Terrenos vazios, casas abandonadas e prédios que permanecem deteriorados por anos poderão deixar as mãos dos proprietários e passar para o patrimônio público. Uma nova regulamentação permite que a Prefeitura abra procedimentos para assumir imóveis particulares quando ficar comprovado o abandono.
A medida pode mudar completamente o destino dessas propriedades. Depois de cumprir todas as etapas previstas em lei, o poder público poderá usar parte dos imóveis para criar moradias populares, instalar serviços municipais ou desenvolver projetos de recuperação urbana.
No entanto, uma casa fechada ou um terreno sem construção não poderá ser tomado automaticamente. Antes de qualquer incorporação, a administração terá que comprovar a situação de abandono, localizar o proprietário, garantir direito de defesa e respeitar uma série de prazos.
Prefeitura vai assumir imóveis abandonados
As novas regras valem em Vitória e fazem parte do Programa de Reabilitação da Área Central, conhecido como ReAC. A Prefeitura regulamentou a iniciativa por meio do Decreto nº 27.034.
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Neste primeiro momento, o programa concentra as principais ações no Centro Histórico e em outros trechos da região central da capital.
Entre os instrumentos previstos está a arrecadação de imóveis particulares considerados abandonados. Para isso, porém, a fiscalização precisará demonstrar que o dono deixou de exercer a posse e não apresenta sinais de interesse em conservar ou voltar a utilizar a propriedade.
A análise poderá considerar, por exemplo, imóveis ocupados por mato, lixo ou entulho. Além disso, fiscais poderão observar portas e janelas quebradas, pichações, falta de manutenção, danos estruturais e riscos para moradores, pedestres ou imóveis vizinhos.
Outro ponto que poderá pesar no processo será o histórico de notificações. Caso o proprietário receba ordens para limpar, conservar ou corrigir problemas e ignore repetidamente as determinações, a Prefeitura poderá usar essa situação como mais um indício de abandono.
Portanto, manter um imóvel vazio não basta, sozinho, para caracterizar abandono, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Cinco anos sem pagar impostos podem indicar abandono
A situação tributária também poderá entrar na análise do Município.
Quando o proprietário deixa de exercer a posse e, ao mesmo tempo, acumula pelo menos cinco anos sem pagar os tributos relacionados ao imóvel, a Prefeitura poderá considerar essa situação na caracterização do abandono.
Entretanto, a dívida de IPTU não provoca a perda automática da propriedade.
O Município deverá avaliar todo o contexto. Dessa forma, quem continua utilizando, conservando ou demonstrando interesse pelo imóvel não perde uma casa simplesmente por possuir impostos atrasados.
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Donos de terrenos vazios e casas abandonadas terão direito a se defender
Quando a fiscalização reunir elementos suficientes, a Prefeitura poderá abrir um processo administrativo.
A partir daí, o Município notificará o proprietário registrado e concederá um prazo de 30 dias para apresentação de defesa.
Durante esse período, o dono poderá entregar documentos, contestar as informações reunidas pelos fiscais e provar que pretende conservar, reformar ou voltar a utilizar o imóvel.
A Prefeitura poderá enviar a notificação pelos Correios ou por meios eletrônicos. Caso não consiga localizar o responsável, também poderá publicar um edital oficial.
Somente depois dessa fase o Município poderá decidir se existem elementos suficientes para continuar o processo.
Prefeitura pode assumir imóvel de forma provisória
Caso confirme o abandono, a administração municipal poderá decretar a arrecadação provisória.
Nesse estágio, a Prefeitura passa a exercer a posse do imóvel. Apesar disso, o proprietário ainda não perde definitivamente o bem.
A legislação abre um novo prazo de três anos para que o dono manifeste interesse e adote medidas para recuperar a propriedade.
Dependendo da situação, o proprietário também poderá ter que regularizar pendências e ressarcir despesas que o Município tenha assumido com limpeza, conservação, segurança ou recuperação do espaço.
Dono terá três anos antes da posse definitiva
A incorporação definitiva somente poderá ocorrer caso o proprietário continue sem tomar providências depois da arrecadação provisória.
Se os três anos passarem sem manifestação ou recuperação do imóvel, o Município poderá incorporar a propriedade ao patrimônio público.
A partir desse momento, a Prefeitura poderá definir um novo uso para o espaço de acordo com os objetivos do programa e com o interesse coletivo.
Assim, existe um procedimento longo entre a constatação inicial do abandono e a eventual perda definitiva do imóvel.
Terrenos vazios e casas abandonadas poderão virar moradias populares
A criação de habitações aparece entre as principais possibilidades previstas pelo programa.
Depois da incorporação definitiva, terrenos, casas e prédios poderão integrar projetos de Habitação de Interesse Social.
Um edifício abandonado, por exemplo, poderá passar por reforma ou retrofit e receber unidades residenciais. Da mesma maneira, um terreno poderá servir para a construção de novas moradias caso apresente condições adequadas para isso.
Porém, nem todo imóvel incorporado precisará virar habitação popular.
Antes de definir cada destinação, a Prefeitura poderá avaliar fatores como localização, tamanho da área, estado da construção, custo de recuperação e necessidades da região.
Além das moradias, alguns imóveis poderão receber equipamentos públicos, serviços municipais ou projetos ligados à revitalização urbana.
Terreno vazio também poderá sofrer cobrança maior
Os terrenos sem construção entram em outra frente da política de ocupação urbana.
Nesse caso, possuir apenas um lote vazio não significa perda imediata da propriedade. Entretanto, o Município poderá cobrar do proprietário uma utilização adequada quando entender que a área não cumpre sua função social.
Um dos mecanismos disponíveis é o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, o chamado PEUC.
Por meio desse instrumento, a Prefeitura poderá estabelecer prazos para que o proprietário construa, parcele ou dê uso ao terreno.
Caso o dono ignore as determinações, o Município poderá aplicar o IPTU Progressivo no Tempo. Nesse sistema, a alíquota aumenta gradualmente enquanto o proprietário mantém o imóvel sem a destinação exigida.
Após o cumprimento das etapas legais, o caso poderá até chegar à desapropriação.
Programa prevê 11 mil novas moradias
A ofensiva contra imóveis abandonados integra um plano mais amplo para aumentar novamente a presença de moradores na área central.
A Prefeitura estima que o ReAC possa criar condições para viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias.
Além disso, a administração municipal projeta atrair até 27,5 mil novos moradores e movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
A região já possui transporte, comércio, escolas, serviços públicos, equipamentos culturais e infraestrutura urbana. Ainda assim, diversos imóveis perderam ocupação ao longo dos anos e entraram em processo de deterioração.
Por isso, o Município aposta na ampliação da oferta habitacional como uma das principais estratégias para recuperar a área central.
Donos que recuperarem imóveis poderão receber incentivos
O programa também prevê medidas para quem pretende conservar ou reaproveitar uma propriedade.
Projetos de reforma, retrofit, novas construções e empreendimentos residenciais poderão contar com procedimentos de licenciamento mais simples, desde que atendam às exigências estabelecidas pela Prefeitura.
Outro instrumento será a Transferência do Potencial Construtivo.
Na prática, esse mecanismo poderá permitir que proprietários negociem, dentro das regras municipais, parte do potencial de construção que não conseguem utilizar no próprio imóvel.
A Prefeitura pretende usar esse recurso principalmente para incentivar a recuperação de imóveis antigos e a preservação de construções de interesse histórico.
Qualquer casa vazia poderá ser tomada pela Prefeitura?
Uma residência fechada, um imóvel colocado à venda ou um terreno sem construção não poderá ser automaticamente incorporado pelo Município.
A Prefeitura precisará demonstrar que existe abandono ou descumprimento da função social da propriedade. Além disso, deverá notificar o dono, permitir a apresentação de defesa e cumprir todos os prazos previstos.
No caso do ReAC, a aplicação inicial das medidas ocorre principalmente na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, que inclui o Centro Histórico e outros pontos da região central de Vitória.
Portanto, a regulamentação mira principalmente situações prolongadas de abandono, nas quais o proprietário deixa de cuidar do imóvel, ignora determinações do Município e não demonstra intenção de utilizar novamente a propriedade.
Somente após todo esse procedimento a Prefeitura poderá incorporar definitivamente o imóvel e definir uma nova finalidade, incluindo projetos de moradia popular.
