Imóveis deixados por anos sem manutenção e terrenos que não cumprem nenhuma função poderão passar por um processo que termina com a transferência da propriedade para o município. A medida alcança desde casas fechadas e construções deterioradas até áreas vazias mantidas sem utilização.
Uma das destinações possíveis para essas propriedades será a criação de moradias populares. O poder público também poderá aproveitar os espaços para equipamentos públicos, serviços ou projetos destinados à recuperação de áreas degradadas.
Entretanto, a perda do imóvel não acontece de forma automática. Uma residência simplesmente fechada, por exemplo, não poderá ser incorporada ao patrimônio público apenas porque está sem moradores. Antes disso, a administração terá que reunir provas, identificar o proprietário e garantir direito de defesa.
O processo pode levar anos. Além da fiscalização inicial, existem prazos para contestação e até uma janela de três anos para que o proprietário tente recuperar um imóvel que já tenha sido arrecadado provisoriamente.
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As novas regras foram regulamentadas em Vitória, no Espírito Santo, dentro do Programa de Reabilitação da Área Central, chamado ReAC. O Decreto nº 27.034 estabelece mecanismos para enfrentar imóveis abandonados, vazios ou subutilizados na região central da capital.
Prefeitura vai assumir casas consideradas abandonadas
A arrecadação de um imóvel privado exige mais do que sinais de falta de conservação, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Para iniciar o procedimento, a prefeitura terá que identificar características que indiquem abandono efetivo da propriedade. Também deverá verificar se nenhuma outra pessoa exerce a posse e se existem elementos que demonstrem falta de interesse do proprietário em manter o patrimônio.
Durante a fiscalização, diferentes situações poderão entrar no relatório.
Mato alto, lixo, entulho, pichações, portas quebradas, janelas ausentes e sinais graves de deterioração poderão servir como evidências. Problemas estruturais capazes de colocar vizinhos ou pedestres em risco também pesam na análise.
Além disso, o descumprimento repetido de determinações municipais para limpeza, conservação ou segurança poderá reforçar a caracterização do abandono.
Cinco anos sem pagar IPTU poderão pesar contra proprietário
A situação tributária também poderá influenciar o procedimento.
Quando o proprietário deixar de exercer a posse e permanecer cinco anos sem pagar os tributos relacionados ao imóvel, o município poderá considerar essa circunstância como um dos indícios de intenção de abandono.
Isso não significa que uma dívida de IPTU, isoladamente, fará alguém perder automaticamente uma casa ou terreno.
A administração ainda deverá cumprir o procedimento previsto no decreto e comprovar os requisitos necessários para arrecadar o imóvel.
Portanto, o simples atraso de imposto não equivale à perda da propriedade.
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Dono terá 30 dias para tentar impedir arrecadação de casas ou terrenos
Depois que a prefeitura identificar uma situação que pode configurar abandono, começará a fase administrativa.
O proprietário que aparece nos registros municipais deverá ser comunicado sobre o procedimento e terá 30 dias para apresentar uma impugnação.
A notificação poderá ocorrer pelos meios previstos pela administração, inclusive eletronicamente ou pelos Correios.
Caso o responsável não seja encontrado depois das tentativas permitidas, a prefeitura poderá publicar um edital no Diário Oficial e em seus canais oficiais.
A defesa será analisada antes da decisão.
Somente depois desse processo o município poderá editar um decreto de arrecadação provisória e assumir a posse do imóvel.
Mesmo após prefeitura assumir imóvel, dono terá três anos
A arrecadação provisória também não representa a perda imediata e definitiva da propriedade.
Depois que o município assumir a posse, começa um período de três anos no qual o proprietário ainda poderá demonstrar interesse em conservar e recuperar o bem.
Para retomar a propriedade, entretanto, ele poderá ter que regularizar débitos e ressarcir gastos realizados pelo poder público com melhorias ou intervenções no local.
Se o prazo terminar sem nenhuma providência do proprietário, a situação muda.
Nesse caso, o imóvel poderá ser incorporado definitivamente ao patrimônio municipal.
Ou seja, existe uma sequência de etapas entre a primeira fiscalização e uma eventual perda definitiva do patrimônio.
Casas abandonadas podem virar moradias populares
Depois de incorporar uma propriedade, a prefeitura poderá decidir qual será a melhor utilização do espaço.
Entre as possibilidades está a transformação de imóveis em projetos de Habitação de Interesse Social (HIS).
Assim, uma construção que permaneceu vazia durante anos poderá ser recuperada e passar a abrigar famílias por meio de programas habitacionais.
Porém, nem toda casa arrecadada obrigatoriamente será transformada em moradia popular.
Cada imóvel deverá passar por avaliação. Localização, estado da construção, tamanho do terreno, custos de recuperação e interesse público poderão influenciar a destinação.
Também existe a possibilidade de utilização para serviços, equipamentos públicos ou outros projetos de revitalização urbana.
Terrenos abandonados podem enfrentar outro processo
Os terrenos vazios e imóveis subutilizados também entram na estratégia, mas podem seguir um caminho diferente daquele aplicado às propriedades consideradas abandonadas.
Um dos instrumentos disponíveis é o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC).
Por esse mecanismo, a prefeitura pode determinar que o proprietário dê uma utilização adequada a uma área que não cumpre sua função social.
Se o dono ignorar a exigência, outras medidas poderão surgir.
Entre elas está o IPTU progressivo no tempo, que permite aumentar gradualmente a cobrança do imposto enquanto a situação permanecer irregular.
Depois das etapas previstas pela legislação, o município ainda poderá chegar à desapropriação.
Por isso, casas abandonadas e terrenos vazios podem acabar incorporados ao patrimônio público por procedimentos diferentes.
Prefeitura projeta 11 mil novas moradias
A utilização desses imóveis faz parte de um plano mais amplo para voltar a ocupar a região central.
A Prefeitura de Vitória calcula que o ReAC tenha potencial para viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias.
A projeção também considera a chegada de até 27,5 mil novos moradores à área central.
Além disso, o município trabalha com a expectativa de movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
A intenção é aproveitar uma região que já conta com transporte, comércio, escolas, serviços públicos, equipamentos culturais e infraestrutura urbana.
Ao longo dos anos, porém, diferentes imóveis ficaram vazios ou passaram por processos de deterioração.
Agora, a habitação aparece como uma das principais ferramentas escolhidas para aumentar novamente a ocupação da região.
Reforma de prédios também terá incentivos
O programa não atua somente com punições para imóveis abandonados.
Quem deseja restaurar, reformar ou construir na região poderá encontrar mecanismos destinados a facilitar novos investimentos.
Projetos de retrofit, recuperação de construções antigas, novas edificações e empreendimentos habitacionais poderão acessar procedimentos simplificados de licenciamento em determinadas situações.
Também existe previsão de emissão eletrônica e automática do Alvará de Execução de Obras nos casos que atendam aos requisitos estabelecidos.
Mesmo com a simplificação, profissionais responsáveis pelos projetos continuam obrigados a respeitar normas urbanísticas, de segurança e de preservação do patrimônio.
Proprietários de imóveis históricos podem negociar potencial construtivo
Outra frente busca facilitar a recuperação de prédios históricos.
O ReAC permite utilizar a chamada Transferência do Potencial Construtivo, instrumento pelo qual o proprietário pode transformar parte do direito de construir não utilizado no imóvel em um ativo que pode ser transferido conforme as regras municipais.
No Centro Histórico, determinados imóveis poderão converter até 100% desse potencial.
A ideia é criar uma fonte adicional de recursos para proprietários que precisam restaurar construções protegidas, mas encontram dificuldade para bancar as obras.
Assim, a prefeitura combina mecanismos de cobrança pelo abandono com incentivos para quem pretende recuperar o patrimônio.
Regra contra casas vazias e terrenos abandonados
Apesar da repercussão, as novas medidas não significam que qualquer terreno vazio ou casa fechada de Vitória poderá ser tomada pela prefeitura.
A aplicação inicial do ReAC está concentrada na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que abrange o Centro Histórico e outros trechos da região central.
Além disso, cada propriedade precisará ser analisada individualmente.
Uma casa fechada temporariamente, um imóvel colocado à venda ou um terreno mantido sem construção não provocam automaticamente a transferência da propriedade.
O foco está principalmente nos casos em que existem sinais prolongados de abandono, falta de conservação, ausência de posse e outros elementos previstos na regulamentação.
Para proprietários que deixam construções se deteriorarem durante anos, acumulam pendências e ignoram sucessivas determinações do município, porém, a consequência poderá ser mais severa: depois de todo o processo administrativo e dos prazos de defesa, o imóvel poderá terminar definitivamente nas mãos da prefeitura.
