Proprietários que deixam casas, prédios e outros imóveis completamente abandonados poderão acabar perdendo definitivamente o patrimônio. A Prefeitura poderá assumir essas propriedades e, posteriormente, destiná-las a projetos habitacionais, serviços públicos ou ações de recuperação urbana.
Terrenos sem utilização também entram na estratégia. No entanto, a perda do imóvel não acontece de forma imediata.
O poder público precisa cumprir uma série de etapas, notificar o proprietário e garantir o direito de defesa antes de qualquer incorporação definitiva.
As novas regras estão em vigor em Vitória, no Espírito Santo, dentro do Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC). A Prefeitura regulamentou o programa por meio do Decreto nº 27.034, com foco inicial na região central da capital.
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Prefeitura pode assumir terrenos vazios e casas abandonadas
Uma das medidas que mais chama atenção no programa permite ao município arrecadar imóveis urbanos privados considerados abandonados, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Para isso, a Prefeitura precisa demonstrar que o proprietário deixou de exercer a posse e não demonstra intenção de manter o imóvel em seu patrimônio.
Portanto, encontrar uma casa fechada não será suficiente.
Os fiscais poderão analisar as condições do imóvel, o histórico de notificações, a conservação da estrutura e outros elementos que indiquem abandono prolongado.
Além disso, o município poderá registrar situações como lixo, entulho, mato alto, portas e janelas quebradas, deterioração e problemas que ofereçam riscos à vizinhança.
O descumprimento repetido de determinações para limpeza, conservação ou segurança também poderá pesar contra o proprietário.
Imóvel não será tomado imediatamente
Mesmo diante de sinais claros de abandono, a Prefeitura não poderá simplesmente entrar no imóvel e transferir a propriedade para o município.
Primeiro, a administração deverá instaurar um processo administrativo.
Depois disso, o proprietário cadastrado receberá uma notificação com informações sobre o imóvel e sobre o procedimento aberto.
A partir da comunicação, ele terá 30 dias para apresentar uma contestação.
Caso a Prefeitura não encontre o proprietário após realizar as diligências necessárias, poderá fazer a notificação por edital no Diário Oficial do Município e no portal oficial.
Só depois dessa etapa o processo poderá avançar.
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Dono terá três anos para tentar recuperar terrenos e casas
Se a Prefeitura comprovar o abandono, poderá publicar um decreto de arrecadação provisória e assumir a posse direta do imóvel.
Ainda assim, o proprietário não perde definitivamente o bem naquele momento.
A regulamentação mantém por três anos o direito de o dono manifestar interesse em conservar e recuperar a propriedade.
Porém, a retomada poderá exigir a quitação de débitos e o pagamento dos gastos realizados pela administração municipal com obras e melhorias durante o período.
Dessa forma, existe um intervalo entre a arrecadação provisória e a transferência definitiva.
Se os três anos terminarem sem que o proprietário tome as providências necessárias, o imóvel poderá passar definitivamente para o patrimônio do município.
Casas abandonadas poderão virar moradias
Depois da incorporação, a Prefeitura poderá dar uma nova função para imóveis que permaneceram abandonados durante anos.
Entre as possibilidades está o uso em programas de Habitação de Interesse Social (HIS).
Assim, prédios ou outras construções que hoje permanecem fechados e deteriorados poderão, dependendo das condições técnicas e econômicas, passar por intervenções e receber uma finalidade habitacional.
Isso não significa, porém, que todo imóvel arrecadado automaticamente virará uma casa popular.
A administração poderá analisar fatores como localização, tamanho, estrutura, custo de recuperação e interesse público.
Além da habitação, o município poderá utilizar determinados espaços para equipamentos públicos e projetos relacionados à recuperação da região central.
Terrenos vazios também entram na mira
Os terrenos vazios ou mantidos sem utilização também poderão sofrer medidas da Prefeitura, embora o caminho jurídico seja diferente daquele adotado para um imóvel efetivamente abandonado.
Entre os instrumentos previstos no planejamento urbano está o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC).
Na prática, o mecanismo permite ao município cobrar do proprietário uma utilização adequada de áreas que permanecem sem cumprir a chamada função social da propriedade.
Caso o dono continue sem tomar providências, outras medidas previstas na legislação urbanística poderão ser aplicadas.
Entre elas está o IPTU progressivo no tempo, que aumenta a cobrança do imposto gradualmente enquanto a situação permanecer irregular.
Depois do cumprimento das fases previstas em lei, o procedimento pode chegar à desapropriação.
Portanto, possuir um terreno vazio não significa perder automaticamente a propriedade. O município precisa enquadrar o imóvel nas regras, notificar o responsável e respeitar todo o processo previsto pela legislação.
Dívidas também poderão pesar na análise do abandono
A situação fiscal do imóvel também poderá fazer parte da análise municipal.
A falta de pagamento dos tributos e demais obrigações vinculadas à propriedade, quando acompanhada da ausência de posse e de outros indícios, poderá reforçar a avaliação de que o proprietário abandonou o patrimônio.
Por outro lado, uma pessoa que simplesmente esteja com o IPTU atrasado não perde automaticamente sua casa.
A Prefeitura terá que analisar o caso individualmente e comprovar os requisitos necessários para caracterizar o abandono.
Nem toda casa fechada poderá ser tomada
A nova regra não autoriza a Prefeitura a assumir qualquer imóvel que esteja vazio.
Uma residência fechada temporariamente, uma casa colocada à venda, um prédio em reforma ou uma propriedade cujo dono continue exercendo atos de conservação não se tornam automaticamente imóveis abandonados.
O município precisa comprovar a situação antes de avançar com a arrecadação.
Além disso, a regulamentação está direcionada inicialmente à Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que abrange o Centro Histórico e áreas da região central da capital.
Assim, a medida tem como alvo principalmente propriedades que acumulam sinais de abandono e deixaram de cumprir sua função urbana.
Prefeitura quer criar 11 mil moradias
A possibilidade de reaproveitar imóveis faz parte de uma estratégia bem maior para aumentar a ocupação do Centro.
Com o ReAC, a Prefeitura trabalha com potencial de criação de 8 mil a 11 mil novas moradias na região.
O município também estima que o programa possa atrair até 27,5 mil novos moradores e movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
A ideia é aproveitar uma área da cidade que já possui comércio, transporte público, escolas, serviços, equipamentos culturais e infraestrutura urbana, mas que perdeu população ao longo dos anos.
Nesse cenário, a moradia se tornou uma das principais apostas para recuperar o movimento econômico e social da região.
Prefeitura também oferece incentivos para quem recuperar imóveis
O ReAC não atua apenas contra propriedades abandonadas.
Proprietários que pretendem recuperar prédios antigos também poderão aproveitar mecanismos criados para estimular reformas, restaurações, retrofit e novos empreendimentos.
O programa prevê simplificação de procedimentos de licenciamento em determinadas situações.
Além disso, imóveis históricos podem acessar mecanismos relacionados à Transferência do Potencial Construtivo. Em alguns casos no Centro Histórico, o proprietário poderá transferir até 100% desse potencial dentro das regras municipais.
Com isso, a Prefeitura tenta trabalhar em duas frentes: pressionar pela utilização de imóveis que permanecem abandonados e criar vantagens para proprietários interessados em recuperar suas construções.
No caso das propriedades efetivamente abandonadas, porém, o prazo poderá terminar com uma consequência definitiva. Depois do processo administrativo, da arrecadação provisória e dos três anos previstos para manifestação do dono, a Prefeitura poderá incorporar o imóvel ao patrimônio municipal e destiná-lo, inclusive, à criação de novas moradias.
