Proprietários que deixarem casas, prédios e terrenos completamente abandonados poderão perder os imóveis para a prefeitura. A nova regra permite que o poder público assuma propriedades sem uso e, posteriormente, destine esses espaços para moradias populares e projetos de recuperação urbana.
Entretanto, uma casa fechada ou um terreno vazio não serão suficientes para provocar a perda do patrimônio. O município precisará identificar sinais concretos de abandono, abrir um processo administrativo e oferecer ao proprietário oportunidades para recuperar o imóvel.
Entre os indícios que poderão chamar a atenção da fiscalização estão mato alto, lixo acumulado, construções em ruínas, portas arrombadas, janelas quebradas, falta de manutenção e riscos para propriedades vizinhas. Além disso, anos de impostos municipais atrasados poderão reforçar a caracterização de abandono.
Mesmo depois da primeira intervenção da prefeitura, o proprietário ainda terá prazo para contestar a medida e demonstrar interesse pelo imóvel. Portanto, a incorporação definitiva ao patrimônio público somente poderá ocorrer depois do cumprimento das etapas previstas nas regras.
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A medida começa por Vitória, no Espírito Santo, e integra o Programa de Reabilitação da Área Central, conhecido como ReAC. A Prefeitura criou as regras por meio do Decreto nº 27.034, com foco inicial no Centro Histórico e em outros trechos da região central da capital.
Prefeitura vai assumir casas e terrenos abandonados
O ReAC permite que a Prefeitura de Vitória arrecade provisoriamente imóveis urbanos privados quando encontrar elementos que demonstrem abandono.
Antes disso, porém, os servidores terão que vistoriar o local e reunir informações sobre a situação da propriedade.
A prefeitura também precisará verificar se outra pessoa exerce a posse do imóvel. Além disso, deverá buscar o proprietário registrado nos cadastros municipais.
Durante a fiscalização, o município poderá considerar diversos sinais de abandono, como:
- acúmulo de lixo e entulho;
- mato alto;
- portas ou janelas quebradas;
- falta de conservação;
- pichações e deterioração;
- construções em ruínas;
- ausência prolongada de utilização;
- riscos para imóveis ou moradores próximos.
Ordens anteriores para limpeza, fechamento ou conservação que o proprietário tenha ignorado também poderão entrar no processo como evidências.
IPTU atrasado pode ser usado contra proprietários
As dívidas municipais também terão importância na análise.
Caso o proprietário acumule tributos durante cinco anos e, ao mesmo tempo, deixe o imóvel sem uso, posse ou manutenção, a prefeitura poderá considerar esse conjunto de fatores como sinal de abandono.
No entanto, ter IPTU atrasado não fará ninguém perder automaticamente uma casa ou terreno.
O município terá que comprovar outros elementos e garantir o direito de defesa. Assim, cada propriedade passará por uma avaliação individual.
Dono terá 30 dias para tentar impedir medida
Depois de reunir os indícios, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação deverá procurar oficialmente o proprietário.
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A partir da notificação, o responsável terá 30 dias para apresentar contestação.
Nesse período, o dono poderá mostrar, por exemplo, que utiliza a propriedade, realiza uma reforma, mantém o local conservado ou possui um projeto concreto para recuperar o imóvel.
Caso a prefeitura não encontre o proprietário, poderá publicar a comunicação por edital no Diário Oficial e nos canais oficiais do município.
Se ninguém apresentar defesa capaz de afastar os indícios de abandono, a prefeitura poderá avançar para a próxima etapa e assumir provisoriamente a posse do imóvel.
Proprietário ainda terá três anos para recuperar imóvel
Mesmo depois dessa arrecadação provisória, o imóvel não passará imediatamente para o patrimônio definitivo da prefeitura.
O proprietário ainda terá três anos para demonstrar interesse em recuperar o bem.
Para isso, precisará regularizar a situação, comprovar que pretende conservar e utilizar a propriedade e também poderá ter que ressarcir despesas feitas pelo município durante o período.
Somente depois desse prazo, caso o dono permaneça sem tomar providências, a prefeitura poderá incorporar definitivamente o imóvel ao patrimônio municipal.
Portanto, o processo não acontece de uma hora para outra. Antes de perder definitivamente a propriedade, o responsável receberá diferentes oportunidades para evitar a medida.
Casas e terrenos poderão virar moradias populares
Depois da arrecadação, a prefeitura poderá utilizar parte desses imóveis em projetos de Habitação de Interesse Social, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Na prática, prédios antigos poderão passar por reformas e receber unidades residenciais. Terrenos sem uso também poderão abrir espaço para novos empreendimentos habitacionais.
As moradias terão como foco principalmente famílias de menor renda.
Porém, essa não será a única possibilidade. Dependendo de cada imóvel, a prefeitura também poderá instalar serviços públicos ou estimular atividades comerciais e projetos de desenvolvimento econômico.
A localização, as características da construção e as necessidades da região ajudarão a definir o futuro de cada espaço.
Programa prevê 11 mil novas moradias
A Prefeitura de Vitória calcula que toda a estratégia de reabilitação da região central poderá viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias.
Além disso, o município projeta a chegada de até 27,5 mil novos moradores para a área.
A administração municipal também estima que as ações possam movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
Um dos objetivos consiste em voltar a ocupar uma região que já possui escolas, unidades de saúde, comércio, transporte público, cultura e diferentes serviços.
Ao longo dos anos, enquanto parte da população deixou o Centro, imóveis fechados, edifícios degradados e terrenos sem utilização permaneceram em pontos importantes da cidade.
Agora, o programa pretende estimular uma nova ocupação desses espaços.
Terrenos sem uso também poderão pagar IPTU mais caro
O município também poderá agir contra propriedades que não estejam propriamente abandonadas, mas permaneçam vazias e sem cumprir uma função urbana.
Nesses casos, a prefeitura poderá exigir que o dono construa, parcele ou utilize o terreno. O mecanismo recebe o nome de Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios.
Caso o proprietário ignore a determinação, poderá entrar em cena o chamado IPTU progressivo no tempo.
Nesse modelo, a prefeitura aumenta gradualmente a alíquota do imposto enquanto o imóvel continuar sem a utilização exigida.
Se o proprietário ainda assim não adotar nenhuma providência, o município poderá avançar para uma desapropriação, desde que cumpra todas as etapas previstas na legislação.
Prefeitura também quer acelerar reformas
O programa não prevê apenas punições para imóveis abandonados.
A Prefeitura de Vitória também criou mecanismos para estimular proprietários que desejam reformar construções antigas ou iniciar novos projetos.
Obras de retrofit, restauração, reabilitação, construção de moradias e determinados empreendimentos poderão entrar em um procedimento especial de licenciamento.
Em alguns casos, a apresentação correta dos documentos permitirá uma tramitação mais rápida para o Alvará de Execução de Obras.
O responsável técnico, entretanto, continuará obrigado a cumprir as normas urbanísticas, ambientais e de proteção ao patrimônio.
Além disso, a prefeitura poderá fiscalizar a obra e responsabilizar profissionais ou proprietários caso identifique informações incorretas.
Prédios históricos terão incentivo para restauração
O ReAC também criou uma alternativa para ajudar proprietários de imóveis históricos a financiar reformas.
O dono que preservar ou restaurar determinada construção poderá transformar parte do potencial construtivo que não utilizou em um certificado.
Posteriormente, esse direito poderá ser negociado com outros empreendedores.
Dessa forma, o proprietário poderá levantar recursos para financiar a recuperação do prédio histórico.
Dentro do Centro Histórico, as regras permitem converter até 100% desse potencial construtivo em certificado, desde que o projeto atenda às exigências municipais.
Monumentos continuarão protegidos
Apesar da intenção de aumentar a ocupação e incentivar novos empreendimentos, o programa mantém mecanismos de proteção ao patrimônio histórico.
A prefeitura poderá delimitar áreas especiais no entorno de igrejas, monumentos, prédios tombados e paisagens consideradas importantes para a cidade.
Assim, novos empreendimentos poderão enfrentar limites de altura, ocupação e construção.
O objetivo será evitar que grandes edificações escondam monumentos, prejudiquem a paisagem ou descaracterizem construções históricas.
Regra começa pelo Centro de Vitória
Neste primeiro momento, as novas medidas não alcançam automaticamente todos os bairros da capital.
A aplicação começa na área atendida pelo programa de reabilitação, que reúne o Centro Histórico e outros trechos da região central de Vitória.
Além disso, o simples fato de uma propriedade permanecer fechada não autoriza a prefeitura a tomar o imóvel.
O município terá que identificar o abandono, fazer vistorias, abrir processo administrativo, procurar o proprietário e respeitar os prazos para defesa.
Por outro lado, donos que abandonarem completamente casas, prédios ou terrenos e ignorarem todas as notificações poderão, ao final do processo, perder definitivamente a propriedade.
A prefeitura poderá então incorporar esses imóveis ao patrimônio municipal e utilizá-los em programas de moradia popular, serviços públicos e projetos de revitalização urbana.
