Proprietários que deixam casas, terrenos e prédios em situação de abandono poderão perder seus imóveis para as prefeituras. A legislação brasileira autoriza os municípios a assumir propriedades particulares quando comprovam o abandono e cumprem os procedimentos legais. Depois disso, o poder público poderá utilizar essas áreas para construir moradias populares e desenvolver projetos de interesse social.
A medida ganha espaço em diferentes regiões do Brasil. Nos últimos meses, administrações municipais regulamentaram novas formas de fiscalização, identificação e recuperação de imóveis que permanecem sem utilização e apresentam sinais de deterioração.
Além disso, algumas capitais já começaram a colocar essas regras em prática. Uma delas lançou um programa de revitalização urbana com potencial para estimular a construção de 11 mil novas moradias, enquanto outra autorizou a arrecadação de 36 unidades imobiliárias abandonadas.
Entretanto, a prefeitura não poderá retirar uma casa de seu proprietário simplesmente porque ninguém mora nela. A perda da propriedade exige a comprovação do abandono, a notificação do responsável e o respeito aos prazos e às garantias estabelecidos pela legislação.
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Prefeitura vai tomar casas vazias e terrenos abandonados
Uma das capitais que ampliaram as medidas para recuperar imóveis abandonados foi Vitória, no Espírito Santo.
Em julho de 2026, a Prefeitura regulamentou o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), por meio do Decreto nº 27.034.
O programa pretende transformar a região central da cidade, recuperar prédios antigos e incentivar a ocupação de terrenos que atualmente não recebem aproveitamento adequado.
Entre as iniciativas previstas está a arrecadação de propriedades particulares cujos proprietários tenham abandonado seus imóveis, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
A medida alcança a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que inclui o Centro Histórico e outras áreas centrais.
Além disso, o município estabeleceu condições para estimular a construção de novos empreendimentos residenciais, inclusive aqueles destinados à Habitação de Interesse Social.
A expectativa da Prefeitura é viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas unidades habitacionais na região.
O planejamento também prevê atrair até 27,5 mil novos moradores e movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
Para alcançar esses resultados, a administração municipal pretende combinar a recuperação de construções antigas com novos empreendimentos em terrenos disponíveis.
Entretanto, as 11 mil moradias representam uma estimativa de todo o programa de revitalização. Portanto, isso não significa que todas serão destinadas a famílias de baixa renda ou construídas em imóveis tomados dos antigos proprietários.
Quais casas e terrenos poderão ser tomados pela prefeitura?
As administrações municipais utilizam diferentes critérios para identificar propriedades que apresentam indícios de abandono.
Inicialmente, os órgãos de fiscalização podem realizar vistorias, consultar informações tributárias e verificar se o proprietário mantém alguma atividade de conservação.
Entre os sinais que podem levar à abertura de uma investigação estão:
- Casas abandonadas: imóveis com portas quebradas, janelas destruídas e ausência prolongada de manutenção;
- Terrenos sem conservação: áreas com mato alto, lixo acumulado, entulho e sinais de abandono;
- Prédios deteriorados: construções antigas que apresentam problemas estruturais e permanecem sem cuidados;
- Imóveis que oferecem riscos: propriedades com possibilidade de desabamento, incêndio ou problemas sanitários;
- Construções sem responsável localizado: imóveis cujos proprietários não são encontrados após tentativas de contato;
- Propriedades com dívidas antigas: casas e terrenos que apresentam inadimplência tributária prolongada, associada a outros elementos de abandono.
Entretanto, esses sinais não autorizam a transferência imediata do imóvel para a Prefeitura.
Os fiscais precisam avaliar a situação individualmente e reunir elementos que comprovem o abandono efetivo da propriedade.
Além disso, o município deve verificar se alguém exerce a posse do imóvel e assegurar que o proprietário tenha a oportunidade de apresentar sua defesa.
Dessa forma, uma casa fechada, mas conservada e mantida pelo dono, não se torna automaticamente um imóvel abandonado.
Prefeitura já autorizou a tomada imóveis abandonados
A Prefeitura de Salvador, na Bahia, deu um passo importante na recuperação de propriedades particulares que permaneceram abandonadas durante anos.
Em fevereiro de 2026, a administração municipal publicou decretos que autorizaram a arrecadação de 36 unidades imobiliárias localizadas no bairro do Comércio, uma das regiões históricas da capital.
Antes da decisão, equipes municipais avaliaram as condições dos imóveis e reuniram documentos para comprovar a situação de abandono.
A iniciativa segue a Lei Municipal nº 8.553/2014 e o Decreto nº 40.025/2025, que estabelecem os procedimentos necessários para o município assumir propriedades abandonadas.
Com isso, a Prefeitura pretende recuperar construções deterioradas, melhorar a segurança e estimular novos investimentos na região central.
Os imóveis também poderão receber projetos habitacionais, equipamentos públicos e outras iniciativas de interesse coletivo.
Contudo, a administração ainda não anunciou que todas as 36 unidades terão como destino a construção de moradias populares.
Rio de Janeiro permite transformar imóveis abandonados em casas populares
A Prefeitura do Rio de Janeiro também possui instrumentos legais para assumir propriedades particulares em situação de abandono.
A Lei Complementar nº 270/2024, responsável pela revisão do Plano Diretor, estabeleceu regras para identificar imóveis que deixaram de cumprir sua função social.
O artigo 161 prevê a abertura de procedimentos administrativos para propriedades que apresentam dívidas de IPTU inscritas em dívida ativa e situação de abandono durante três anos ou mais.
No entanto, a identificação dessas condições permite iniciar a investigação, sem dispensar o cumprimento das exigências federais para a arrecadação.
Após a notificação, o proprietário terá 30 dias para apresentar contestação.
Se a administração comprovar os requisitos legais, poderá arrecadar a propriedade e seguir as etapas necessárias para sua incorporação ao patrimônio municipal.
Entre as destinações previstas estão os programas de Habitação de Interesse Social e Locação Social.
Nesse caso, a Prefeitura poderá aproveitar imóveis recuperados para ampliar a oferta de residências destinadas à população de baixa renda.
Além disso, as propriedades poderão atender a projetos de regularização fundiária e outras necessidades coletivas.
São Paulo também poderá assumir terrenos e casas abandonadas
Na cidade de São Paulo, a Lei Municipal nº 17.734/2022 regulamenta a arrecadação de imóveis urbanos abandonados.
A legislação permite que a Prefeitura investigue propriedades particulares quando identifica sinais de que seus responsáveis deixaram de exercer a posse e não pretendem conservar o patrimônio.
Entre os elementos previstos está a falta de pagamento dos tributos municipais durante cinco anos, associada à interrupção dos atos de posse.
Depois de reunir as informações necessárias, a administração poderá notificar o proprietário e iniciar formalmente o procedimento.
O responsável terá a oportunidade de apresentar documentos e questionar a caracterização do abandono.
Caso a Prefeitura confirme a situação e cumpra as exigências legais, poderá arrecadar o imóvel.
Posteriormente, após o prazo de três anos contado da arrecadação e o cumprimento dos demais requisitos, a propriedade poderá passar definitivamente ao patrimônio municipal.
A partir disso, a administração poderá utilizar o terreno ou a construção em projetos habitacionais, ações de regularização fundiária e outras iniciativas de interesse público.
Recife e Porto Alegre também adotam medidas contra imóveis abandonados
Outras duas capitais passaram a reforçar a fiscalização de propriedades particulares que permanecem sem manutenção.
Em Recife, Pernambuco, o Decreto nº 39.102, publicado em setembro de 2025, estabeleceu procedimentos administrativos para investigar e arrecadar imóveis urbanos abandonados.
A regulamentação permite que a Prefeitura utilize relatórios técnicos, fotografias, documentos imobiliários e informações tributárias para identificar possíveis situações de abandono.
Entretanto, antes de assumir a propriedade, a administração deverá comprovar as condições legais e garantir que o proprietário possa contestar o procedimento.
Já em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul, a Prefeitura criou o Cadastro Municipal de Imóveis Abandonados.
A Lei nº 14.515, de março de 2026, e o Decreto nº 23.847, de julho do mesmo ano, estabeleceram mecanismos para localizar e acompanhar imóveis que oferecem riscos à segurança e à saúde pública.
Com isso, o município poderá registrar terrenos sem conservação, prédios deteriorados e casas abandonadas.
Além disso, os proprietários poderão receber notificações para realizar limpeza, manutenção e outras providências necessárias.
Nos casos em que a administração identificar abandono efetivo e reunir os requisitos legais, poderá iniciar o processo de arrecadação.
Por outro lado, a simples inclusão de uma propriedade no cadastro não representa a perda automática do imóvel.
Quantos anos uma casa precisa ficar abandonada para a prefeitura tomar?
A legislação brasileira estabelece procedimentos específicos para que os municípios possam assumir propriedades particulares abandonadas.
O artigo 64 da Lei Federal nº 13.465/2017 permite que as prefeituras arrecadem imóveis urbanos quando os proprietários demonstram intenção de não conservá-los.
A norma estabelece a presunção de abandono quando o dono deixa de exercer a posse e permanece cinco anos sem pagar os encargos fiscais relacionados à propriedade.
Entretanto, a inadimplência isolada não basta para caracterizar o abandono.
Antes de realizar a arrecadação, a administração municipal deverá cumprir etapas como:
- Identificar o imóvel: localizar a propriedade e verificar suas condições;
- Comprovar o abandono: reunir informações sobre a ausência de posse e o histórico de inadimplência, conforme o caso;
- Abrir um processo administrativo: formalizar a investigação e registrar os documentos;
- Notificar o proprietário: comunicar oficialmente o responsável sobre o procedimento;
- Garantir o direito de defesa: conceder 30 dias, contados do recebimento da notificação, para apresentação de impugnação;
- Concluir a arrecadação: assumir provisoriamente o imóvel quando todos os requisitos legais estiverem presentes.
Após a arrecadação, começa a contagem do prazo de três anos previsto no Código Civil para a incorporação definitiva da propriedade ao patrimônio municipal.
Durante esse período, o antigo proprietário poderá reivindicar o imóvel, respeitando as condições legais.
Além disso, caso a Prefeitura tenha realizado investimentos ou pago despesas relacionadas à propriedade, poderá exigir o ressarcimento previsto na legislação.
Portanto, o prazo de cinco anos sem pagamento dos tributos não representa autorização automática para a Prefeitura tomar o imóvel.
Casas vazias e terrenos abandonados podem virar moradias populares
Depois de concluir os procedimentos de arrecadação, as prefeituras poderão aproveitar propriedades abandonadas para atender às necessidades da população.
O artigo 65 da Lei nº 13.465/2017 autoriza a utilização desses imóveis em programas habitacionais, serviços públicos e ações de regularização fundiária de interesse social.
Na prática, uma casa antiga poderá passar por reformas e receber famílias que precisam de moradia.
Da mesma maneira, prédios abandonados poderão ser recuperados e transformados em apartamentos populares, desde que apresentem condições técnicas para essa utilização.
Já os terrenos poderão receber novos conjuntos habitacionais, respeitando as regras de construção, segurança e preservação ambiental.
Além disso, os municípios poderão destinar as propriedades a equipamentos públicos e atividades assistenciais, educacionais ou comunitárias.
Entretanto, a legislação não determina que todas as casas e terrenos arrecadados sejam transformados obrigatoriamente em moradias populares.
A destinação dependerá das características de cada imóvel, das necessidades locais e das decisões da administração pública.
Quem possui uma casa vazia, mantém o imóvel conservado e continua exercendo seus direitos de proprietário não perderá a propriedade simplesmente por deixá-la desocupada.
Assim, as novas medidas buscam recuperar construções efetivamente abandonadas e transformar espaços sem utilização em oportunidades de moradia, revitalização urbana e atendimento à população.
