A locação de imóveis por aplicativos, como Airbnb, Booking e outras plataformas de curta temporada, entrou de vez no centro de uma disputa que atinge condomínios em todo o Brasil. A Justiça passou a dar mais força aos moradores e aos síndicos que querem barrar esse tipo de uso em prédios exclusivamente residenciais.
Na prática, o Airbnb não foi proibido por uma lei nacional. No entanto, a nova interpretação do Superior Tribunal de Justiça (STJ) muda o peso da decisão dentro dos condomínios. Agora, quando o prédio tem finalidade residencial, a oferta frequente do imóvel para estadias curtas pode depender de autorização dos próprios moradores.
A discussão ganhou ainda mais impacto porque o STJ também suspendeu processos em andamento no país sobre o tema. Isso significa que ações individuais e coletivas que discutem aluguel de curta temporada em condomínios residenciais ficam paradas até que o tribunal defina uma tese nacional.
Condomínios podem barrar Airbnb?
A resposta, hoje, ficou mais favorável aos condomínios. O entendimento mais recente do STJ é que a locação de curtíssima duração, quando feita de forma frequente e com alta rotatividade de hóspedes, pode descaracterizar a finalidade residencial do prédio.
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Com isso, condomínios de diferentes regiões do Brasil passaram a discutir regras mais rígidas em assembleias. Muitos prédios já proíbem ou tentam proibir o uso de apartamentos para aluguel por aplicativos, principalmente quando há entrada constante de pessoas desconhecidas, aumento de circulação nas áreas comuns e reclamações sobre segurança, barulho e sossego.
O ponto central está na convenção do condomínio. Quando o prédio tem destinação exclusivamente residencial, o STJ entendeu que o uso para estadias curtas se aproxima de uma exploração econômica ou profissional do imóvel. Por isso, não bastaria apenas a vontade do proprietário.
Caso recente em São Paulo mostra avanço das proibições
Um caso recente em Santos, no litoral de São Paulo, mostra como essa discussão já chegou aos condomínios. O Edifício Excelsior, conhecido como “prédio torto” do Canal 4, manteve na Justiça a proibição de aluguel de apartamentos por Airbnb e outras plataformas de curta temporada.
A ação partiu de proprietários que alugavam uma unidade por aplicativos e contestaram a restrição. Eles alegaram que a proibição violava o direito de propriedade. No entanto, a Justiça confirmou que o condomínio tem destinação exclusivamente residencial e, por isso, poderia impedir esse tipo de uso.
Aprovação precisa de dois terços dos moradores
Segundo o entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, a autorização para esse tipo de uso precisa passar por assembleia. Para liberar a locação de curta duração, seria necessária aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
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Isso ocorre porque, para o tribunal, permitir estadias curtas em um condomínio residencial pode representar mudança na destinação do edifício ou das unidades. O Código Civil exige quórum qualificado para esse tipo de alteração.
Na prática, o proprietário que deseja usar o apartamento como fonte de renda por meio de plataformas digitais pode encontrar uma barreira maior. Se o condomínio não autorizou a prática, a tendência é que o morador não possa explorar o imóvel dessa forma sem antes levar o assunto à assembleia.
Justiça suspende processos sobre Airbnb em condomínios
Além da decisão que fortaleceu os condomínios, o STJ decidiu levar o tema ao rito dos recursos repetitivos. A discussão foi cadastrada como Tema 1.443.
Com isso, processos espalhados pelo Brasil que tratam da mesma questão jurídica ficam suspensos até o julgamento definitivo. Depois, a tese fixada pelo STJ deverá orientar decisões em casos semelhantes em todo o país.
A pergunta que o tribunal vai responder é se a cláusula de destinação residencial na convenção do condomínio já basta para impedir locações curtas por plataformas digitais, mesmo quando não existe uma proibição expressa ao Airbnb.
O que muda para quem tem imóvel em condomínio?
A mudança preocupa proprietários que alugam apartamentos por aplicativos. Antes, muitos defendiam que, se a convenção não proibisse expressamente o Airbnb, o aluguel estaria liberado. Agora, a lógica ganhou outro caminho.
Com o novo entendimento, em condomínios exclusivamente residenciais, a ausência de autorização pode pesar contra o proprietário. Ou seja, se o prédio foi criado para moradia, a exploração frequente do imóvel para estadias curtas pode depender de aval dos demais condôminos.
Para a advogada especialista em Direito Civil e Direito Condominial Cristiane Puppim, que conversou com o Tempo Novo, o tema exige atenção porque envolve o direito de propriedade, mas também os direitos coletivos dos moradores.
“O proprietário tem o direito de usar e alugar o imóvel, mas esse direito não é absoluto dentro de um condomínio. Ele precisa respeitar a convenção, a finalidade residencial do prédio e o direito dos demais moradores ao sossego, à segurança e à convivência organizada”, explica Cristiane Puppim.
A advogada também destaca que a decisão do STJ não deve ser lida como uma simples proibição geral do Airbnb no país, mas como um reforço ao poder de decisão dos condomínios residenciais.
“O ponto principal é que o condomínio passou a ter um papel decisivo. Se a atividade muda a rotina do prédio, aumenta a rotatividade e transforma a unidade em uma espécie de hospedagem, a coletividade precisa deliberar. Em muitos casos, será necessária aprovação de dois terços dos condôminos”, afirma.
Airbnb está proibido em todos os condomínios?
O Airbnb e outros aplicativos de aluguel por temporada continuam existindo no Brasil. O que mudou foi o entendimento sobre o uso dessas plataformas dentro de condomínios residenciais.
Se o condomínio permite expressamente a prática, ou se a assembleia aprovar a mudança com o quórum exigido, o aluguel de curta duração pode ser autorizado. Por outro lado, se o prédio tem finalidade residencial e os moradores não aprovaram esse tipo de exploração, o proprietário pode ser impedido de anunciar o imóvel para estadias curtas.
A decisão também não atinge da mesma forma todos os imóveis do país. Casas fora de condomínios, imóveis comerciais, flats, apart-hotéis e empreendimentos com regras próprias podem ter tratamento diferente. Por isso, cada caso depende da convenção, do regimento interno e da forma como o imóvel é usado.
Segurança e sossego pesam na decisão
Um dos principais argumentos usados pelos condomínios é a alta rotatividade. Em prédios residenciais, moradores costumam conhecer vizinhos, porteiros e a rotina do local. Com o aluguel por aplicativos, essa dinâmica muda.
Hóspedes diferentes podem entrar e sair do prédio em poucos dias. Além disso, podem usar garagem, elevadores, piscina, academia, salão de festas e outras áreas comuns. Para muitos condomínios, isso aumenta a sensação de insegurança e dificulta o controle de acesso.
Também há reclamações sobre barulho, festas, mau uso das áreas comuns e descumprimento de regras internas. Por isso, síndicos passaram a buscar respaldo jurídico para criar restrições e evitar conflitos.
Síndicos devem levar o tema para assembleia de condomínios
Especialistas orientam que os condomínios não tratem o assunto de forma improvisada. A recomendação é discutir o tema em assembleia, revisar a convenção e deixar as regras claras para todos os moradores.
A simples decisão do síndico, sem base na convenção ou sem deliberação dos condôminos, pode gerar questionamentos. Por outro lado, quando o condomínio aprova regras de forma regular, a chance de validade jurídica aumenta.
Entre as medidas discutidas em assembleias estão a proibição expressa do aluguel por aplicativos, a exigência de cadastro prévio de hóspedes, controle de entrada, limite de permanência e aplicação de multas em caso de descumprimento das normas.
Decisão final ainda vai pacificar o assunto
O julgamento definitivo do Tema 1.443 deve pacificar a discussão no Judiciário. Até lá, a tendência é que condomínios residenciais ganhem mais força para impedir a exploração de unidades por curta temporada quando não houver autorização coletiva.
Para proprietários, a recomendação é verificar a convenção antes de anunciar o imóvel. Para síndicos e moradores, o caminho mais seguro é levar o tema para assembleia e formalizar as regras.
A disputa ainda não acabou, mas o cenário mudou. O Airbnb não acabou no Brasil, mas, dentro dos condomínios residenciais, a palavra final está cada vez mais nas mãos dos moradores.
