Proprietários de casas, prédios e terrenos que abandonarem completamente suas propriedades poderão acabar perdendo os imóveis para a Prefeitura. Uma nova regulamentação permite que o poder público abra processos para assumir propriedades privadas que permaneçam sem uso, sem conservação e sem demonstração de interesse por parte dos proprietários.
Depois que esses imóveis forem incorporados definitivamente ao patrimônio municipal, poderão ganhar uma finalidade completamente diferente. Entre as possibilidades estão a construção de moradias populares, a recuperação de prédios para habitação, a instalação de equipamentos públicos e projetos de revitalização urbana.
A medida, porém, não significa que qualquer residência fechada ou terreno vazio poderá ser tomado. Antes da perda definitiva, o Município terá que comprovar o abandono, identificar e notificar o proprietário, permitir sua defesa e cumprir um procedimento que pode se prolongar por mais de três anos.
As novas regras foram regulamentadas em Vitória e fazem parte do Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC). O Decreto nº 27.034 criou instrumentos para recuperar imóveis degradados, estimular novas moradias e aumentar novamente a ocupação da região central da capital.
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Prefeitura vai assumir terrenos abandonados e casas vazias
A arrecadação de imóveis urbanos abandonados será um dos instrumentos usados pelo poder público dentro do novo programa, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Para iniciar o procedimento, fiscais municipais terão que reunir elementos capazes de demonstrar que o proprietário deixou de cuidar do bem e não apresenta sinais de que pretende voltar a utilizá-lo ou conservá-lo.
Na prática, diferentes condições poderão entrar nessa avaliação.
Mato alto, acúmulo de lixo e entulho, portas e janelas quebradas, pichações provocadas pela falta de conservação, problemas estruturais e ausência prolongada de manutenção poderão reforçar a constatação de abandono.
Além disso, situações capazes de colocar vizinhos, pedestres ou construções próximas em risco também poderão pesar na análise.
O histórico da propriedade será outro fator importante. Caso o dono receba sucessivas determinações para limpar, conservar, reparar ou tornar o local seguro e simplesmente ignore as notificações, a Prefeitura poderá considerar esse comportamento durante o processo.
Portanto, manter uma casa fechada durante determinado período não significa, por si só, perder a propriedade.
Cinco anos sem pagar IPTU podem pesar contra proprietário
A situação dos impostos relacionados ao imóvel também poderá entrar na análise.
Quando o proprietário deixa de exercer a posse e permanece durante pelo menos cinco anos sem pagar os tributos incidentes sobre o bem, essa situação poderá servir como um dos elementos para indicar a intenção de não conservar a propriedade.
Entretanto, possuir dívida de IPTU não fará com que uma pessoa perca automaticamente sua casa ou terreno.
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A Prefeitura deverá considerar o conjunto das circunstâncias.
Se o dono continua utilizando o imóvel, realiza manutenção, promove reformas ou demonstra interesse efetivo pela propriedade, a existência de débitos tributários, isoladamente, não será suficiente para caracterizar abandono.
Proprietário terá 30 dias para apresentar defesa
Mesmo depois de encontrar indícios de abandono, a Prefeitura não poderá simplesmente assumir a propriedade.
Primeiro, será necessário abrir um processo administrativo.
O proprietário registrado receberá uma notificação sobre o procedimento e terá 30 dias para apresentar defesa.
Nesse período, poderá contestar as conclusões da fiscalização, entregar documentos e demonstrar que pretende limpar, reformar, recuperar ou voltar a utilizar o imóvel.
A administração poderá enviar a comunicação por correspondência ou por meio eletrônico.
Caso não consiga localizar o proprietário depois das tentativas previstas, a Prefeitura poderá recorrer à publicação de edital.
Somente depois dessa fase o Município poderá decidir se existem elementos suficientes para continuar com o processo de arrecadação.
Prefeitura pode assumir terrenos abandonados e casas vazias provisoriamente
Se o abandono for confirmado, a propriedade poderá entrar em uma nova etapa.
A Prefeitura poderá decretar a arrecadação provisória e passar a exercer a posse do imóvel.
Isso, entretanto, ainda não significa que o antigo dono perdeu definitivamente a propriedade.
A legislação estabelece mais três anos para que ele manifeste interesse pelo bem e tome as providências necessárias para recuperá-lo.
Dependendo da situação, o proprietário também poderá ter que resolver pendências e ressarcir gastos feitos pelo poder público com limpeza, conservação, segurança ou outras intervenções realizadas no local.
Proprietário poderá perder imóvel
A incorporação definitiva ocorrerá somente depois do cumprimento das etapas previstas.
Caso transcorram os três anos sem que o proprietário adote as providências necessárias para recuperar ou retomar o imóvel, a Prefeitura poderá concluir a transferência.
Nesse momento, o bem deixa definitivamente o patrimônio do antigo proprietário e passa a integrar o patrimônio municipal.
A partir daí, o poder público poderá definir uma nova utilização para a propriedade.
Portanto, existe um caminho relativamente longo entre a identificação inicial de uma casa aparentemente abandonada e sua transferência definitiva para o Município.
Terrenos abandonados e casas vazias poderão virar moradias populares
A habitação está entre as principais possibilidades previstas para o reaproveitamento desses imóveis.
Casas, terrenos e edifícios poderão ser destinados a projetos de Habitação de Interesse Social.
Um prédio antigo que permaneceu vazio e deteriorado, por exemplo, poderá passar por reforma ou retrofit para receber apartamentos.
Já um terreno sem construção poderá abrigar novas unidades habitacionais, desde que apresente condições adequadas para esse tipo de empreendimento.
Isso não significa, contudo, que todo imóvel incorporado obrigatoriamente será transformado em moradia.
A Prefeitura poderá avaliar localização, tamanho da propriedade, condições estruturais, custo das obras e necessidades da região antes de determinar a utilização.
Outros imóveis poderão receber equipamentos públicos, serviços municipais ou estruturas relacionadas à recuperação urbana.
Terrenos vazios também entram nas medidas
A arrecadação não será a única ferramenta disponível para lidar com propriedades que permanecem sem utilização adequada.
O Município também poderá recorrer ao Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC).
Esse instrumento permite exigir que o proprietário dê uma destinação adequada a determinados imóveis.
No caso de um terreno vazio ou subutilizado, por exemplo, poderão ser estabelecidos prazos para que o dono construa, parcele ou passe efetivamente a utilizar a área.
Caso as exigências sejam ignoradas, poderá entrar em cena o IPTU Progressivo no Tempo.
Nesse modelo, a alíquota do imposto aumenta gradualmente enquanto a propriedade continua descumprindo as exigências relacionadas à função social.
Depois do cumprimento das diferentes etapas estabelecidas pela legislação, o procedimento poderá chegar até mesmo à desapropriação.
Prefeitura projeta 11 mil novas moradias
As medidas fazem parte de uma estratégia mais ampla para levar novos moradores à região central.
A expectativa da administração municipal é criar condições para viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias.
O Município também projeta atrair até 27,5 mil novos moradores, além de estimular mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
A região já reúne transporte público, comércio, escolas, serviços e equipamentos culturais. No entanto, parte das edificações perdeu ocupação ao longo dos anos e entrou em processo de deterioração.
Por isso, ampliar a oferta de moradias tornou-se uma das estratégias utilizadas para recuperar essas áreas e aumentar novamente a circulação de moradores.
Quem recuperar imóvel poderá receber incentivos
O programa não prevê apenas punições ou medidas contra propriedades abandonadas.
Donos interessados em recuperar e reaproveitar seus imóveis também poderão encontrar mecanismos de incentivo.
Projetos envolvendo reformas, retrofit, novas construções e empreendimentos residenciais poderão contar com procedimentos específicos de licenciamento, desde que cumpram as exigências municipais.
Outro instrumento previsto é a Transferência do Potencial Construtivo.
O mecanismo permite, dentro das regras estabelecidas, utilizar ou negociar em outro local parte do potencial de construção que não pode ser aproveitado na própria propriedade.
A administração pretende utilizar essa ferramenta principalmente para estimular a recuperação de imóveis antigos e preservar construções consideradas importantes para a história da cidade.
Qualquer casa vazia poderá ser tomada?
Uma residência simplesmente fechada, um imóvel colocado à venda ou um terreno sem construção não passam automaticamente para as mãos da Prefeitura.
O Município precisará demonstrar uma situação efetiva de abandono ou aplicar os instrumentos previstos para propriedades que não cumprem as exigências relacionadas à função social.
Além disso, o proprietário terá direito a notificação, defesa e aos prazos previstos antes de qualquer incorporação definitiva.
No caso do ReAC, as medidas começam principalmente na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, área que engloba o Centro Histórico e outros trechos da região central de Vitória.
Assim, o foco está principalmente em propriedades que permanecem abandonadas por longos períodos, acumulam problemas de conservação e cujos donos deixam de responder às determinações do poder público.
Somente depois de concluir todas as etapas previstas a Prefeitura poderá incorporar definitivamente esses imóveis ao patrimônio municipal e dar a eles uma nova finalidade, inclusive transformá-los em novas moradias populares.
