Donos de casas vazias, terrenos abandonados e prédios sem manutenção poderão perder suas propriedades para as prefeituras. A legislação brasileira permite que os municípios assumam imóveis particulares em situação de abandono e utilizem essas áreas para construir moradias populares, recuperar construções antigas e desenvolver projetos destinados à população.
A medida já começou a avançar em diferentes cidades brasileiras. Algumas prefeituras publicaram novas regulamentações para identificar propriedades abandonadas, enquanto outras autorizaram a arrecadação de imóveis que permanecem há anos sem utilização.
Entre os exemplos estão duas capitais que anunciaram iniciativas importantes. Uma delas pretende estimular a construção de até 11 mil novas moradias por meio de um programa de revitalização urbana. Outra já autorizou a arrecadação de 36 unidades imobiliárias abandonadas.
Além disso, municípios como São Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Porto Alegre possuem regras para fiscalizar propriedades particulares e iniciar os procedimentos necessários para incorporá-las ao patrimônio público.
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Entretanto, as prefeituras não poderão tomar qualquer imóvel simplesmente porque ele permanece vazio. A legislação exige que os municípios comprovem o abandono, comuniquem a decisão ao proprietário e cumpram prazos específicos antes de concluir a transferência definitiva da propriedade.
Prefeitura vai tomar casas vazias e terrenos abandonados
Uma das cidades brasileiras que ampliaram as medidas para recuperar propriedades abandonadas foi Vitória, capital do Espírito Santo.
Em julho de 2026, a Prefeitura regulamentou o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), por meio do Decreto nº 27.034.
A iniciativa pretende recuperar prédios antigos, estimular a utilização de terrenos e transformar áreas que permanecem sem aproveitamento adequado em novos espaços residenciais e comerciais.
Entre as medidas, a Prefeitura poderá arrecadar imóveis particulares em situação de abandono, desde que cumpra todas as exigências legais, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
O programa abrange a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que inclui o Centro Histórico e outras regiões centrais da capital.
Além da recuperação dos imóveis, a Prefeitura pretende incentivar a construção de novos empreendimentos residenciais, incluindo projetos de Habitação de Interesse Social.
A expectativa do município é viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias na região central.
O planejamento também prevê atrair até 27,5 mil moradores e estimular mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
Para alcançar esses objetivos, o município pretende combinar a recuperação de construções antigas com a ocupação de terrenos disponíveis para novos empreendimentos.
Entretanto, a estimativa de até 11 mil residências considera todo o programa de revitalização. Isso não significa que todas as unidades terão finalidade social ou ocuparão propriedades que a Prefeitura arrecadar.
Quais casas e terrenos poderão ser tomados pela prefeitura?
As administrações municipais poderão investigar propriedades particulares que apresentam sinais de abandono e ausência prolongada de conservação.
Para identificar esses imóveis, as equipes de fiscalização poderão realizar vistorias, analisar documentos, consultar informações tributárias e verificar se o proprietário continua exercendo a posse.
Entre as situações que poderão levar à abertura de procedimentos administrativos estão:
- Casas abandonadas: construções que apresentam portas e janelas danificadas, falta de manutenção e sinais de que o proprietário deixou de cuidar do imóvel.
- Terrenos abandonados: áreas que acumulam vegetação excessiva, lixo, entulho e apresentam falta prolongada de conservação.
- Prédios deteriorados: edifícios antigos que apresentam danos estruturais e permanecem sem manutenção.
- Imóveis que oferecem riscos: construções que apresentam possibilidade de desabamento, incêndios ou problemas sanitários.
- Propriedades sem responsável localizado: casas e terrenos cujos donos a Prefeitura não consegue localizar durante os procedimentos de fiscalização e notificação.
- Imóveis com dívidas antigas: propriedades que acumulam anos de inadimplência tributária, quando existem outros elementos que comprovam o abandono.
Entretanto, essas características não autorizam a Prefeitura a assumir imediatamente a propriedade.
O município precisará reunir provas de que o proprietário deixou de exercer a posse e demonstrou intenção de abandonar o imóvel.
Além disso, o responsável poderá apresentar documentos, contestar as informações e comprovar que continua cuidando do patrimônio.
Portanto, a Prefeitura não poderá considerar automaticamente abandonada uma casa que permanece fechada durante anos, mas continua conservada e sob os cuidados do proprietário.
Prefeitura já autorizou a tomada de imóveis abandonados
Outra capital brasileira que avançou na recuperação de propriedades abandonadas foi Salvador, na Bahia.
Em fevereiro de 2026, a Prefeitura publicou decretos que autorizaram a arrecadação de 36 unidades imobiliárias no bairro do Comércio.
A região, que reúne construções históricas, possui imóveis que permaneceram sem utilização e apresentavam sinais de deterioração.
Antes da autorização, equipes da administração municipal realizaram levantamentos e reuniram documentos para identificar a situação das propriedades.
A iniciativa segue a Lei Municipal nº 8.553/2014 e o Decreto nº 40.025/2025, que estabelecem procedimentos para a arrecadação de imóveis abandonados.
Com a medida, a Prefeitura pretende recuperar construções deterioradas, melhorar as condições de segurança e estimular novos investimentos no bairro.
A Prefeitura também poderá utilizar os imóveis em projetos habitacionais, instalações públicas e outras iniciativas de interesse coletivo.
Entretanto, a administração municipal ainda não confirmou se destinará todas as 36 unidades à construção de moradias populares.
Rio de Janeiro permite transformar imóveis abandonados em casas populares
A Prefeitura do Rio de Janeiro também possui autorização legal para arrecadar propriedades particulares abandonadas e destiná-las a projetos de interesse social.
As regras constam na Lei Complementar nº 270/2024, que atualizou o Plano Diretor da capital.
O artigo 161 estabelece procedimentos para identificar imóveis com débitos de IPTU inscritos em dívida ativa e que permaneçam em situação de abandono durante três anos ou mais.
Nessas circunstâncias, o município poderá iniciar uma investigação administrativa para verificar se a propriedade atende aos requisitos legais.
Entretanto, a abertura do procedimento não significa que a Prefeitura assumirá imediatamente o imóvel.
A administração deverá notificar o proprietário e conceder um prazo de 30 dias para que ele apresente sua contestação.
Caso comprove o abandono e cumpra as exigências federais, a Prefeitura poderá concluir a arrecadação e seguir os procedimentos necessários para incorporar o imóvel ao patrimônio municipal.
Entre as destinações permitidas estão programas de Habitação de Interesse Social e Locação Social.
Dessa forma, a Prefeitura poderá recuperar casas e prédios abandonados para ampliar a oferta de residências destinadas principalmente às famílias de baixa renda.
Além disso, o município poderá aproveitar essas propriedades em projetos de regularização fundiária e outras iniciativas de interesse coletivo.
São Paulo também poderá assumir terrenos e casas abandonadas
Na capital paulista, a Lei Municipal nº 17.734/2022 regulamenta os procedimentos para a arrecadação de imóveis urbanos abandonados.
A legislação permite que a Prefeitura investigue propriedades particulares quando identifica indícios de que os responsáveis deixaram de exercer a posse e não demonstram interesse em conservar o patrimônio.
Entre os elementos que a administração considera está a ausência de pagamento dos tributos municipais durante cinco anos, associada à interrupção dos atos de posse.
Depois de identificar uma possível situação de abandono, a Prefeitura poderá reunir documentos, realizar vistorias e abrir um processo administrativo.
A administração deverá notificar o proprietário e garantir que ele tenha a oportunidade de apresentar sua defesa.
Caso comprove os requisitos legais, a Prefeitura poderá concluir a arrecadação da propriedade.
Posteriormente, após o prazo de três anos e o cumprimento das demais exigências, o município poderá incorporar definitivamente o imóvel ao seu patrimônio.
A partir disso, a administração poderá utilizar casas, terrenos e prédios em projetos habitacionais, ações de regularização fundiária e outras iniciativas públicas.
Recife e Porto Alegre também adotam medidas contra imóveis abandonados
Outras capitais brasileiras estabeleceram novas regulamentações para identificar e recuperar propriedades particulares abandonadas.
Em Recife, Pernambuco, a Prefeitura publicou, em setembro de 2025, o Decreto nº 39.102.
A medida estabeleceu procedimentos administrativos para investigar imóveis urbanos que apresentam sinais de abandono.
Com isso, o município poderá utilizar vistorias, relatórios técnicos, fotografias e informações tributárias para verificar a situação das propriedades.
Caso identifique os requisitos legais, a administração poderá iniciar o processo de arrecadação, desde que respeite o direito de defesa do proprietário.
Já em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul, a Prefeitura criou o Cadastro Municipal de Imóveis Abandonados.
A Lei nº 14.515, de março de 2026, e o Decreto nº 23.847, de julho do mesmo ano, estabeleceram as regras para o funcionamento da ferramenta.
O cadastro permite identificar terrenos sem conservação, casas abandonadas e prédios deteriorados que podem representar riscos à segurança e à saúde pública.
Além disso, a Prefeitura poderá notificar os proprietários para exigir limpeza, manutenção e outras providências necessárias.
Quando os órgãos municipais comprovarem o abandono efetivo, a administração poderá iniciar os procedimentos de arrecadação previstos na legislação.
Entretanto, a simples inclusão de uma propriedade no cadastro não significa que o dono perderá automaticamente o imóvel.
Quantos anos uma casa precisa ficar abandonada para a prefeitura tomar?
A legislação brasileira estabelece condições específicas para que os municípios possam assumir propriedades particulares abandonadas.
O artigo 64 da Lei Federal nº 13.465/2017 permite que as prefeituras arrecadem imóveis urbanos quando comprovam que seus proprietários deixaram de exercer a posse e demonstraram intenção de abandonar o patrimônio.
A norma prevê uma presunção de abandono quando o responsável deixa de exercer a posse e permanece durante cinco anos sem pagar os encargos fiscais relacionados à propriedade.
Entretanto, o atraso no pagamento do IPTU, isoladamente, não autoriza a Prefeitura a tomar o imóvel.
Antes de concluir a arrecadação, a administração municipal precisará identificar a propriedade, comprovar os requisitos legais e abrir um processo administrativo.
Também deverá notificar o proprietário para que ele tenha conhecimento da investigação e possa apresentar documentos.
A legislação federal estabelece um prazo de 30 dias, contados do recebimento da notificação, para que o proprietário apresente uma impugnação.
Caso o responsável não consiga afastar a caracterização do abandono e todos os requisitos legais estejam presentes, o município poderá concluir a arrecadação e assumir a posse do imóvel.
Entretanto, a Prefeitura não receberá imediatamente a propriedade definitiva.
O Código Civil estabelece um prazo de três anos, contado da arrecadação, para que o município possa incorporar definitivamente o imóvel ao seu patrimônio.
Durante esse período, o antigo proprietário poderá reivindicar a propriedade, desde que respeite as condições legais.
Além disso, a Prefeitura poderá exigir que o responsável ressarça despesas e investimentos realizados no imóvel, conforme prevê a legislação.
Dessa forma, a lei não autoriza uma administração municipal a tomar uma casa simplesmente porque ela ficou fechada durante cinco anos.
A perda da propriedade depende da comprovação do abandono e do cumprimento dos procedimentos legais.
Casas vazias e terrenos abandonados podem virar moradias populares
Depois de concluir os procedimentos legais, as prefeituras poderão aproveitar as propriedades abandonadas para atender às necessidades habitacionais da população.
O artigo 65 da Lei nº 13.465/2017 permite que os municípios destinem os imóveis arrecadados a programas habitacionais, serviços públicos e projetos de regularização fundiária de interesse social.
Na prática, a Prefeitura poderá reformar uma casa que permaneceu abandonada durante anos e incluí-la em um programa municipal de moradia.
Da mesma maneira, os municípios poderão recuperar edifícios deteriorados e transformá-los em apartamentos populares, desde que as construções atendam às condições técnicas e de segurança.
As administrações municipais também poderão construir novos conjuntos habitacionais nos terrenos, respeitando as normas de construção, segurança e preservação ambiental.
Além disso, as prefeituras poderão aproveitar determinadas propriedades para instalar escolas, equipamentos públicos e estruturas de atendimento à população.
A administração municipal decidirá a destinação conforme as características de cada imóvel e as necessidades da cidade.
Por isso, a legislação não obriga os municípios a transformar todas as propriedades arrecadadas em moradias populares.
Por outro lado, quem possui uma casa vazia, mantém a propriedade conservada e continua exercendo seus direitos de proprietário não perderá o imóvel simplesmente por deixá-lo desocupado.
Assim, as medidas adotadas pelas prefeituras buscam recuperar propriedades efetivamente abandonadas e transformar espaços sem utilização em novas oportunidades de moradia, revitalização urbana e desenvolvimento social.
