Imóveis particulares que permanecem abandonados por longos períodos poderão acabar incorporados ao patrimônio público. A medida alcança casas, prédios e terrenos em situação de deterioração quando ficar demonstrado que o proprietário deixou de exercer a posse e não pretende mais conservar o bem.
Entretanto, a Prefeitura não poderá simplesmente assumir uma propriedade porque ela está fechada ou sem construção. Antes disso, fiscais terão que comprovar o abandono, abrir um processo administrativo, comunicar o proprietário e garantir o direito de contestação.
Depois de cumprir todas as etapas, o imóvel poderá passar para o patrimônio municipal e receber uma nova finalidade. Entre as possibilidades está a utilização da área para Habitação de Interesse Social, além de projetos de recuperação urbana e outros usos previstos pelo Município.
As regras estão em vigor em Vitória, no Espírito Santo, dentro do Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), criado pelo Decreto nº 27.034. Inicialmente, a iniciativa alcança a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que abrange o Centro Histórico e parte da região central.
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Terrenos vazios e casas abandonadas serão tomados pela Prefeitura
A nova regulamentação criou um procedimento específico para a arrecadação de imóveis urbanos privados considerados abandonados.
Contudo, permanecer sem moradores não basta.
Para a arrecadação, o decreto exige conjuntamente uma situação de abandono material, ausência de outra pessoa exercendo a posse e elementos que indiquem que o proprietário não pretende conservar o imóvel em seu patrimônio.
A fiscalização poderá observar as condições da propriedade para chegar a essa conclusão.
Portas e janelas arrombadas ou inexistentes, acúmulo de lixo e entulho, mato alto, falta de conservação, pichações e problemas estruturais estão entre os sinais previstos pela regulamentação. Riscos à segurança e prejuízos provocados aos imóveis vizinhos também poderão entrar nessa avaliação.
Além disso, o Município poderá analisar o comportamento do próprio dono. O descumprimento repetido de notificações para realizar limpeza, manutenção ou medidas de segurança poderá reforçar a caracterização de abandono, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Casas abandonadas não serão tomadas imediatamente
Mesmo quando encontrar fortes sinais de abandono, a administração municipal não poderá retirar imediatamente a propriedade do dono.
Primeiro, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação deverá instaurar o processo de arrecadação. Em seguida, o proprietário cadastrado será comunicado oficialmente.
A partir da notificação, ele terá 30 dias para apresentar impugnação. Nesse período, poderá contestar as conclusões da fiscalização e apresentar documentos ou informações que demonstrem interesse na conservação da propriedade.
Portanto, uma residência fechada porque o proprietário está viajando, um imóvel colocado à venda ou uma construção temporariamente sem utilização não se enquadram automaticamente no procedimento.
O foco da regra está em propriedades efetivamente abandonadas e que apresentem os requisitos estabelecidos pela legislação.
Terrenos vazios também precisam cumprir requisitos para serem arrecadados
A mesma cautela vale para os terrenos vazios.
Um lote sem casa ou edifício não poderá passar ao Município apenas por permanecer sem construção. A Prefeitura precisará verificar se há elementos suficientes para enquadrar aquela propriedade nos instrumentos urbanísticos previstos pela legislação.
Além da arrecadação de imóveis efetivamente abandonados, o ReAC prevê atuação prioritária com ferramentas como o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC) e o IPTU Progressivo no Tempo.
Esses mecanismos permitem pressionar pela utilização adequada de imóveis que não cumprem as exigências urbanísticas, mas seguem procedimentos próprios e não significam perda imediata da propriedade.
Cinco anos sem pagar IPTU podem indicar abandono
As dívidas relacionadas ao imóvel também poderão pesar na análise, porém existe uma diferença importante entre simplesmente dever IPTU e abandonar uma propriedade.
Segundo o Decreto nº 27.034, a intenção de não conservar o imóvel poderá ser presumida quando os atos de posse tiverem cessado e o proprietário permanecer durante cinco anos sem cumprir os ônus fiscais relacionados à propriedade urbana.
Por outro lado, uma dívida tributária, sozinha, não transforma automaticamente uma propriedade em bem abandonado.
Isso ocorre porque o decreto exige a presença conjunta de outros elementos para a arrecadação, como o abandono material e a ausência de posse exercida por outra pessoa.
Assim, um proprietário que mantém a casa conservada, realiza reformas, aluga o imóvel ou demonstra claramente intenção de utilizá-lo não perde automaticamente o bem simplesmente porque possui débitos municipais.
Dono ainda terá três anos antes de ter imóvel tomado
Outra etapa importante ocorre depois da chamada arrecadação provisória.
Caso o procedimento administrativo confirme o abandono, o Município poderá assumir a posse do imóvel. Mesmo assim, a transferência definitiva da propriedade ainda não acontece naquele momento.
O Decreto nº 27.034 estabelece um prazo de três anos após a arrecadação para que o proprietário manifeste interesse na conservação antes de o bem passar definitivamente ao patrimônio público municipal.
Esse intervalo cria uma última oportunidade para recuperar a propriedade.
Somente depois do cumprimento do procedimento e do prazo previsto na legislação é que o Município poderá consolidar definitivamente a incorporação.
Terrenos vazios e casas abandonadas vão virar moradias populares
Depois que o imóvel passar definitivamente ao Município, uma das possibilidades será destiná-lo à política habitacional.
O ReAC inclui expressamente a Habitação de Interesse Social (HIS) entre os tipos de obras e intervenções incentivados na região central. Além disso, a própria Prefeitura informa que o programa pretende ampliar a oferta de moradias para diferentes faixas de renda.
Na prática, um prédio abandonado poderá receber intervenções de reabilitação ou retrofit para voltar a abrigar moradores. Já um terreno disponível poderá receber novas construções, desde que o projeto seja tecnicamente e legalmente viável.
Isso não significa, porém, que todo imóvel arrecadado será obrigatoriamente convertido em moradia popular.
A destinação dependerá das características da propriedade, das necessidades urbanas e dos projetos definidos pelo Município.
Prefeitura pretende viabilizar 11 mil novas moradias
A arrecadação de propriedades abandonadas integra um projeto bem maior para aumentar novamente a ocupação da região central.
De acordo com a Prefeitura de Vitória, a expectativa é criar condições para viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias na área alcançada pelo ReAC.
Além disso, o Município projeta a chegada de até 27,5 mil novos moradores e estima que o conjunto de medidas possa mobilizar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
A estratégia busca aproveitar uma região que já conta com comércio, transporte, serviços públicos, escolas e equipamentos culturais, mas que acumulou prédios vazios e imóveis subutilizados ao longo dos anos.
Por isso, a Prefeitura pretende combinar novas construções, recuperação de edifícios antigos, habitação social e medidas contra propriedades abandonadas.
Quem recuperar imóvel antigo também poderá receber incentivos
O programa não atua apenas contra os proprietários que abandonam seus imóveis.
Quem decidir recuperar uma construção antiga também poderá utilizar instrumentos criados ou regulamentados pelo ReAC.
O decreto prevê incentivos para retrofit, reabilitação, requalificação de edifícios, novas construções em lotes vazios ou subutilizados e empreendimentos de Habitação de Interesse Social.
Além disso, o programa utiliza mecanismos ligados ao potencial construtivo para estimular a recuperação de imóveis históricos e atrair novos investimentos para o Centro.
Dessa maneira, a Prefeitura tenta trabalhar em duas frentes: pressionar pela recuperação de imóveis efetivamente abandonados e criar condições para que proprietários interessados voltem a investir nas edificações.
Qualquer casa abandonada poderá passar para a Prefeitura?
A nova regulamentação não autoriza a Prefeitura a tomar qualquer casa simplesmente porque está fechada, nem qualquer terreno apenas porque permanece vazio.
O Decreto nº 27.034 estabelece requisitos específicos e exige processo individualizado, notificações e respeito aos prazos previstos na legislação.
Além disso, a aplicação inicial do ReAC está concentrada na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, formada pelo Centro Histórico e por áreas da região central de Vitória.
Portanto, a medida mira principalmente imóveis que permaneçam efetivamente abandonados, apresentem sinais de deterioração e estejam sem posse, além de situações em que existam indícios de que o proprietário deixou de ter interesse em conservar o patrimônio.
Somente depois da comprovação desses requisitos, da possibilidade de defesa e do cumprimento dos prazos legais a propriedade poderá ser incorporada definitivamente pelo Município.
A partir daí, casas abandonadas, prédios deteriorados e terrenos vazios poderão receber uma nova função dentro do projeto de reocupação da área central, inclusive com destinação para projetos de moradia de interesse social.
