Terrenos sem utilização, casas em situação de abandono e prédios deteriorados entraram na mira de uma nova regulamentação municipal. A Prefeitura poderá abrir processos para assumir imóveis particulares que permanecem abandonados e não cumprem sua função social.
Parte dessas propriedades poderá ganhar uma finalidade completamente diferente. Entre as possibilidades previstas está o uso dos imóveis para projetos de moradia popular, além de equipamentos públicos e ações de recuperação urbana.
Entretanto, a medida não autoriza a Prefeitura a retirar automaticamente do proprietário qualquer casa fechada ou terreno sem construção. O Município precisará comprovar a situação, notificar o dono e garantir prazo para defesa antes de avançar.
As regras estão em vigor em Vitória, no Espírito Santo. A Prefeitura regulamentou o Programa de Reabilitação da Área Central, o ReAC, por meio do Decreto nº 27.034. Neste primeiro momento, o programa concentra as ações principalmente no Centro Histórico e em áreas da região central.
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Prefeitura vai assumir terrenos vazios e casas abandonadas
Uma das medidas mais fortes do programa permite ao Município iniciar a arrecadação de imóveis considerados efetivamente abandonados, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Antes disso, fiscais precisarão reunir elementos que indiquem que o proprietário deixou de exercer a posse e não demonstra interesse em manter ou recuperar o bem.
Entre os sinais que podem entrar na análise aparecem imóveis tomados por mato, lixo e entulho, além de construções com portas ou janelas quebradas, pichações, falta de manutenção e problemas estruturais.
A existência de riscos para pedestres, vizinhos ou imóveis próximos também poderá influenciar a avaliação.
Além disso, a Prefeitura poderá verificar se o proprietário recebeu notificações anteriores para limpar, conservar ou corrigir problemas no imóvel e simplesmente ignorou as determinações.
Portanto, manter uma residência fechada durante determinado período, por si só, não caracteriza abandono.
Dívida de IPTU por cinco anos
Outro ponto previsto na regulamentação envolve o pagamento dos tributos relacionados à propriedade.
Quando o dono deixa de exercer a posse e acumula pelo menos cinco anos sem pagar os tributos do imóvel, essa situação poderá reforçar a caracterização de abandono.
Isso não significa, porém, que uma dívida de IPTU fará alguém perder automaticamente uma casa.
A Prefeitura terá que analisar o conjunto da situação. Assim, um proprietário que continua utilizando, cuidando e demonstrando interesse pelo imóvel não perde a propriedade simplesmente porque possui impostos atrasados.
Dono terá prazo para apresentar defesa
Depois de reunir indícios suficientes, o Município deverá abrir um processo administrativo.
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A Prefeitura notificará o proprietário registrado e concederá 30 dias para que ele apresente sua defesa.
Nesse período, o dono poderá contestar as informações, apresentar documentos e demonstrar que continua interessado em manter, utilizar ou recuperar o imóvel.
O Município poderá enviar a comunicação eletronicamente ou pelos Correios. Quando não conseguir localizar o proprietário, poderá recorrer à publicação de edital oficial.
Somente depois dessa etapa a Prefeitura analisará o caso e decidirá se existem condições para avançar.
Prefeitura pode assumir provisoriamente terrenos ou casas
Se a administração confirmar a situação de abandono, poderá decretar a arrecadação provisória.
Na prática, a Prefeitura passa a exercer a posse do imóvel enquanto começa uma nova contagem de prazo para o proprietário.
Mesmo nesse momento, o dono ainda não perde definitivamente o bem.
A legislação garante mais três anos para que ele demonstre interesse pela propriedade e tome as providências necessárias para recuperá-la.
Dependendo do caso, também poderá ser necessário quitar pendências e devolver ao Município valores gastos com conservação, segurança ou recuperação do local.
Prazo de três anos antecede definição
Caso o proprietário permaneça sem tomar qualquer providência durante os três anos seguintes à arrecadação, a situação muda.
Depois desse período, a Prefeitura poderá incorporar definitivamente o imóvel ao patrimônio municipal.
A partir daí, o espaço poderá receber uma nova destinação de acordo com o interesse público e os objetivos definidos pelo programa de revitalização.
Por isso, existe uma longa sequência de procedimentos entre a identificação do abandono e a eventual perda definitiva da propriedade.
Imóveis poderão virar moradias populares
A habitação aparece entre as principais destinações previstas para os imóveis que entrarem definitivamente no patrimônio público.
Casas, prédios e terrenos poderão integrar projetos de Habitação de Interesse Social.
Dessa maneira, um edifício que permaneceu deteriorado durante anos, por exemplo, poderá passar por recuperação e receber novas unidades residenciais.
Terrenos também poderão integrar projetos habitacionais, desde que apresentem condições adequadas.
No entanto, a Prefeitura não precisará transformar todos os imóveis arrecadados em moradias. Antes de definir o futuro de cada área, poderá analisar localização, tamanho, condições da construção, custos e necessidades da região.
Outros espaços poderão receber serviços públicos, equipamentos municipais ou projetos ligados à revitalização urbana.
Terrenos vazios poderão enfrentar medidas diferentes
Os terrenos sem construção também estão dentro da política de ocupação da região central, embora o tratamento seja diferente daquele aplicado a imóveis abandonados.
Ter um lote vazio não significa que o proprietário perderá automaticamente a área.
Por outro lado, quando o Município identifica que determinada propriedade não cumpre sua função social, poderá obrigar o dono a dar uma utilização adequada ao espaço.
Entre os instrumentos disponíveis está o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, conhecido pela sigla PEUC.
Por meio dele, a Prefeitura pode estabelecer obrigações e prazos para que o proprietário utilize o terreno.
Se o dono ignorar as determinações, poderá enfrentar o IPTU Progressivo no Tempo.
Nesse modelo, o Município aumenta gradualmente a cobrança enquanto a propriedade permanece sem a utilização exigida.
Depois de cumpridas todas as etapas previstas em lei, a situação poderá chegar à desapropriação.
Programa prevê milhares de novas moradias
As medidas contra imóveis abandonados fazem parte de uma estratégia maior para aumentar a ocupação residencial da região central.
A Prefeitura estima que o ReAC possa criar condições para viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias.
Além disso, o Município projeta atrair até 27,5 mil novos moradores e estimular mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
A região central já reúne comércio, escolas, transporte, serviços públicos, equipamentos culturais e infraestrutura urbana. Entretanto, muitos imóveis perderam ocupação ao longo dos anos ou entraram em processo de deterioração.
Agora, a Prefeitura pretende usar a ampliação da oferta de moradias como um dos principais caminhos para levar novamente moradores e investimentos para essa área da cidade.
Proprietários que reformarem imóveis também terão incentivos
O programa não atua apenas com fiscalização e medidas contra propriedades abandonadas.
A Prefeitura também pretende estimular quem deseja recuperar e reutilizar imóveis antigos.
Projetos de reforma, retrofit, novas construções e empreendimentos habitacionais poderão utilizar procedimentos de licenciamento simplificados, desde que cumpram as exigências estabelecidas pelo Município.
Outro mecanismo previsto é a Transferência do Potencial Construtivo.
Esse instrumento permite, dentro das regras municipais, que proprietários negociem parte do potencial de construção que não conseguem utilizar no próprio imóvel.
A estratégia busca incentivar principalmente a preservação e recuperação de edifícios históricos.
Qualquer casa fechada poderá ser tomada?
A simples existência de uma casa vazia, de um imóvel anunciado para venda ou de um terreno sem construção não permite que a Prefeitura assuma a propriedade.
O Município terá que reunir elementos que comprovem o abandono ou o descumprimento da função social e seguir todas as etapas previstas na legislação.
Além disso, o proprietário terá direito à notificação, à defesa e aos prazos definidos no processo.
No caso específico do ReAC, as medidas começam pela Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, que engloba o Centro Histórico e outros trechos da região central de Vitória.
Assim, a regulamentação atinge principalmente situações prolongadas de abandono, nas quais o proprietário deixa de cuidar do imóvel, ignora notificações e não demonstra intenção de voltar a utilizá-lo.
Somente depois de cumprir todo o procedimento legal a Prefeitura poderá incorporar definitivamente a propriedade e destiná-la a um novo uso, incluindo projetos de moradia popular.
