Proprietários que deixam casas, prédios e terrenos abandonados por anos poderão perder os imóveis para a prefeitura. A regra permite que o poder público assuma imóveis sem uso, deterioradas e sem qualquer iniciativa de conservação por parte dos donos.
No entanto, ninguém perderá uma casa simplesmente porque ela está fechada ou possui IPTU atrasado. Antes de assumir o imóvel, o município precisará identificar sinais de abandono, abrir um processo administrativo, localizar o proprietário e garantir o direito de defesa.
O plano pretende recuperar imóveis degradados e aumentar o número de moradores na região central. Além disso, parte das propriedades que entrarem para o patrimônio municipal poderá receber projetos de moradias populares.
A medida começou a valer em Vitória, no Espírito Santo, com a criação do Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC). A Prefeitura instituiu o programa por meio do Decreto nº 27.034, inicialmente para o Centro Histórico e outros trechos inseridos na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1).
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Prefeitura pode assumir casas, prédios e terrenos abandonados
A prefeitura poderá iniciar o procedimento quando encontrar indícios de que o proprietário deixou de exercer a posse e não demonstra interesse em conservar o imóvel, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Nesse caso, fiscais poderão avaliar as condições da propriedade e reunir provas do abandono.
Casas com portas arrombadas, prédios deteriorados, terrenos tomados por mato, imóveis cheios de lixo, construções sem manutenção e locais que oferecem riscos à vizinhança podem entrar nessa análise.
Além disso, notificações anteriores para limpeza, fechamento ou conservação que tenham sido ignoradas poderão reforçar os indícios.
Porém, a prefeitura precisará analisar cada propriedade separadamente. Portanto, não haverá uma regra automática para tomar todo imóvel vazio ou mal conservado.
IPTU atrasado durante cinco anos pode pesar contra proprietário
Outro ponto importante envolve as dívidas municipais.
A legislação federal permite presumir a intenção de abandono quando o proprietário deixa de exercer atos de posse sobre o imóvel e também deixa de pagar os tributos incidentes sobre a propriedade durante cinco anos.
Isso significa que acumular IPTU por cinco anos pode se tornar um elemento importante durante a análise.
Mesmo assim, a dívida não basta para a prefeitura tomar uma casa ou terreno. O município também precisa identificar a ausência de posse e de interesse na conservação da propriedade.
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Portanto, uma pessoa que possui IPTU atrasado, mas continua utilizando e cuidando normalmente do imóvel, não perde automaticamente a propriedade por causa da dívida.
Donos terão oportunidade para impedir perda dos imóveis
Depois de identificar os sinais de abandono, a prefeitura deverá instaurar um processo administrativo e tentar localizar o proprietário.
O dono poderá apresentar documentos, contestar as conclusões da fiscalização e demonstrar que ainda utiliza ou pretende recuperar o imóvel.
Por exemplo, poderá apresentar informações sobre uma reforma, comprovar manutenção recente ou demonstrar outra situação que descaracterize o abandono.
Caso o município não encontre o responsável, poderá utilizar os meios oficiais de comunicação previstos no procedimento.
Somente depois dessas etapas a prefeitura poderá reconhecer o abandono e publicar o ato de arrecadação provisória.
Prefeitura assume primeiro a posse do imóvel
Mesmo depois de confirmar o abandono, a propriedade não passa imediatamente e de forma definitiva para o município.
Primeiro ocorre a arrecadação provisória.
Na prática, a prefeitura assume a posse do imóvel e poderá adotar medidas para impedir que a área continue deteriorada. Entretanto, o antigo proprietário ainda terá uma última oportunidade para recuperar o patrimônio.
O Decreto nº 27.034 estabelece prazo de três anos após a arrecadação para que o dono manifeste interesse na conservação do imóvel.
Assim, o município não se torna proprietário definitivo logo após o primeiro procedimento.
Se o responsável aparecer dentro desse período e cumprir as exigências para recuperar o bem, ainda poderá evitar a transferência definitiva.
Por outro lado, se os três anos terminarem sem manifestação adequada, o imóvel poderá passar definitivamente para o patrimônio público.
Imóveis e terrenos poderão virar moradias populares
A habitação aparece entre os principais objetivos do novo programa.
Prédios vazios poderão passar por reformas e ganhar apartamentos. Já terrenos sem utilização poderão abrir espaço para novos empreendimentos habitacionais.
O ReAC incentiva especialmente projetos de Habitação de Interesse Social (HIS), voltados para ampliar as opções de moradia para famílias de menor renda no Centro.
Porém, isso não significa que todos os imóveis assumidos pela prefeitura obrigatoriamente virarão casas populares.
Dependendo da localização e das características da propriedade, o espaço também poderá receber serviços, atividades econômicas ou outros projetos de interesse público ligados à recuperação da região central.
Programa vai criar 11 mil novas moradias
A dimensão do projeto chama atenção.
Segundo a Prefeitura de Vitória, as mudanças poderão ajudar a viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias na área central. Além disso, a administração municipal projeta atrair até 27,5 mil novos moradores para a região.
O município também trabalha com uma estimativa superior a R$ 6 bilhões em investimentos privados relacionados ao processo de revitalização.
A estratégia aproveita uma região que já possui transporte, comércio, serviços, equipamentos públicos e infraestrutura urbana.
Ao mesmo tempo, o Centro acumulou imóveis vazios e construções subutilizadas enquanto perdeu moradores ao longo das últimas décadas. A prefeitura pretende reverter esse cenário com novas residências e empreendimentos.
Terrenos sem uso também poderão enfrentar IPTU maior
O município também terá instrumentos para atingir propriedades que não estejam necessariamente abandonadas, mas permanecem sem utilização adequada.
Entre eles estão o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC) e o IPTU Progressivo no Tempo. O próprio ReAC prevê aplicação prioritária desses mecanismos na região central.
Nesse modelo, o proprietário pode receber uma determinação para utilizar, construir ou dar uma destinação ao imóvel.
Caso continue ignorando as exigências, poderá enfrentar aumento progressivo do IPTU conforme as regras urbanísticas aplicáveis.
Dessa forma, a política municipal atua em duas frentes: cria incentivos para quem decide recuperar imóveis e aumenta a pressão sobre propriedades que permanecem abandonadas ou subutilizadas.
Prefeitura também facilita reforma de prédios antigos
Enquanto endurece as regras contra o abandono, o programa oferece vantagens para quem pretende investir.
Projetos de novas construções em lotes vazios, retrofit, requalificação de prédios e Habitação de Interesse Social poderão utilizar um processo simplificado de licenciamento.
Além disso, proprietários que recuperarem imóveis históricos poderão aproveitar mecanismos de transferência do potencial construtivo. O objetivo é permitir que esse direito tenha valor econômico e ajude a financiar a restauração do patrimônio.
Regra não vale para todos os imóveis
Apesar do impacto da medida, existe uma limitação importante.
O ReAC não atinge automaticamente todos os bairros de Vitória. O programa foi criado inicialmente para a ZEIU 1, que engloba o Centro Histórico e áreas definidas da região central da capital.
Além disso, uma casa fechada não será considerada abandonada apenas por permanecer algum tempo sem moradores.
A prefeitura terá que reunir elementos que demonstrem o abandono, seguir o procedimento administrativo e respeitar o direito do proprietário.
Ainda assim, a nova política abre caminho para uma transformação significativa. Imóveis que permaneçam abandonados por anos, sem manutenção e sem qualquer reação dos responsáveis, poderão deixar as mãos dos antigos donos e ganhar uma nova função.
Entre os destinos possíveis estão justamente as moradias populares, que fazem parte da estratégia para levar milhares de novos moradores de volta ao Centro de Vitória.
