A regulamentação da reforma tributária no Brasil trouxe novas regras que podem aumentar o custo da locação de imóveis por temporada, modalidade em expansão impulsionada por plataformas como Airbnb e Booking. As mudanças estão previstas na Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Segundo o advogado tributarista Marco Túlio Ribeiro Fialho, em determinadas situações a locação por temporada deixa de ser tratada como simples cessão de uso de imóvel e passa a ser enquadrada no regime de hotelaria — o mais oneroso da nova estrutura tributária.

“Nessas regras, não importa se o imóvel é alugado por aplicativo, imobiliária ou contrato direto. O que define a tributação são critérios como a quantidade de imóveis e o volume de receita do proprietário”, explicou.

Contratos de até 90 dias terão tributação mais alta

Conforme apurado pelo Jornal Tempo Novo, um dos principais pontos da nova legislação é o enquadramento de contratos de curta duração. Locações com prazo de até 90 dias passam a ser tributadas pelo regime de hotelaria, sem acesso aos redutores previstos para locações tradicionais.

Nesse caso, não se aplicam a redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS nem o redutor social destinado a contratos residenciais. A carga tributária pode chegar a até 26,5%.

Já contratos acima de 90 dias entram no regime regular de locação de imóveis, com redução de 70% nas alíquotas e possibilidade de redutor social, resultando em carga efetiva menor, estimada em cerca de 8%.

Quem será tributado

A cobrança de IBS e CBS para pessoas físicas não ocorre de forma automática. A lei estabelece que o enquadramento como contribuinte depende do cumprimento simultâneo de dois critérios no ano anterior: possuir mais de três imóveis para locação e obter receita anual superior a R$ 240 mil com a atividade.

Se apenas um dos requisitos for atendido, o proprietário não entra no regime tributário regular.

Além disso, há um gatilho de enquadramento imediato: caso a receita com locação ultrapasse R$ 288 mil no ano em curso, o contribuinte passa a recolher os tributos no mês seguinte à ultrapassagem do limite.

Possível repasse ao consumidor

Segundo o especialista, o aumento da carga tributária pode levar ao repasse de custos para o preço das diárias em locações por temporada, especialmente em regiões turísticas.

“Quando há aumento de carga tributária, é comum que parte desse custo seja repassada ao preço final. Isso pode impactar o valor das diárias, principalmente em períodos de alta demanda”, afirmou.

Nem todos os proprietários serão afetados. Aqueles que não atingirem os critérios estabelecidos permanecem fora da incidência de IBS e CBS, mantendo as regras atuais de tributação via Imposto de Renda.

Novas obrigações e impacto operacional

Os contribuintes enquadrados no novo regime passam a ter obrigações adicionais, como inscrição no Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB) e emissão de documentos fiscais, o que pode elevar os custos operacionais da atividade.

A reforma também amplia a incidência de IBS e CBS sobre locação de bens móveis, como veículos e equipamentos, o que pode afetar setores como construção civil, logística e indústria.

Tendência de adaptação no mercado

Para o especialista, o setor deve passar por um processo de adaptação, com revisão de contratos e estratégias fiscais.

“A tendência é de reorganização do mercado. Quem tiver aumento de custo precisará reavaliar sua operação — e isso, em muitos casos, acaba chegando ao consumidor”, concluiu.