Fazer uma grande reforma em um imóvel alugado não garante ao inquilino o direito de continuar ocupando o local quando existem aluguéis atrasados. Mesmo que a Justiça reconheça o investimento feito na casa, o proprietário pode retomar o bem por falta de pagamento.
Esse entendimento foi confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao analisar o caso de uma locatária que realizou melhorias para tornar um imóvel habitável. Depois, porém, ela deixou de pagar os aluguéis e outros encargos previstos no contrato.
Diante da dívida, a proprietária entrou com uma ação para encerrar o contrato, receber os valores atrasados e recuperar o imóvel. A inquilina, por sua vez, alegou que havia gasto uma quantia expressiva na reforma e tentou permanecer no local até receber a indenização pelas obras.
Justiça reconheceu reforma, mas determinou despejo
Na primeira decisão, a Justiça reconheceu que a locatária havia feito benfeitorias necessárias e úteis no imóvel. Por isso, autorizou a indenização pelos gastos devidamente comprovados e permitiu que esses valores fossem compensados com parte da dívida.
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No entanto, o juiz também determinou o despejo e condenou a inquilina ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos. Portanto, o reconhecimento das melhorias não impediu que a proprietária recuperasse o imóvel.
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Posteriormente, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) manteve os principais pontos da sentença. Além disso, afastou o chamado direito de retenção, que permitiria à locatária continuar no imóvel enquanto aguardava o pagamento pelas reformas.
Segundo o tribunal estadual, somente o inquilino que cumpre suas obrigações contratuais pode usar esse mecanismo. Como havia inadimplência, a permanência no local seria incompatível com o princípio da boa-fé.
Inquilino recorreu ao STJ
A locatária levou o caso ao STJ. No recurso, afirmou que as reformas foram profundas e representaram praticamente uma reconstrução do imóvel. Também alegou que impedir sua permanência no local reduziria, de forma desproporcional, a garantia de receber pelos investimentos realizados.
A Terceira Turma do STJ, porém, rejeitou o pedido. A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, explicou que a indenização pelas benfeitorias e o direito de permanecer no imóvel são questões diferentes.
Na prática, o inquilino pode ter direito a receber pelas melhorias comprovadas, conforme o contrato e as circunstâncias do caso. Entretanto, isso não significa que ele possa manter a posse do imóvel depois de deixar de pagar o aluguel.
As informações foram confirmadas pelo Portal Tempo Novo.
Falta de pagamento do aluguel afasta direito de permanecer no imóvel
De acordo com a relatora, o pagamento regular dos aluguéis e encargos sustenta a posse de boa-fé durante uma locação. Quando o inquilino deixa de cumprir essa obrigação principal, rompe o equilíbrio do contrato e prejudica o direito do proprietário de receber pelo uso do bem.
Assim, uma pessoa que deve aluguéis não pode usar as reformas como instrumento para impedir o despejo. Para o STJ, seria contraditório permitir que o locatário permanecesse no imóvel, sem pagar, apenas porque também reivindica uma indenização.
Dessa forma, a Corte confirmou que a inquilina deveria desocupar a propriedade. Ainda assim, ela poderá buscar o ressarcimento pelas benfeitorias reconhecidas e comprovadas no processo.
O que ficou decidido sobre o aluguel e a reforma?
O STJ estabeleceu que o direito a uma possível indenização por reformas não impede a retomada do imóvel quando o inquilino está inadimplente. Em outras palavras, a dívida de aluguel e os gastos com melhorias devem ser analisados separadamente.
Portanto, o proprietário pode conseguir o despejo e cobrar os valores atrasados. Já o locatário poderá receber pelas benfeitorias quando houver previsão legal ou contratual e comprovação dos gastos, mas não poderá usar essa cobrança como justificativa para continuar no imóvel sem pagar aluguel.
