estabelece os procedimentos que poderão atingir imóveis abandonados principalmente no Centro Histórico e em outras áreas da região central.
Leia também
Casas abandonadas podem ser tomadas pela Prefeitura
A arrecadação de imóveis abandonados será um dos instrumentos utilizados dentro do programa, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Para iniciar o procedimento, fiscais municipais precisarão reunir elementos que indiquem que o proprietário deixou de cuidar do bem e não demonstra intenção de utilizá-lo novamente.
A Prefeitura poderá analisar diferentes sinais. Mato alto, acúmulo de lixo, entulho, portas ou janelas quebradas, pichações, problemas estruturais e ausência prolongada de manutenção poderão entrar na avaliação.
Além disso, situações que ofereçam risco aos vizinhos, pedestres ou outras construções poderão reforçar a caracterização do abandono.
O histórico do imóvel também será levado em consideração. Caso o proprietário receba notificações para limpar, conservar ou reparar a propriedade e ignore sucessivamente as determinações, o Município poderá considerar esse comportamento no processo.
Portanto, deixar uma casa fechada por determinado período não significa, sozinho, que o proprietário perderá o bem.
Dívidas de impostos poderão reforçar indício de abandono
A Prefeitura também poderá analisar a situação tributária da propriedade.
Quando o dono deixa de exercer a posse e acumula pelo menos cinco anos sem pagar os tributos relacionados ao imóvel, o Município poderá usar essa situação como um dos elementos para caracterizar o abandono.
No entanto, uma dívida de IPTU não autoriza automaticamente a retirada da propriedade.
O Município precisará observar o conjunto das circunstâncias. Se o proprietário continua utilizando o imóvel, realiza manutenção ou demonstra interesse efetivo pela propriedade, a existência de impostos atrasados não basta para provocar a perda do bem.
Receba as notícias mais importantes do dia no grupo de WhatsApp do Tempo Novo
Donos terão prazo para impedir perda do imóvel
Antes de avançar com a arrecadação, a Prefeitura deverá abrir um processo administrativo.
O proprietário registrado receberá uma notificação e terá 30 dias para apresentar sua defesa. Nesse período, poderá contestar as informações da fiscalização, apresentar documentos e demonstrar que pretende recuperar, reformar ou utilizar o imóvel.
O Município poderá enviar a comunicação por correspondência ou meio eletrônico.
Caso não consiga localizar o proprietário, a administração poderá recorrer à publicação de edital.
Somente depois dessa etapa a Prefeitura poderá decidir se o imóvel realmente apresenta as características necessárias para seguir no procedimento de arrecadação.
Prefeitura pode assumir imóvel provisoriamente
Se confirmar o abandono, o Município poderá decretar a arrecadação provisória da propriedade.
A partir desse momento, a Prefeitura passa a exercer a posse do imóvel. Ainda assim, o proprietário não perde imediatamente a propriedade de maneira definitiva.
A legislação garante mais três anos para que ele manifeste interesse no bem e adote providências para recuperá-lo.
Dependendo do caso, o dono também poderá precisar regularizar pendências e devolver ao Município valores gastos com limpeza, conservação, segurança ou intervenções realizadas no local.
Proprietário poderá perder imóvel após três anos
A transferência definitiva para o patrimônio público ocorrerá somente se o proprietário permanecer sem agir durante esse período.
Se os três anos terminarem sem manifestação suficiente para recuperar ou retomar o imóvel, a Prefeitura poderá concluir a incorporação.
Com isso, o bem deixa de pertencer ao antigo proprietário e passa oficialmente para o patrimônio municipal.
Somente então o poder público poderá definir uma nova utilização para a propriedade.
Por isso, existe um longo caminho entre a identificação de uma casa abandonada e a perda definitiva do imóvel.
Casas abandonadas e terrenos vazios poderão virar moradias populares
A habitação aparece como uma das principais destinações previstas para os imóveis incorporados.
Casas, terrenos e edifícios poderão entrar em projetos de Habitação de Interesse Social.
No caso de um prédio antigo e vazio, por exemplo, a Prefeitura poderá avaliar a realização de reforma ou retrofit para criar apartamentos. Já um terreno sem construção poderá receber novas unidades habitacionais, desde que possua condições para isso.
A destinação, entretanto, não será obrigatoriamente habitacional em todos os casos.
O Município poderá avaliar o tamanho do imóvel, localização, condições estruturais, custos de recuperação e necessidades do entorno antes de definir o projeto.
Algumas propriedades também poderão receber repartições, serviços públicos ou outras estruturas ligadas à recuperação da região central.
Terrenos abandonados também entram na fiscalização
O Município ainda poderá adotar outras medidas para terrenos que permanecem vazios e sem utilização adequada.
Nesses casos, a Prefeitura poderá exigir que o proprietário dê uma função ao imóvel por meio do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, conhecido como PEUC.
O mecanismo permite estabelecer prazos para que o dono construa, parcele ou utilize a área.
Caso ele ignore as exigências, o Município poderá aplicar o IPTU Progressivo no Tempo.
Com essa cobrança, a alíquota do imposto aumenta gradualmente enquanto o proprietário mantém a situação considerada irregular.
Depois do cumprimento das etapas estabelecidas pela legislação, o processo poderá chegar até mesmo à desapropriação.
Prefeitura projeta 11 mil novas moradias
As medidas contra imóveis abandonados fazem parte de uma estratégia mais ampla para voltar a ocupar a região central com moradores.
A estimativa da Prefeitura é que o ReAC crie condições para viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias.
O Município também projeta atrair até 27,5 mil novos moradores e estimular mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
A região central já concentra transporte público, comércio, escolas, equipamentos culturais e diversos serviços. Entretanto, parte dos imóveis perdeu ocupação ao longo dos anos e entrou em processo de deterioração.
Por isso, a administração municipal pretende usar a expansão da habitação como uma das ferramentas para recuperar essas áreas.
Quem recuperar imóvel poderá receber incentivos
O programa não atua apenas sobre propriedades abandonadas.
Proprietários interessados em reformar e reaproveitar seus imóveis também poderão acessar mecanismos de incentivo.
Projetos de retrofit, reformas, novas construções e empreendimentos residenciais poderão contar com processos de licenciamento facilitados, desde que atendam às regras municipais.
Outro mecanismo previsto é a Transferência do Potencial Construtivo.
Esse instrumento permite, dentro das normas do Município, negociar parte do potencial de construção que não pode ser utilizado na própria propriedade.
A Prefeitura pretende aplicar essa ferramenta principalmente na recuperação de imóveis antigos e na preservação de construções consideradas importantes para a história da cidade.
Qualquer casa vazia poderá ser tomada?
A simples existência de uma casa fechada, de um imóvel colocado à venda ou de um terreno sem construção não autoriza a Prefeitura a tomar a propriedade.
O Município deverá comprovar uma situação efetiva de abandono ou o descumprimento das regras relacionadas à função social da propriedade.
Além disso, o dono terá direito a notificação, defesa e aos prazos previstos antes de qualquer incorporação definitiva.
No caso do ReAC, as medidas começam principalmente na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, que abrange o Centro Histórico e outros trechos da região central de Vitória.
Assim, o foco está em propriedades que permanecem abandonadas por longos períodos, acumulam problemas de conservação e cujos proprietários deixam de atender às determinações do poder público.
Somente depois de concluir todo o procedimento legal a Prefeitura poderá transformar esses imóveis em patrimônio municipal e destiná-los, inclusive, à construção de moradias populares.
