O uso de apartamentos para aluguel por aplicativos entrou em uma nova fase no Brasil. Condomínios residenciais passaram a ganhar mais força para barrar plataformas como Airbnb, Booking e outros serviços de curta temporada após decisões recentes da Justiça.
A mudança não significa que o Airbnb acabou no país. No entanto, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) abriu caminho para que prédios exclusivamente residenciais impeçam esse tipo de locação quando os moradores não autorizam a prática.
Na prática, a discussão saiu do campo individual e passou a envolver o interesse coletivo do condomínio. Por isso, proprietários que anunciam imóveis para estadias curtas podem enfrentar mais dificuldades, principalmente em prédios com alta circulação de hóspedes, reclamações de barulho e preocupação com segurança.
Condomínios podem proibir Airbnb?
Condomínios residenciais podem criar restrições ao aluguel por aplicativos. O ponto principal está na finalidade do prédio, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
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Quando a convenção determina que o condomínio tem uso exclusivamente residencial, a locação frequente por curta temporada pode ser entendida como uma atividade diferente da moradia comum. Para o STJ, essa prática pode mudar a rotina do edifício e afetar os demais moradores.
Com isso, síndicos e condôminos passaram a ter mais respaldo para discutir proibições em assembleia. A decisão fortalece prédios que querem limitar a entrada constante de hóspedes desconhecidos, o uso das áreas comuns por pessoas sem vínculo com o condomínio e a transformação de apartamentos em uma espécie de hospedagem.
Airbnb não foi proibido por lei nacional
Apesar do avanço das restrições, não existe uma lei nacional proibindo Airbnb em todos os condomínios do Brasil.
O que mudou foi o peso da interpretação da Justiça. O STJ passou a analisar se a locação de curta duração, feita de forma frequente e por aplicativos, combina ou não com a destinação residencial dos condomínios.
Por isso, cada caso depende da convenção, do regimento interno, das decisões em assembleia e da forma como o imóvel vem sendo usado. Casas fora de condomínios, flats, apart-hotéis e empreendimentos voltados à hospedagem podem ter regras diferentes.
Justiça suspende processos sobre Airbnb em condomínios
A discussão ganhou ainda mais importância porque o STJ colocou o tema no rito dos recursos repetitivos. O assunto foi cadastrado como Tema 1.443.
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Com isso, processos em andamento pelo Brasil que tratam da mesma questão ficam suspensos até o julgamento final. Depois da decisão definitiva, a tese fixada pelo tribunal deverá orientar juízes e tribunais em casos parecidos.
A pergunta central é se a cláusula de destinação residencial na convenção do condomínio já permite barrar locações curtas por plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa ao Airbnb.
Aprovação pode exigir dois terços dos moradores
Outro ponto importante envolve o quórum em assembleia. O entendimento do STJ indica que a autorização para aluguel de curta temporada em condomínio residencial pode exigir aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
Isso ocorre porque liberar esse tipo de uso pode representar mudança na destinação do edifício ou das unidades. Pelo Código Civil, alterações dessa natureza exigem quórum qualificado.
Na prática, o proprietário que deseja usar o apartamento como fonte de renda por aplicativos não deve decidir sozinho. Se o condomínio não autorizou a atividade, o morador pode precisar levar o tema para assembleia antes de anunciar o imóvel.
Caso em São Paulo reforça proibição do Airbnb
Um caso recente em Santos, no litoral de São Paulo, mostra como a Justiça tem tratado o assunto. O Edifício Excelsior, conhecido como “prédio torto” do Canal 4, conseguiu manter a proibição de aluguel por Airbnb e outras plataformas de curta temporada.
Proprietários de uma unidade questionaram a restrição e alegaram violação ao direito de propriedade. Porém, a Justiça entendeu que o condomínio tinha destinação exclusivamente residencial e poderia impedir a exploração do apartamento por estadias curtas.
A decisão reforça o entendimento de que o direito de propriedade não é absoluto dentro de condomínios. O morador pode usar e alugar o imóvel, mas precisa respeitar a convenção e os direitos dos demais condôminos.
Segurança e sossego entram no centro da discussão
A alta rotatividade de pessoas aparece como um dos principais argumentos dos condomínios.
Em prédios residenciais, moradores costumam conhecer a rotina do local, os vizinhos e os funcionários. Com o aluguel por aplicativos, hóspedes diferentes entram e saem do edifício em poucos dias.
Além disso, essas pessoas podem usar garagem, elevadores, piscina, academia, salão de festas e outras áreas comuns. Para muitos moradores, isso aumenta a sensação de insegurança e dificulta o controle de acesso.
Também surgem reclamações sobre barulho, festas, descumprimento de regras internas e mau uso das áreas compartilhadas. Por isso, muitos síndicos passaram a buscar respaldo jurídico para organizar ou proibir a prática.
Advogada explica o impacto da decisão
Para a advogada especialista em Direito Civil e Direito Condominial Cristiane Puppim, que conversou com o Portal Tempo Novo, a decisão exige atenção porque envolve dois lados: o direito do proprietário e o direito coletivo dos moradores.
“O proprietário tem o direito de usar e alugar o imóvel, mas esse direito não é absoluto dentro de um condomínio. Ele precisa respeitar a convenção, a finalidade residencial do prédio e o direito dos demais moradores ao sossego, à segurança e à convivência organizada”, explica Cristiane Puppim.
Segundo a advogada, a decisão do STJ não deve ser interpretada como uma proibição geral do Airbnb no Brasil. No entanto, ela reforça o poder de decisão dos condomínios residenciais.
“O ponto principal é que o condomínio passou a ter um papel decisivo. Se a atividade muda a rotina do prédio, aumenta a rotatividade e transforma a unidade em uma espécie de hospedagem, a coletividade precisa deliberar. Em muitos casos, será necessária aprovação de dois terços dos condôminos”, afirma.
O que muda para proprietários?
A mudança acende um alerta para quem usa apartamentos em condomínios residenciais como fonte de renda por aplicativos.
Antes, muitos proprietários defendiam que o aluguel estava liberado quando a convenção não citava expressamente o Airbnb. Agora, a discussão ganhou outro caminho.
Se o prédio tem finalidade residencial e os moradores não aprovaram a locação de curta temporada, o condomínio pode impedir a prática. Isso vale principalmente quando o uso do imóvel se torna frequente, com alta troca de hóspedes e características próximas de hospedagem.
Por isso, o proprietário deve consultar a convenção, verificar o regimento interno e avaliar se já existe decisão de assembleia sobre o tema antes de anunciar o apartamento.
Síndicos devem levar o assunto para assembleia
Especialistas recomendam que síndicos não tratem o tema de forma improvisada. A decisão mais segura é levar a discussão para assembleia e registrar regras claras.
O condomínio pode discutir proibição expressa, cadastro prévio de hóspedes, controle de acesso, limite de permanência, regras para uso das áreas comuns e multas em caso de descumprimento.
Quando o condomínio aprova normas de forma regular, a chance de validade jurídica aumenta. Por outro lado, decisões isoladas do síndico, sem base na convenção ou sem deliberação dos moradores, podem gerar contestação.
Airbnb está proibido em todos os prédios?
O Airbnb continua permitido no Brasil, mas pode enfrentar restrições dentro de condomínios residenciais.
Se o prédio autoriza a prática de forma expressa, ou se os moradores aprovam a liberação com o quórum necessário, o aluguel de curta duração pode continuar. Porém, quando o condomínio tem finalidade residencial e não permite esse tipo de exploração, o proprietário pode ser impedido de anunciar o imóvel para estadias curtas.
A decisão final do STJ no Tema 1.443 deve pacificar o assunto. Até lá, condomínios residenciais tendem a ganhar mais força para barrar o Airbnb quando entenderem que a prática afeta segurança, sossego e convivência.
O cenário, portanto, mudou. O Airbnb não foi proibido no Brasil, mas, dentro de muitos condomínios residenciais, a palavra final está cada vez mais nas mãos dos moradores.
