Proprietários de casas abandonadas, terrenos sem conservação e prédios deteriorados poderão perder seus imóveis para as prefeituras. A legislação brasileira autoriza os municípios a assumir propriedades particulares em situação de abandono e aproveitar esses espaços para construir moradias populares e desenvolver projetos de interesse público.
A medida já ganhou força em diferentes regiões do Brasil. Algumas cidades criaram novas regras para localizar imóveis abandonados, enquanto outras começaram a autorizar a arrecadação de propriedades que permanecem sem manutenção e apresentam sinais de deterioração.
Entre as iniciativas estão a autorização para arrecadar 36 imóveis em uma capital brasileira e um programa que pretende viabilizar até 11 mil novas moradias em outra cidade. As administrações também estudam maneiras de transformar construções antigas em apartamentos e aproveitar terrenos para empreendimentos habitacionais.
Além disso, São Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Porto Alegre possuem normas que permitem investigar propriedades abandonadas e iniciar procedimentos para incorporá-las ao patrimônio municipal.
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Entretanto, a legislação estabelece condições para a perda do imóvel. Uma casa não poderá ser tomada apenas porque permanece fechada. A Prefeitura precisará comprovar o abandono, comunicar o proprietário e respeitar os prazos legais.
Prefeitura vai tomar terrenos vazios e casas abandonadas para construir moradias
A recuperação de imóveis abandonados passou a integrar os planos de revitalização de diferentes municípios brasileiros. Entre eles está Vitória, capital do Espírito Santo, que anunciou um programa para ampliar a ocupação residencial de sua região central.
Em julho de 2026, a Prefeitura criou o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), por meio do Decreto Municipal nº 27.034.
A iniciativa busca recuperar edifícios antigos, incentivar novos empreendimentos e dar uma finalidade a propriedades que apresentam sinais de abandono.
O programa contempla a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que abrange o Centro Histórico e outras áreas centrais.
Entre as medidas, a administração poderá arrecadar imóveis particulares abandonados e utilizar instrumentos urbanísticos para estimular a recuperação de construções deterioradas.
Além disso, o município pretende facilitar a implantação de empreendimentos residenciais, inclusive aqueles destinados à Habitação de Interesse Social.
A expectativa é viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias, atrair aproximadamente 27,5 mil habitantes e movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
Para isso, a Prefeitura pretende incentivar a reforma de prédios antigos e permitir novos projetos em terrenos disponíveis, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Entretanto, a estimativa de até 11 mil residências engloba diferentes tipos de empreendimentos. Portanto, nem todas as unidades serão necessariamente moradias populares ou construídas em imóveis arrecadados pelo município.
Quais terrenos e casas poderão ser tomados pela Prefeitura?
A legislação permite que os municípios investiguem propriedades particulares quando identificam indícios de abandono prolongado.
Durante a fiscalização, a Prefeitura poderá analisar a conservação do imóvel, consultar registros públicos, verificar pendências tributárias e procurar o proprietário.
Entre os principais tipos de propriedades que poderão passar por investigação estão:
- Casas abandonadas: residências sem manutenção, com estruturas danificadas e sinais de que os donos deixaram de exercer a posse.
- Terrenos sem conservação: áreas com lixo, entulho, vegetação excessiva e outros indícios de abandono.
- Prédios deteriorados: construções antigas que apresentam problemas estruturais e permanecem sem cuidados.
- Imóveis que oferecem perigo: edificações com risco de desabamento, incêndio ou problemas sanitários.
- Propriedades sem responsável localizado: imóveis cujos proprietários não são encontrados durante as tentativas de notificação.
- Casas e terrenos com dívidas antigas: propriedades com inadimplência tributária prolongada, quando existem outros elementos que demonstram o abandono.
Entretanto, a identificação dessas condições não significa que a administração poderá assumir imediatamente o patrimônio.
A Prefeitura precisará comprovar que o dono deixou de exercer a posse e não demonstra intenção de conservar a propriedade.
Além disso, o proprietário terá direito de apresentar documentos e contestar a decisão.
Dessa forma, uma pessoa que mantém uma casa fechada, mas continua cuidando do imóvel, não perderá automaticamente a propriedade.
Prefeitura já autorizou a tomada de imóveis abandonados
Salvador, capital da Bahia, também começou a avançar na recuperação de propriedades particulares abandonadas.
Em fevereiro de 2026, a Prefeitura publicou decretos que autorizaram a arrecadação e a tomada de posse de 36 unidades imobiliárias no bairro do Comércio, uma das regiões históricas da cidade.
A decisão ocorreu após levantamentos realizados pela administração municipal para identificar construções que apresentavam indícios de abandono.
O bairro concentra imóveis antigos que perderam parte de sua utilização ao longo dos anos. Algumas construções também apresentam deterioração e problemas de conservação.
Para enfrentar a situação, a Prefeitura passou a utilizar as regras estabelecidas pela Lei Municipal nº 8.553/2014 e pelo Decreto nº 40.025/2025.
A legislação permite que o município inicie procedimentos administrativos para arrecadar propriedades abandonadas e recuperar espaços urbanos.
Com isso, a administração pretende melhorar as condições de segurança, incentivar a ocupação dos edifícios e atrair investimentos para a região.
Os imóveis também poderão receber projetos habitacionais, serviços públicos e outras atividades de interesse coletivo.
No entanto, a Prefeitura ainda não anunciou a transformação de todas as 36 unidades em moradias populares.
Rio de Janeiro pode transformar casas abandonadas em moradias populares
No Rio de Janeiro, a Prefeitura também possui instrumentos legais para assumir propriedades particulares em situação de abandono.
A Lei Complementar nº 270/2024, responsável pela atualização do Plano Diretor da cidade, estabeleceu regras para a arrecadação desses imóveis.
O artigo 161 prevê a abertura de procedimentos administrativos quando uma propriedade apresenta dívidas de IPTU inscritas em dívida ativa e permanece abandonada durante três anos ou mais.
Nesse caso, a Prefeitura deverá reunir informações que comprovem a situação e comunicar o proprietário sobre o início da investigação.
Após receber a notificação, o responsável terá 30 dias para apresentar sua defesa.
Se a administração comprovar o abandono e cumprir as exigências da legislação federal, poderá prosseguir com a arrecadação do imóvel.
Entre as possibilidades de utilização estão os programas de Habitação de Interesse Social e Locação Social.
Assim, a Prefeitura poderá recuperar prédios antigos, reformar casas abandonadas e ampliar a oferta de moradias destinadas à população de baixa renda.
Além disso, os imóveis poderão integrar projetos de regularização fundiária e outras ações de desenvolvimento urbano.
Entretanto, a abertura do procedimento não representa a transferência imediata e definitiva da propriedade ao município.
São Paulo também vai tomar terrenos e casas abandonadas
A Prefeitura de São Paulo também conta com uma legislação específica para identificar e arrecadar imóveis urbanos abandonados.
A Lei Municipal nº 17.734/2022 estabelece procedimentos para que a administração investigue propriedades cujos donos deixaram de exercer a posse.
Entre os critérios está a ausência de pagamento dos tributos municipais durante cinco anos, associada a outros elementos que demonstram o abandono.
Quando identifica uma situação suspeita, a Prefeitura poderá realizar vistorias, reunir informações e abrir um processo administrativo.
Depois disso, a administração deverá notificar o proprietário, garantindo o direito de contestação.
Caso comprove o abandono e cumpra os requisitos legais, o município poderá arrecadar a propriedade.
A legislação também estabelece que a incorporação definitiva ao patrimônio público poderá ocorrer após três anos da arrecadação.
Com a conclusão do processo, a Prefeitura poderá aproveitar os imóveis para projetos habitacionais, regularização fundiária e outras iniciativas de interesse público.
Portanto, casas e terrenos que permanecem abandonados poderão ganhar novas utilizações, desde que o município respeite todas as etapas legais.
Recife e Porto Alegre também criaram regras para imóveis abandonados
Outras duas capitais brasileiras também adotaram medidas para ampliar a fiscalização de casas, terrenos e prédios em situação de abandono.
Em Recife, Pernambuco, a Prefeitura publicou o Decreto nº 39.102, em setembro de 2025.
A regulamentação estabeleceu procedimentos para que a administração identifique imóveis abandonados e avalie a possibilidade de arrecadação.
Durante a investigação, os órgãos municipais poderão utilizar fotografias, relatórios técnicos, vistorias e informações sobre a situação tributária da propriedade.
Caso comprovem o abandono, poderão dar continuidade ao processo administrativo, respeitando os direitos do proprietário.
Já em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul, a Prefeitura criou o Cadastro Municipal de Imóveis Abandonados.
A Lei nº 14.515, de março de 2026, e o Decreto nº 23.847, publicado em julho, estabeleceram as regras para a identificação e o acompanhamento dessas propriedades.
O cadastro permite monitorar construções deterioradas, terrenos sem conservação e imóveis que apresentam riscos à população.
Além disso, a administração poderá exigir que os responsáveis realizem limpeza, manutenção e outras intervenções necessárias.
Quando houver comprovação de abandono, o município poderá iniciar os procedimentos legais de arrecadação.
Entretanto, a inclusão de uma casa ou terreno no cadastro não provoca a perda automática da propriedade.
Quantos anos uma casa precisa ficar abandonada para ser tomada pela Prefeitura?
A legislação brasileira estabelece critérios para determinar quando um imóvel particular poderá passar ao controle do município.
O artigo 64 da Lei Federal nº 13.465/2017 permite a arrecadação de imóveis urbanos abandonados quando os proprietários deixam de exercer a posse e demonstram intenção de não conservar o patrimônio.
A norma prevê uma presunção de abandono quando o responsável interrompe os atos de posse e permanece cinco anos sem pagar os encargos fiscais relacionados ao imóvel.
Entretanto, uma dívida de IPTU, por si só, não autoriza a Prefeitura a tomar uma casa ou terreno.
O município precisará analisar as condições da propriedade e reunir provas do abandono.
Além disso, a administração deverá abrir um processo administrativo e notificar o proprietário.
Após receber a comunicação, o responsável terá 30 dias para apresentar uma contestação, conforme estabelece a legislação federal.
Caso a Prefeitura comprove o abandono e cumpra as demais exigências, poderá concluir a arrecadação e assumir a posse do imóvel.
No entanto, a transferência definitiva não acontece imediatamente.
O artigo 1.276 do Código Civil estabelece o prazo de três anos, contado a partir da arrecadação, para que o imóvel possa passar definitivamente ao patrimônio municipal.
Durante esse período, o antigo proprietário poderá reivindicar a propriedade, observando as condições previstas em lei.
A administração também poderá exigir o ressarcimento de determinadas despesas realizadas com o imóvel.
Portanto, não existe uma regra que permita tomar automaticamente qualquer residência após cinco anos sem moradores.
A perda da propriedade depende da comprovação do abandono e do cumprimento dos procedimentos legais.
Casas e terrenos tomados pela Prefeitura poderão virar moradias populares
A construção de habitações populares está entre as possibilidades previstas na legislação para aproveitar imóveis que os proprietários abandonaram.
O artigo 65 da Lei Federal nº 13.465/2017 permite que os municípios utilizem essas propriedades em programas habitacionais e outras iniciativas de interesse público.
Na prática, a Prefeitura poderá recuperar uma residência abandonada e destiná-la a um programa municipal de habitação.
Da mesma forma, prédios antigos poderão passar por reformas para receber apartamentos populares, desde que apresentem condições adequadas de segurança.
Terrenos também poderão receber novos empreendimentos residenciais, conforme as regras de ocupação do solo e construção de cada município.
Além disso, a administração poderá destinar determinadas propriedades a serviços públicos, projetos de regularização fundiária e outras atividades de interesse coletivo.
A escolha dependerá das características do imóvel e das necessidades da população.
Por isso, nem todas as propriedades arrecadadas serão transformadas em moradias populares.
Quem tem uma casa vazia também poderá perder o imóvel?
Ter uma residência desocupada não significa que o proprietário esteja cometendo alguma irregularidade.
A legislação diferencia imóveis vazios de propriedades efetivamente abandonadas.
Uma pessoa poderá manter uma casa fechada durante anos, desde que continue exercendo os direitos de proprietário e demonstrando a intenção de conservar o patrimônio.
Da mesma maneira, um terreno sem construção não poderá ser considerado abandonado apenas porque permanece vazio.
Por outro lado, imóveis que apresentam sinais de abandono, ausência de posse e falta prolongada de cuidados poderão entrar na fiscalização municipal.
Mesmo nessas situações, a Prefeitura deverá respeitar o direito de defesa e comprovar os requisitos legais antes de concluir a arrecadação.
Assim, as medidas buscam recuperar propriedades efetivamente abandonadas, combater a deterioração urbana e ampliar as possibilidades de utilização desses espaços em benefício da população.
Com isso, casas, prédios e terrenos que permanecem sem utilização poderão ganhar novas funções, inclusive a construção de moradias populares para famílias de baixa renda.
