Casas abandonadas, prédios deteriorados e terrenos mantidos sem utilização poderão ir para as mãos da prefeitura e ganhar uma nova finalidade. Entre os destinos possíveis estão projetos de moradias populares, equipamentos públicos e ações de recuperação urbana.
A medida atinge principalmente propriedades que permanecem durante longos períodos sem conservação, sem ocupação e sem qualquer iniciativa do proprietário para recuperar o espaço. No entanto, a prefeitura não poderá simplesmente entrar em uma casa vazia e assumir o imóvel.
Antes de qualquer transferência, será necessário abrir um procedimento administrativo, localizar o proprietário, reunir provas do abandono e garantir prazo para defesa. Além disso, mesmo depois de uma arrecadação provisória, o dono ainda poderá tentar recuperar o patrimônio.
As regras estão sendo aplicadas em Vitória, no Espírito Santo. A Prefeitura regulamentou os procedimentos dentro do Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), por meio do Decreto nº 27.034.
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Prefeitura pode assumir imóveis abandonados
O município poderá iniciar o processo quando encontrar elementos suficientes para indicar que o proprietário realmente abandonou uma casa, prédio ou outro imóvel, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Durante uma fiscalização, técnicos poderão observar o estado geral da propriedade e registrar diferentes problemas.
Mato alto, acúmulo de lixo, entulho, portas quebradas, falta de janelas, pichações e deterioração avançada poderão entrar no relatório. Além disso, riscos estruturais para moradores vizinhos e pedestres também poderão reforçar a análise.
Outro ponto importante será o comportamento do proprietário.
Caso a prefeitura determine repetidamente a limpeza, manutenção ou adoção de medidas de segurança e o responsável ignore as notificações, esse histórico poderá aumentar os indícios de abandono.
Ainda assim, esses sinais não provocam automaticamente a perda da propriedade.
Cinco anos sem pagar IPTU podem reforçar situação de abandono
A prefeitura também poderá analisar os impostos relacionados ao imóvel.
Quando uma pessoa deixa de exercer a posse da propriedade e acumula cinco anos sem pagar os tributos incidentes sobre ela, essa situação poderá servir como um dos elementos utilizados para demonstrar a intenção de abandono.
Porém, uma dívida de IPTU, sozinha, não autoriza a prefeitura a tomar uma casa.
O município ainda precisará comprovar os demais requisitos e seguir todas as etapas previstas na regulamentação.
Portanto, quem possui apenas impostos atrasados não perde automaticamente o patrimônio por causa da nova regra.
Proprietário terá 30 dias para apresentar defesa
Após identificar sinais suficientes de abandono, a prefeitura abrirá o procedimento administrativo.
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Em seguida, o proprietário registrado será notificado e terá 30 dias para contestar a medida.
A comunicação poderá ocorrer pelos meios admitidos pelo município, incluindo correspondência e notificações eletrônicas.
Caso o responsável não seja localizado após as tentativas previstas, a administração poderá recorrer à publicação de edital no Diário Oficial e nos canais oficiais.
Somente depois de analisar a defesa ou terminar o prazo sem manifestação é que a prefeitura poderá avançar.
Se os requisitos permanecerem comprovados, o município poderá publicar um decreto de arrecadação e assumir provisoriamente a posse da propriedade.
Dono ainda poderá recuperar imóvel durante três anos
Mesmo depois dessa etapa, o imóvel ainda não passa imediatamente e de forma definitiva para a prefeitura.
O antigo proprietário terá um período de três anos para demonstrar interesse em retomar e conservar o bem.
Para conseguir a devolução, entretanto, poderá ser necessário regularizar pendências financeiras e ressarcir despesas feitas pelo município durante o período em que a prefeitura administrou a propriedade.
Por isso, existe um intervalo considerável entre a primeira fiscalização e uma eventual perda definitiva.
Caso os três anos terminem sem qualquer iniciativa do proprietário, o cenário muda. O imóvel poderá então ser incorporado definitivamente ao patrimônio municipal.
Casas abandonadas podem ser transformadas em moradias populares
Depois da incorporação definitiva, a prefeitura poderá escolher uma nova utilização para o imóvel.
Uma das possibilidades previstas pelo programa envolve projetos de Habitação de Interesse Social (HIS).
Na prática, construções que ficaram fechadas e abandonadas durante anos poderão passar por reformas e, posteriormente, receber famílias contempladas por iniciativas habitacionais.
No entanto, isso não significa que todas as propriedades arrecadadas serão transformadas em casas populares.
Antes da definição, o município poderá avaliar localização, tamanho, condições estruturais, custo da reforma e necessidade daquela região.
Além disso, determinados imóveis poderão receber serviços municipais, equipamentos públicos ou outros projetos ligados à revitalização do Centro.
Terrenos vazios também entram na mira da prefeitura
Áreas sem construção e imóveis classificados como subutilizados também poderão enfrentar medidas do poder público.
Nesse caso, entretanto, o caminho poderá ser diferente do procedimento aplicado a uma propriedade considerada efetivamente abandonada.
Um dos mecanismos é o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, conhecido pela sigla PEUC.
Por meio desse instrumento, a prefeitura pode exigir que o proprietário dê uma função adequada ao terreno ou imóvel.
Se o responsável continuar sem tomar providências, o município poderá aplicar outras medidas.
Entre elas está o IPTU progressivo no tempo. Nesse modelo, a cobrança do imposto aumenta gradualmente enquanto o proprietário mantém a área sem cumprir sua função social.
Após o cumprimento das etapas previstas na legislação, o processo também poderá chegar à desapropriação.
Prefeitura quer criar 11 mil novas moradias
O aproveitamento de prédios e terrenos integra um projeto maior para aumentar novamente o número de moradores na região central de Vitória.
A Prefeitura estima que as medidas previstas no ReAC tenham potencial para viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias.
Além disso, a administração trabalha com uma projeção de até 27,5 mil novos moradores ocupando a área ao longo do processo de revitalização.
O plano também tenta atrair investimentos privados. A expectativa municipal supera R$ 6 bilhões.
A estratégia considera que a região central já possui transporte, comércio, escolas, serviços públicos, prédios históricos e equipamentos culturais. Mesmo assim, parte desse patrimônio perdeu moradores e atividades econômicas ao longo das últimas décadas.
Agora, a Prefeitura pretende usar a habitação como um dos motores para mudar esse cenário.
Prédios antigos também poderão receber incentivos para reforma
O programa não se limita às medidas contra proprietários que deixam imóveis abandonados.
Quem quiser recuperar construções antigas ou iniciar novos empreendimentos poderá encontrar incentivos e procedimentos simplificados.
Projetos de retrofit, reformas, restaurações e novas edificações poderão contar com processos específicos de licenciamento, desde que cumpram as regras estabelecidas pelo município.
Em determinadas situações, também existe previsão de emissão eletrônica e automática do Alvará de Execução de Obras.
Apesar das facilidades, os responsáveis continuam obrigados a seguir normas de segurança, planejamento urbano e proteção ao patrimônio histórico.
Donos de imóveis históricos terão outro incentivo
O programa também criou mecanismos direcionados aos proprietários de construções protegidas.
Um deles é a Transferência do Potencial Construtivo.
Por esse instrumento, o proprietário consegue transferir, dentro das regras municipais, parte do direito de construção que não pode utilizar naquele imóvel.
Em determinados casos no Centro Histórico, será possível transferir até 100% desse potencial.
A medida busca gerar uma alternativa financeira para quem possui um imóvel histórico e precisa bancar obras de recuperação ou restauração.
Dessa forma, o município tenta combinar fiscalização dos imóveis abandonados com incentivos para aqueles proprietários que desejam recuperar seus prédios.
Nem toda casa fechada poderá ser tomada pela prefeitura
Apesar do alcance das novas regras, uma casa simplesmente desocupada não será automaticamente transferida para o município.
O mesmo vale para um imóvel colocado à venda, uma propriedade temporariamente fechada ou um terreno que esteja vazio.
A prefeitura precisará analisar cada situação separadamente e comprovar os requisitos exigidos.
Além disso, a aplicação inicial das medidas está concentrada na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que engloba o Centro Histórico e outros trechos da região central de Vitória.
Portanto, o foco está principalmente nos imóveis que apresentam um histórico prolongado de abandono, deterioração, ausência de posse e falta de interesse do proprietário.
Quando esses elementos forem comprovados e o responsável não tomar providências durante os prazos previstos, a propriedade poderá, ao fim de todo o processo, ser definitivamente incorporada pela prefeitura e receber uma nova função, incluindo a possibilidade de virar moradia popular.
