Casas fechadas há anos, prédios em situação de abandono e terrenos sem qualquer utilização poderão deixar de permanecer nas mãos dos proprietários. Uma nova regra permite que a Prefeitura incorpore esses imóveis ao patrimônio público e dê uma nova função às áreas, inclusive com projetos de moradia popular.
A medida, porém, não autoriza o município a simplesmente retirar um imóvel do dono porque ele está vazio. Antes de qualquer transferência, a administração precisa abrir um procedimento, comprovar o abandono e garantir que o proprietário tenha direito de contestar a decisão.
Entre os sinais que podem colocar uma propriedade na mira da fiscalização estão acúmulo de lixo e entulho, mato alto, portas e janelas arrombadas, ausência prolongada de manutenção e danos estruturais. Dívidas tributárias acumuladas durante vários anos também podem servir como indício.
A nova política começou a funcionar em Vitória, no Espírito Santo. A Prefeitura regulamentou as medidas por meio do Decreto nº 27.034, dentro do Programa de Reabilitação da Área Central, chamado ReAC.
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Neste primeiro momento, as regras alcançam principalmente imóveis localizados na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, que reúne o Centro Histórico e outros trechos da região central da capital.
Prefeitura vai assumir casas e prédios abandonados
O município criou um procedimento específico para arrecadar propriedades privadas que apresentam situação concreta de abandono, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Para isso, a Prefeitura precisa identificar elementos que indiquem que o proprietário deixou de exercer a posse e não demonstra interesse em conservar o bem.
A fiscalização poderá avaliar as condições externas e internas da propriedade. Imóveis deteriorados, com lixo acumulado, vegetação sem controle, pichações, aberturas quebradas ou problemas que ofereçam risco para moradores da região poderão entrar no processo.
Além disso, o histórico do proprietário também poderá ser considerado.
Quando o dono deixa de exercer a posse do imóvel e acumula cinco anos sem pagamento dos tributos relacionados à propriedade, a legislação permite que essa situação seja usada como indício da intenção de abandono.
O descumprimento frequente de notificações para limpeza, conservação ou realização de medidas de segurança também poderá reforçar essa conclusão.
Portanto, uma residência fechada durante determinado período não será automaticamente transferida para a Prefeitura.
Dono terá prazo para impedir que Prefeitura fique com o imóvel
Antes de assumir qualquer propriedade, o município precisará localizar e comunicar oficialmente o proprietário.
Depois da notificação, o responsável terá 30 dias para apresentar defesa e tentar demonstrar que o imóvel não está abandonado.
A comunicação poderá ocorrer pelos meios eletrônicos previstos pelo município ou pelos Correios.
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Caso a Prefeitura não consiga encontrar o proprietário após as tentativas previstas no procedimento, poderá publicar a notificação por edital no Diário Oficial e em seus canais oficiais.
Mesmo se o dono não responder, a transferência não acontece de forma automática. A administração ainda deverá comprovar que os requisitos legais para caracterizar o abandono estão presentes.
Somente após concluir essa análise a Prefeitura poderá decretar a arrecadação provisória e assumir a posse do imóvel.
Proprietário terá três anos para recuperar imóveis ou terrenos
A arrecadação provisória ainda não significa que o proprietário perdeu definitivamente a casa, o prédio ou o terreno.
Após a Prefeitura assumir o bem, começa um período de até três anos durante o qual o antigo dono ainda poderá demonstrar interesse em retomar e conservar a propriedade.
Para recuperar a posse, no entanto, ele poderá precisar regularizar débitos pendentes e devolver aos cofres municipais valores utilizados em obras, reformas ou outras melhorias feitas pela Prefeitura.
Caso o prazo termine sem manifestação suficiente do proprietário, o imóvel poderá ser incorporado de forma definitiva ao patrimônio do município.
Assim, o processo entre a identificação do abandono e a eventual perda definitiva da propriedade possui diferentes etapas e possibilidades de defesa.
Imóveis poderão virar apartamentos e casas populares
Uma das principais novidades do programa envolve o destino dado às propriedades que chegarem definitivamente às mãos da Prefeitura.
O município poderá direcionar imóveis para projetos de Habitação de Interesse Social. Com isso, construções atualmente vazias ou deterioradas poderão passar por recuperação e receber famílias por meio de programas habitacionais.
A Prefeitura também poderá aproveitar determinadas áreas para instalar equipamentos e serviços públicos ou desenvolver projetos destinados à recuperação econômica e urbana da região.
Isso não significa que toda propriedade arrecadada se transformará automaticamente em moradia popular.
Cada imóvel terá de passar por uma análise própria. A Prefeitura poderá considerar tamanho, localização, estado da construção, possibilidade de reforma e necessidade da administração pública.
Terrenos abandonados também podem acabar nas mãos do município
Os terrenos vazios e as propriedades subutilizadas também entram na estratégia para recuperar a área central.
Nesses casos, entretanto, a Prefeitura poderá utilizar outros instrumentos previstos na legislação urbanística.
Um deles é o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, conhecido pela sigla PEUC.
Por esse mecanismo, o município pode determinar que o proprietário utilize adequadamente uma área que permanece vazia ou subutilizada.
Se o dono continuar ignorando as exigências, poderá enfrentar a cobrança do IPTU Progressivo no Tempo. Nesse modelo, a alíquota do imposto aumenta gradualmente enquanto o imóvel continuar sem cumprir sua função social.
Depois do cumprimento das diferentes etapas exigidas pela legislação, o município também poderá chegar à desapropriação.
Dessa forma, uma casa efetivamente abandonada e um terreno apenas subutilizado podem chegar ao patrimônio público por procedimentos diferentes.
Prefeitura projeta 11 mil novas moradias
A utilização de imóveis vazios representa apenas uma parte do projeto criado para tentar recuperar o Centro de Vitória.
Segundo as estimativas divulgadas pela administração municipal, as mudanças podem abrir espaço para a criação de aproximadamente 8 mil a 11 mil novas moradias na região central.
A Prefeitura também trabalha com um cenário de até 27,5 mil novos moradores e mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
A intenção é aumentar novamente a ocupação residencial de uma área que já possui comércio, transporte público, escolas, equipamentos culturais e diversos serviços.
Nas últimas décadas, parte da região central perdeu população e acumulou prédios fechados, construções deterioradas e espaços subutilizados.
Agora, o município aposta na chegada de novos moradores como uma das estratégias para movimentar novamente esses bairros.
Prefeitura também quer facilitar reformas de prédios antigos
Enquanto aumenta a pressão sobre propriedades abandonadas, o programa cria incentivos para quem pretende reformar ou construir na região.
Projetos de retrofit, restauração, novas edificações e empreendimentos habitacionais poderão contar com procedimentos de licenciamento mais rápidos.
Em determinadas situações previstas na regulamentação, o Alvará de Execução de Obras poderá ser obtido por procedimento eletrônico após a entrega dos documentos exigidos.
A Prefeitura espera, dessa maneira, reduzir etapas burocráticas e estimular novos investimentos.
Os responsáveis pelos projetos, entretanto, continuarão obrigados a cumprir as regras urbanísticas, ambientais e de proteção do patrimônio histórico.
Donos de imóveis históricos também terão novo incentivo
Outra frente do ReAC mira construções históricas que precisam de recuperação.
O programa permite utilizar a chamada Transferência do Potencial Construtivo. Na prática, o proprietário poderá transformar parte do potencial de construção que não consegue utilizar naquele endereço em um direito negociável.
Esse potencial poderá posteriormente ser transferido para outro empreendimento, desde que o procedimento siga as regras municipais.
Para alguns imóveis situados no Centro Histórico, o programa admite a transferência de até 100% desse potencial.
A Prefeitura espera que o mecanismo ajude proprietários a conseguir recursos para recuperar construções antigas e preservar imóveis de importância histórica.
Quem realmente corre risco de perder um imóvel?
A nova regra não permite que a Prefeitura tome qualquer residência simplesmente porque ela permanece fechada.
Também não basta colocar um imóvel à venda, manter uma construção temporariamente vazia ou possuir um terreno sem obra para perder automaticamente a propriedade.
O foco está principalmente nos casos em que existem sinais prolongados de abandono, deterioração, ausência de posse, descumprimento de determinações municipais e outros elementos que indiquem falta de interesse do proprietário pelo bem.
Além disso, neste primeiro momento, as regras do ReAC estão concentradas na área definida pelo município para a recuperação da região central de Vitória.
Por outro lado, proprietários que deixam imóveis se deteriorarem durante anos, acumulam problemas tributários e ignoram repetidamente as determinações da Prefeitura poderão enfrentar um processo administrativo que, ao final de todas as etapas legais, pode resultar na perda definitiva da propriedade.
Esses imóveis poderão então receber uma nova finalidade, incluindo a transformação em moradias populares, equipamentos públicos ou projetos destinados à revitalização da região central.
