Casas abandonadas, prédios deteriorados e terrenos que permanecem sem utilização poderão acabar nas mãos da prefeitura e ganhar uma nova finalidade. Entre os possíveis destinos estão projetos de moradia popular, serviços públicos e empreendimentos capazes de recuperar áreas degradadas.
No entanto, o proprietário não perderá o imóvel simplesmente porque deixou a construção fechada. Primeiro, o poder público terá de comprovar que existe abandono, abrir um processo administrativo e garantir ao dono a oportunidade de se defender.
Além disso, sinais como lixo e entulho acumulados, mato alto, portas arrombadas, falta de manutenção e risco estrutural poderão ajudar a fiscalização a caracterizar o abandono. Uma longa dívida de impostos também poderá pesar na análise.
Depois que o município assumir provisoriamente o bem, o proprietário ainda terá três anos para demonstrar interesse em recuperá-lo. Caso continue sem agir, a propriedade poderá passar definitivamente para o patrimônio público.
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As regras começaram a valer em Vitória, no Espírito Santo, por meio do Decreto nº 27.034, que criou o Programa de Reabilitação da Área Central, o ReAC. Neste primeiro momento, as medidas alcançam imóveis localizados na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, área que engloba o Centro Histórico e outros trechos da região central.
Prefeitura vai comprovar abandono antes de assumir imóvel
A nova regra cria um caminho administrativo para que o município arrecade imóveis privados considerados abandonados, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Entretanto, a prefeitura precisa encontrar três situações ao mesmo tempo: abandono material, ausência de outra pessoa exercendo a posse e sinais de que o proprietário não pretende mais conservar o imóvel.
Durante uma vistoria, a equipe municipal poderá registrar diferentes evidências. Entre elas aparecem portas e janelas arrombadas ou inexistentes, lixo, entulho, mato alto, pichações, falta de pintura e problemas estruturais que ofereçam risco à vizinhança.
Além disso, o decreto estabelece outro ponto importante. Se o proprietário deixar de exercer a posse e passar cinco anos sem pagar os tributos incidentes sobre a propriedade, o município poderá usar essa situação para presumir a intenção de abandono.
Ordens da prefeitura ignoradas repetidamente também poderão reforçar a análise. Isso inclui determinações para limpar, conservar ou garantir a segurança do imóvel.
Portanto, uma casa simplesmente fechada não entra automaticamente nesse processo. A administração municipal deverá reunir elementos que comprovem a situação de abandono.
Dono terá 30 dias para contestar decisão da prefeitura
Depois de abrir o procedimento, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação deverá comunicar o proprietário registrado nos cadastros municipais.
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A partir da notificação, o dono terá 30 dias para apresentar uma impugnação e contestar a arrecadação.
A prefeitura poderá enviar a comunicação eletronicamente ou pelos Correios. Caso não consiga localizar o responsável depois das tentativas previstas, o município poderá recorrer a um edital no Diário Oficial e no portal municipal.
Se o proprietário não apresentar defesa, o processo poderá avançar. Mesmo assim, a prefeitura ainda precisará comprovar os demais requisitos exigidos pela legislação.
Somente depois dessa análise o município poderá publicar um Decreto de Arrecadação Provisória e assumir diretamente a posse do imóvel.
Proprietário ainda poderá recuperar imóvel durante três anos
Mesmo depois que a prefeitura assumir provisoriamente a propriedade, o antigo dono não perderá o bem imediatamente.
O decreto garante um período de três anos para que o proprietário manifeste interesse em conservar o patrimônio.
Contudo, para recuperar a posse, ele poderá ter que quitar os débitos existentes e ressarcir as melhorias que o município realizou durante o período.
Se os três anos terminarem sem que o proprietário tome as providências necessárias, o imóvel poderá passar definitivamente ao patrimônio municipal.
Na prática, portanto, existe um longo caminho entre a identificação de uma casa abandonada e a transferência definitiva da propriedade para a prefeitura.
Casas abandonadas podem virar moradias populares
Depois da arrecadação, o município poderá definir uma nova função para essas propriedades.
Uma das possibilidades envolve a utilização dos imóveis em programas de Habitação de Interesse Social (HIS). Dessa forma, prédios hoje vazios ou degradados poderão passar por reformas e receber unidades habitacionais.
Além da moradia, o ReAC permite utilizar os instrumentos urbanos para estimular novos serviços, atividades comerciais e investimentos privados na região central.
Isso não significa, porém, que toda casa arrecadada pela prefeitura obrigatoriamente se transformará em moradia popular.
O município deverá analisar cada caso, considerando fatores como localização, condições da construção, tamanho do terreno e interesse público.
Terrenos vazios também entram na mira
O programa também aperta as regras para terrenos vazios e imóveis subutilizados que não cumprem sua função social.
Nesses casos, a prefeitura poderá aplicar instrumentos diferentes da arrecadação por abandono.
Um deles é o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, conhecido como PEUC. Por meio desse mecanismo, o município poderá exigir que o proprietário dê uma função ao terreno ou imóvel.
Caso o dono continue sem tomar providências, poderá entrar em cena o IPTU progressivo no tempo. Assim, o imposto poderá aumentar gradualmente enquanto o proprietário mantiver a área sem utilização adequada.
Depois de cumprir as etapas previstas na legislação, o município também poderá avançar para a desapropriação.
Por isso, terrenos vazios e imóveis abandonados poderão chegar ao patrimônio público por caminhos diferentes. Em todos os casos, porém, a prefeitura precisa respeitar os procedimentos e os direitos do proprietário.
Programa poderá criar 11 mil novas moradias com casas abandonadas
O combate aos imóveis vazios integra um projeto muito maior para transformar a região central de Vitória.
Segundo a Prefeitura, o ReAC poderá viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias na área central.
Além disso, a administração municipal trabalha com a possibilidade de atrair até 27,5 mil novos moradores e mobilizar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
O objetivo consiste em voltar a ocupar uma área da cidade que já possui transporte, comércio, serviços públicos, escolas, equipamentos culturais e infraestrutura urbana.
Nas últimas décadas, porém, o Centro perdeu moradores e passou a concentrar construções vazias ou degradadas.
Agora, a prefeitura pretende usar a habitação como uma das principais ferramentas para inverter esse cenário.
Reformar e construir também ficará mais fácil
Ao mesmo tempo em que cria mecanismos mais rígidos contra o abandono, o ReAC oferece vantagens para quem pretende investir na região.
Projetos de retrofit, recuperação de imóveis, novas edificações e habitação social poderão utilizar procedimentos simplificados de licenciamento.
Em determinadas situações, o município também poderá emitir o Alvará de Execução de Obras de maneira eletrônica e automática após o protocolo da documentação exigida.
A estratégia busca reduzir a burocracia e acelerar investimentos privados.
Entretanto, os responsáveis técnicos continuarão sujeitos às normas urbanísticas e às exigências de preservação do patrimônio.
Donos de imóveis históricos ganham incentivo para reforma
O programa também cria uma alternativa para proprietários de construções históricas que enfrentam dificuldades para bancar reformas.
Por meio da Transferência do Potencial Construtivo, o dono poderá transformar o direito de construir que não utiliza no terreno em um certificado negociável.
Posteriormente, ele poderá transferir esse potencial a terceiros dentro das regras municipais.
No Centro Histórico, o ReAC permite converter até 100% do potencial construtivo previsto para determinados imóveis.
Com isso, o proprietário poderá conseguir recursos para restaurar e preservar uma construção histórica sem depender apenas de recursos próprios.
Nova regra sobre casas abandonadas e terrenos vazios
Apesar do impacto das mudanças, a nova política não alcança automaticamente qualquer casa vazia ou terreno abandonado de Vitória.
Neste primeiro momento, o ReAC concentra sua aplicação na ZEIU 1, que abrange o Centro Histórico e partes da região central.
Além disso, a prefeitura terá que analisar individualmente cada imóvel.
Portanto, manter uma casa fechada, colocar um terreno à venda ou deixar um prédio temporariamente sem uso não significa perder a propriedade.
A medida mira principalmente situações em que existem sinais concretos de abandono e falta de interesse do proprietário em conservar o patrimônio.
Por outro lado, quem deixar o imóvel se deteriorar durante anos, acumular problemas fiscais e ignorar sucessivas determinações municipais poderá enfrentar um processo que, no limite, termina com a propriedade passando definitivamente para a prefeitura.
