Casas abandonadas, terrenos sem manutenção e prédios deteriorados poderão ser tomados pelas prefeituras e utilizados para a construção de moradias populares. A legislação brasileira permite que o poder público assuma propriedades em situação comprovada de abandono e aproveite esses espaços em projetos habitacionais, equipamentos públicos e outras iniciativas de interesse social.
A medida já possui respaldo na legislação federal, mas ganhou força com a adoção de novas regulamentações municipais. Diversas capitais brasileiras estabeleceram procedimentos para localizar imóveis abandonados, identificar seus proprietários e recuperar construções que permanecem inutilizadas há anos.
Além de melhorar as condições urbanas, a iniciativa pretende ampliar o acesso à moradia para famílias de baixa renda. Em uma das capitais, por exemplo, a prefeitura desenvolveu um programa de revitalização que poderá estimular a construção de até 11 mil novas unidades habitacionais.
Entretanto, a administração municipal não poderá retirar um imóvel de seu proprietário apenas porque ele está vazio. A arrecadação depende da comprovação do abandono, da abertura de um procedimento administrativo e do cumprimento das garantias legais, incluindo o direito de defesa do dono.
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Prefeitura vai tomar casas vazias e terrenos abandonados
Uma das capitais que passaram a adotar novas medidas para recuperar propriedades abandonadas foi Vitória, no Espírito Santo.
A Prefeitura criou o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), regulamentado pelo Decreto nº 27.034, publicado em julho de 2026.
A iniciativa estabelece instrumentos para revitalizar imóveis deteriorados, recuperar construções antigas e incentivar novos empreendimentos na região central da cidade.
Entre as medidas previstas está a possibilidade de o município arrecadar propriedades particulares quando comprovar que os donos abandonaram os imóveis e deixaram de exercer a posse, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
A regulamentação contempla a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que abrange o Centro Histórico e outras áreas centrais da capital.
Segundo as projeções municipais, o programa poderá estimular a construção de 8 mil a 11 mil novas unidades habitacionais.
Além disso, a administração pretende atrair até 27,5 mil novos moradores para a região e incentivar investimentos privados superiores a R$ 6 bilhões.
Para alcançar esses objetivos, o município aposta na recuperação de prédios antigos, no aproveitamento de terrenos e na criação de condições para novos empreendimentos residenciais.
O programa também inclui incentivos à Habitação de Interesse Social, voltada ao atendimento de famílias que enfrentam dificuldades para adquirir ou alugar uma residência.
Contudo, a estimativa de 11 mil moradias corresponde ao potencial de todo o programa. Isso não significa que todas as unidades serão populares ou que serão construídas exclusivamente em terrenos e imóveis arrecadados pela Prefeitura.
Quais casas e terrenos podem ser tomados pela prefeitura?
As regras municipais estabelecem critérios para que os órgãos de fiscalização identifiquem propriedades que apresentam sinais efetivos de abandono.
Em Vitória, por exemplo, os agentes poderão realizar vistorias e reunir informações sobre as condições dos imóveis.
Entre os indícios que podem motivar uma investigação estão:
- Casas com portas e janelas quebradas, arrombadas ou inexistentes;
- Terrenos abandonados, com mato alto e acúmulo de lixo ou entulho;
- Prédios antigos com estruturas deterioradas e ausência de manutenção;
- Construções que apresentam riscos à segurança dos moradores da vizinhança;
- Imóveis cujos proprietários deixam de atender repetidamente às notificações de limpeza e conservação.
Entretanto, a existência dessas condições não significa que a Prefeitura poderá assumir imediatamente a propriedade.
Para realizar a arrecadação, o município precisará comprovar o abandono material, verificar a inexistência de posse exercida por terceiros e reunir elementos que demonstrem a intenção do proprietário de não conservar o imóvel.
Além disso, a legislação federal permite presumir essa intenção quando o dono deixa de exercer a posse e permanece cinco anos sem pagar os encargos fiscais relacionados à propriedade.
Mesmo nesses casos, a administração deverá analisar individualmente a situação do imóvel e respeitar todas as etapas do procedimento administrativo.
Prefeitura já autorizou a tomada de imóveis abandonados
Outra capital brasileira que avançou na recuperação de propriedades abandonadas foi Salvador, na Bahia.
Em fevereiro de 2026, a Prefeitura publicou decretos autorizando a arrecadação de 36 unidades imobiliárias abandonadas no bairro do Comércio.
A medida ocorreu após a administração municipal avaliar as condições das propriedades e realizar os procedimentos previstos na legislação.
Com a iniciativa, o poder público pretende recuperar imóveis deteriorados e estimular a revitalização de uma região de grande importância histórica e econômica.
A arrecadação segue as disposições da Lei Municipal nº 8.553/2014 e do Decreto nº 40.025/2025, que regulamentam a atuação do município diante de propriedades abandonadas.
Depois de assumir os imóveis conforme os procedimentos legais, a Prefeitura poderá direcioná-los a projetos de recuperação urbana, serviços públicos e outras ações de interesse coletivo.
A utilização para empreendimentos habitacionais também está entre as possibilidades. Contudo, o município ainda não confirmou que todas as 36 unidades serão destinadas à construção de moradias populares.
Rio de Janeiro permite transformar imóveis abandonados em casas populares
No Rio de Janeiro, a Prefeitura também dispõe de instrumentos para recuperar propriedades particulares em situação de abandono.
O novo Plano Diretor, instituído pela Lei Complementar nº 270/2024, estabeleceu mecanismos que permitem ao município identificar e arrecadar esses imóveis.
A regulamentação contempla situações de abandono por três anos ou mais, associadas a dívidas de IPTU inscritas em dívida ativa, respeitando os requisitos previstos na legislação federal.
Após identificar a situação, a administração poderá notificar o proprietário e iniciar o procedimento para verificar se existem condições legais para a arrecadação.
O responsável terá 30 dias para apresentar contestação, conforme as regras aplicáveis.
Caso a Prefeitura comprove o abandono e conclua todas as etapas administrativas, poderá assumir o imóvel nos termos da legislação.
Entre as finalidades previstas estão os programas de Habitação de Interesse Social e de Locação Social.
Essas iniciativas buscam ampliar as alternativas de moradia para famílias de baixa renda, inclusive por meio da oferta de imóveis com aluguel subsidiado.
Além disso, a administração poderá utilizar as propriedades em projetos de regularização fundiária, serviços públicos e outras ações de interesse social.
São Paulo também poderá assumir terrenos e casas abandonadas
A Prefeitura de São Paulo também possui autorização legal para arrecadar imóveis que estejam efetivamente abandonados por seus proprietários.
A Lei Municipal nº 17.734/2022 estabelece as regras administrativas para identificar essas propriedades e realizar o procedimento de arrecadação.
Entre os critérios considerados estão a interrupção dos atos de posse pelo proprietário e a ausência de pagamento dos tributos municipais durante cinco anos.
Ao identificar esses indícios, o município poderá abrir uma investigação administrativa para verificar as condições do imóvel e comunicar formalmente o responsável.
O procedimento deverá garantir ao proprietário a oportunidade de apresentar documentos e contestar a alegação de abandono.
Se a Prefeitura comprovar os requisitos legais, poderá realizar a arrecadação provisória da propriedade.
Posteriormente, após o prazo de três anos e o cumprimento das demais exigências, o imóvel poderá ser incorporado definitivamente ao patrimônio municipal.
A administração terá, então, a possibilidade de direcionar o espaço a programas habitacionais, projetos de regularização fundiária e outras iniciativas de interesse público.
Recife e Porto Alegre também adotam medidas contra imóveis abandonados
Outras duas capitais brasileiras também passaram a utilizar instrumentos específicos para identificar e recuperar propriedades urbanas abandonadas.
Em Recife, Pernambuco, a Prefeitura publicou o Decreto nº 39.102, em setembro de 2025, estabelecendo procedimentos para investigar e arrecadar imóveis particulares em situação de abandono.
A regulamentação permite que os órgãos municipais reúnam fotografias, documentos, informações tributárias e laudos técnicos para avaliar as condições de cada propriedade.
Depois de identificar os indícios, a administração deverá notificar o proprietário e assegurar o direito de defesa.
Caso confirme a situação de abandono, o município poderá realizar a arrecadação provisória. A incorporação definitiva dependerá do cumprimento do prazo e das demais condições estabelecidas pela legislação.
Já em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul, a administração municipal criou o Cadastro Municipal de Imóveis Abandonados.
A iniciativa foi instituída pela Lei nº 14.515, publicada em março de 2026, e regulamentada pelo Decreto nº 23.847, de julho do mesmo ano.
O cadastro permite identificar terrenos, casas e prédios sem manutenção, reunindo informações que auxiliam o trabalho de fiscalização e a comunicação com os responsáveis.
Entretanto, a inclusão de uma propriedade nessa relação não significa que o proprietário perderá automaticamente o imóvel.
Para que ocorra a arrecadação, a Prefeitura precisará comprovar os requisitos legais e seguir os procedimentos administrativos específicos.
Quantos anos uma casa precisa ficar abandonada para a prefeitura tomar?
A legislação federal determina as condições necessárias para que os municípios possam arrecadar imóveis urbanos abandonados.
O artigo 64 da Lei nº 13.465/2017 estabelece que propriedades particulares poderão ser consideradas bens vagos quando seus donos demonstrarem intenção de não conservá-las.
A norma permite presumir essa intenção quando duas situações acontecem simultaneamente: o proprietário deixa de exercer a posse e permanece cinco anos sem pagar os encargos fiscais relacionados ao imóvel.
Entretanto, a falta de pagamento dos tributos durante cinco anos não provoca a perda automática da propriedade.
Antes de realizar a arrecadação, a Prefeitura deverá abrir um processo administrativo, reunir provas da situação de abandono e notificar formalmente o responsável.
O proprietário terá prazo de 30 dias, contados do recebimento da notificação, para contestar o procedimento.
Caso a administração comprove o abandono e cumpra todas as exigências, poderá arrecadar o imóvel e assumir sua posse provisoriamente.
A incorporação definitiva ao patrimônio público poderá ocorrer depois de três anos, respeitadas as condições estabelecidas pela legislação.
Durante esse período, o antigo proprietário ainda poderá reivindicar o imóvel, desde que observe os requisitos legais, inclusive eventual obrigação de ressarcir despesas realizadas pelo município.
Portanto, não existe uma regra que permita às prefeituras tomar imediatamente qualquer casa que permaneça fechada durante cinco anos.
Casas vazias e terrenos abandonados podem virar moradias populares
Após a conclusão dos procedimentos legais, os imóveis arrecadados poderão receber uma nova destinação definida pelo poder público.
O artigo 65 da Lei nº 13.465/2017 autoriza os municípios a utilizar essas propriedades em programas habitacionais, serviços públicos e projetos de regularização fundiária de interesse social.
Na prática, prédios antigos poderão passar por reformas e adaptações para abrigar apartamentos destinados a famílias de baixa renda.
Da mesma forma, terrenos abandonados poderão receber conjuntos habitacionais e novos empreendimentos residenciais, desde que atendam às exigências urbanísticas e ambientais.
Entretanto, a legislação não obriga as prefeituras a transformar todos os imóveis arrecadados em moradias populares.
Cada administração municipal deverá avaliar as características da propriedade e definir sua utilização conforme as necessidades da população e as regras aplicáveis.
Quem possui uma casa vazia, mantém a conservação do patrimônio e continua exercendo seus direitos sobre a propriedade não perderá automaticamente o imóvel. A ausência de moradores, isoladamente, não caracteriza abandono.
Com essas medidas, prefeituras brasileiras ampliam os instrumentos para recuperar propriedades deterioradas, revitalizar regiões urbanas e aproveitar imóveis abandonados em projetos de interesse coletivo, incluindo a construção de novas moradias populares.
