Prédios fechados, casas em ruínas e terrenos abandonados poderão passar para as mãos do poder público quando os proprietários ignorarem notificações e não demonstrarem interesse em recuperar os imóveis.
A medida atinge propriedades com lixo acumulado, mato alto, portas arrombadas, falta de manutenção e até risco estrutural. Dívidas tributárias mantidas por vários anos também poderão servir como indício de que o dono desistiu do patrimônio.
Após assumir provisoriamente o imóvel, a prefeitura poderá destiná-lo a projetos habitacionais, serviços públicos, recuperação urbana ou atividades econômicas. Dessa forma, construções hoje vazias poderão dar lugar a moradias populares, comércios, empresas e outros empreendimentos.
As novas regras fazem parte do Programa de Reabilitação da Área Central, o ReAC, criado pela Prefeitura de Vitória por meio do Decreto nº 27.034. A iniciativa pretende recuperar o Centro Histórico, atrair novos moradores e combater o abandono de imóveis na região.
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Prefeitura poderá assumir imóveis abandonados
O decreto autoriza a arrecadação de imóveis urbanos privados abandonados dentro da Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, a ZEIU 1. A área abrange o Centro Histórico e outros trechos da região central da capital.
Apesar do impacto da medida, a prefeitura não poderá simplesmente retirar a propriedade do dono. Antes disso, o município terá de abrir um processo administrativo, comprovar o abandono, localizar o proprietário e garantir o direito de defesa.
Para iniciar o procedimento, a fiscalização deverá identificar três situações ao mesmo tempo:
- abandono material do imóvel;
- ausência de outra pessoa exercendo a posse;
- falta de interesse do proprietário em conservar ou utilizar o bem.
Durante a vistoria, os fiscais poderão registrar portas e janelas arrombadas, lixo, entulho, pichações, mato alto, falta de pintura, danos estruturais e riscos para moradores da vizinhança.
Além disso, a prefeitura poderá considerar que existe intenção de abandono quando o proprietário deixar de exercer a posse e acumular cinco anos de tributos não pagos.
O descumprimento frequente de ordens de limpeza, conservação, fechamento e segurança também poderá reforçar a conclusão de que o dono não pretende cuidar do imóvel.
Proprietário terá prazo para impedir a perda do imóvel
Antes de assumir a propriedade, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação deverá comunicar oficialmente o dono que aparece no cadastro municipal.
Depois de receber a notificação, o proprietário terá 30 dias para apresentar uma contestação e comprovar que ainda utiliza, conserva ou pretende recuperar o imóvel, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
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Caso o município não consiga localizar o responsável, poderá publicar um edital no Diário Oficial e no portal da prefeitura.
Se o abandono ficar comprovado, a administração municipal poderá publicar um decreto de arrecadação e assumir provisoriamente a posse direta da propriedade.
Mesmo nessa fase, o dono ainda terá três anos para recuperar o imóvel. Para isso, deverá demonstrar interesse em conservar o patrimônio, quitar as dívidas existentes e ressarcir eventuais melhorias realizadas pelo poder público.
Somente depois desse período, caso o proprietário não tome nenhuma providência, o imóvel poderá ser incorporado definitivamente ao patrimônio municipal.
Imóvel poderá virar moradia, comércio ou serviço público
Depois da arrecadação provisória, a prefeitura poderá usar a propriedade em ações previstas no programa de recuperação da região central.
Entre as possibilidades estão projetos de habitação, serviços públicos, atividades comerciais, empreendimentos privados e iniciativas voltadas ao desenvolvimento econômico.
Parte dos imóveis poderá integrar programas de Habitação de Interesse Social. Nesse caso, prédios e terrenos abandonados poderão receber moradias destinadas a famílias de menor renda.
No entanto, o decreto não determina que todas as propriedades arrecadadas virem casas populares. A prefeitura deverá analisar as condições, a localização e a utilidade de cada imóvel antes de definir sua destinação.
Imóveis vazios também poderão pagar IPTU mais caro
O programa não atinge apenas construções completamente abandonadas. Imóveis vazios, subutilizados ou mantidos sem função social também poderão sofrer medidas administrativas.
Inicialmente, o município poderá obrigar o proprietário a parcelar, construir ou utilizar a área. Esse mecanismo recebe o nome de Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, o PEUC.
Caso o dono continue sem utilizar o imóvel, a prefeitura poderá aplicar o IPTU progressivo no tempo. Na prática, a alíquota do imposto aumentará gradualmente enquanto a propriedade permanecer parada.
Se nem mesmo a cobrança maior provocar uma mudança, o município poderá avançar para uma possível desapropriação. Entretanto, a prefeitura precisará cumprir todos os prazos, notificações e requisitos previstos na legislação.
Portanto, nenhuma dessas medidas ocorrerá de forma imediata. Cada propriedade passará por uma análise individual e terá um processo administrativo próprio.
Programa pretende criar até 11 mil moradias
Segundo a Prefeitura de Vitória, o ReAC poderá viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias na região central.
A administração municipal também projeta atrair até 27,5 mil novos moradores e movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
Parte das residências poderá entrar em projetos de Habitação de Interesse Social. Com isso, a prefeitura pretende levar famílias de diferentes faixas de renda para uma região que já possui ruas, transporte coletivo, comércio, escolas, serviços públicos e equipamentos culturais.
Nas últimas décadas, o Centro perdeu moradores enquanto prédios vazios e construções degradadas passaram a ocupar terrenos com infraestrutura urbana instalada.
Por isso, o programa busca aproximar moradia, trabalho, lazer e serviços. Além de recuperar edificações antigas, o município pretende estimular novas construções em terrenos vazios ou pouco utilizados.
Obras poderão receber licenciamento mais rápido
O decreto também cria regras para acelerar a aprovação de obras na região central.
Projetos de retrofit, restauração, reabilitação, novas construções e habitação social poderão entrar em um sistema simplificado de licenciamento.
Em determinadas situações, a entrega da documentação exigida poderá gerar automaticamente o Alvará de Execução de Obras.
Nesse modelo, o profissional responsável assumirá tecnicamente as informações apresentadas e deverá cumprir as normas urbanísticas e de proteção do patrimônio histórico.
A prefeitura espera reduzir o tempo de espera e facilitar a entrada de investidores. Contudo, a simplificação não elimina a fiscalização.
O município continuará acompanhando as obras e poderá responsabilizar proprietários e profissionais que apresentarem dados incorretos ou descumprirem as obrigações assumidas.
Donos de imóveis históricos poderão vender direito de construção
Outro mecanismo criado pelo ReAC é a Transferência do Potencial Construtivo. A ferramenta poderá ajudar proprietários a financiar a recuperação de prédios históricos ou degradados.
Ao preservar, restaurar ou reabilitar um imóvel, o dono poderá receber um certificado correspondente à área que teria direito de construir, mas deixou de utilizar naquele terreno.
Posteriormente, o proprietário poderá vender esse potencial construtivo a terceiros. O dinheiro obtido poderá ajudar no pagamento das obras de recuperação.
No Centro Histórico, o decreto permite converter até 100% do potencial construtivo do lote em certificado, desde que o projeto cumpra todas as exigências municipais.
Patrimônio histórico continuará protegido
Embora estimule novas construções e a chegada de moradores, o programa também prevê medidas para proteger igrejas, monumentos, prédios históricos e paisagens urbanas.
A prefeitura poderá criar Perímetros de Proteção de Vizinhança de Bem Tombado. Dentro dessas áreas, estudos técnicos definirão limites de altura, ocupação e construção.
As regras deverão preservar a visibilidade e as características dos bens protegidos. Assim, um novo empreendimento não poderá bloquear ou descaracterizar um monumento histórico.
Antes de receber autorização, o projeto precisará respeitar os critérios definidos para cada perímetro de proteção.
Medida começa pelo Centro de Vitória
Apesar da abrangência anunciada, as regras não valem automaticamente para todos os bairros nem para todos os imóveis de Vitória.
Neste primeiro momento, o ReAC alcança a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, que reúne o Centro Histórico e outros trechos da região central da capital.
Além disso, manter um prédio fechado não significa, por si só, que o proprietário perderá o imóvel. O município precisará comprovar o abandono, abrir um processo administrativo, notificar o dono e respeitar os prazos de defesa.
Ainda assim, o decreto inaugura uma política mais rígida contra imóveis degradados e sem utilização. Ao mesmo tempo, cria incentivos para proprietários que decidirem reformar, construir ou transformar essas áreas em moradias e novos empreendimentos.
