Casas, prédios e terrenos sem manutenção poderão passar ao poder público caso os donos ignorem notificações; propriedades poderão receber moradias, comércios e serviços
Proprietários de imóveis abandonados poderão perder casas, prédios e terrenos para a prefeitura. A medida permitirá que o poder público assuma propriedades em ruínas, sem manutenção ou tomadas por lixo e mato. Depois disso, parte desses espaços poderá virar moradia popular.
A regra não autoriza a retirada imediata do imóvel. Antes de assumir a propriedade, o município precisará comprovar o abandono, localizar o dono, emitir uma notificação e garantir prazo para defesa.
A nova política integra o Programa de Reabilitação da Área Central, conhecido como ReAC. A Prefeitura de Vitória criou o programa por meio do Decreto nº 27.034 para recuperar o Centro Histórico e outros trechos da região central da capital.
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O plano busca devolver uma função a imóveis que permanecem fechados há anos. Além de moradias populares, essas propriedades poderão receber serviços públicos, lojas, empresas e outros empreendimentos.
Prefeitura poderá tomar imóveis abandonados
O decreto permite que a prefeitura inicie o processo de arrecadação de imóveis urbanos privados considerados abandonados dentro da Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, a ZEIU 1.
Essa área reúne o Centro Histórico e outros pontos da região central de Vitória. Portanto, a medida não vale automaticamente para todos os bairros da cidade.
Para abrir o processo, a fiscalização precisará identificar três condições principais:
- o imóvel apresenta sinais materiais de abandono;
- nenhuma outra pessoa exerce a posse da propriedade;
- o proprietário não demonstra interesse em conservar, utilizar ou recuperar o local.
Durante a vistoria, os fiscais poderão analisar o estado da construção e registrar diferentes problemas. Portas arrombadas, janelas quebradas, entulho, lixo, mato alto, pichações, falta de pintura e danos na estrutura poderão servir como provas.
Situações que ameaçam imóveis vizinhos, pedestres ou moradores da região também poderão pesar na decisão. Isso inclui risco de desabamento, infiltrações, partes soltas e estruturas comprometidas.
Dívidas de IPTU poderão indicar abandono
A prefeitura também poderá analisar o histórico tributário da propriedade. O acúmulo de impostos municipais sem pagamento durante cinco anos poderá indicar que o dono deixou de exercer a posse e perdeu o interesse pelo imóvel, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
No entanto, a dívida sozinha não permitirá que o município tome a propriedade. A administração precisará reunir outros elementos que demonstrem o abandono.
O descumprimento repetido de ordens para limpar, fechar, conservar ou tornar o imóvel seguro também poderá reforçar o processo.
Na prática, o município avaliará o comportamento do proprietário. Caso o dono receba diversas notificações e continue sem tomar nenhuma providência, a prefeitura poderá entender que ele não pretende mais cuidar do patrimônio.
Dono terá 30 dias para apresentar defesa
A prefeitura não poderá assumir o imóvel sem avisar o proprietário. A Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação deverá localizar o responsável que aparece no cadastro municipal e enviar uma notificação oficial.
Após receber o comunicado, o proprietário terá 30 dias para contestar o processo. Nesse período, ele poderá apresentar documentos e demonstrar que ainda utiliza, conserva ou pretende recuperar a propriedade.
O dono também poderá apresentar um projeto de reforma, comprovar serviços de manutenção ou explicar por que o imóvel permanece fechado.
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Caso a prefeitura não encontre o responsável, o município poderá publicar um edital no Diário Oficial e em seu portal oficial. A publicação servirá como notificação pública.
Somente depois de cumprir essas etapas e analisar a defesa apresentada, a administração poderá reconhecer oficialmente o abandono.
Prefeitura assumirá posse de imóveis abandonados
Se o município comprovar o abandono, a prefeitura poderá publicar um decreto de arrecadação. A partir desse momento, o poder público assumirá provisoriamente a posse direta da propriedade.
Ainda assim, o dono não perderá o imóvel de forma definitiva naquele instante. Ele terá mais três anos para recuperar o patrimônio.
Para retomar a propriedade, o proprietário deverá demonstrar interesse em conservar ou utilizar o local. Também precisará quitar as dívidas existentes e devolver à prefeitura os valores gastos em obras, limpeza, segurança ou melhorias.
Caso o dono não tome nenhuma providência durante os três anos, o imóvel poderá ser incorporado definitivamente ao patrimônio municipal.
Portanto, o processo completo envolve fiscalização, notificação, defesa, arrecadação provisória e um novo prazo para recuperação do bem.
Imóveis poderão virar casas populares
Depois de assumir provisoriamente a propriedade, a prefeitura poderá destiná-la às ações previstas no programa de recuperação urbana.
Uma das possibilidades é transformar prédios e terrenos abandonados em projetos de Habitação de Interesse Social. Essas iniciativas oferecem moradias para famílias de menor renda.
A prefeitura poderá reformar construções existentes ou permitir a implantação de novos empreendimentos habitacionais, dependendo das condições de cada área.
Nem todos os imóveis arrecadados, porém, virarão casas populares. O município analisará a localização, o tamanho, o estado da estrutura e as necessidades da região antes de definir o uso.
Algumas propriedades poderão receber unidades administrativas, equipamentos públicos, lojas, escritórios, empresas ou projetos voltados ao desenvolvimento econômico.
O programa pretende substituir espaços degradados por atividades que gerem moradia, emprego, circulação de pessoas e novos investimentos.
Imóvel fechado não será tomado automaticamente
Manter uma casa ou um prédio fechado não significa que o proprietário perderá o patrimônio.
A prefeitura precisará comprovar que o local está efetivamente abandonado e que o dono não exerce a posse nem demonstra interesse em cuidar da propriedade.
Um imóvel vazio, mas conservado, protegido e com impostos pagos, por exemplo, não se enquadra automaticamente na regra de arrecadação por abandono.
Além disso, cada propriedade terá um processo administrativo individual. O município deverá reunir provas, identificar o responsável e respeitar todos os prazos previstos no decreto.
A medida tem como alvo principal imóveis degradados que permanecem sem manutenção e causam problemas urbanos, sanitários ou de segurança.
Prefeitura poderá aumentar IPTU de imóvel sem uso
O ReAC também cria medidas contra terrenos vazios, prédios subutilizados e propriedades que não cumprem uma função social.
Nesses casos, a prefeitura poderá determinar que o proprietário parcele, construa ou utilize o imóvel. O instrumento recebe o nome de Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, o PEUC.
O município estabelecerá um prazo para o dono apresentar um projeto e dar uma destinação adequada à área.
Caso o proprietário ignore a determinação, a prefeitura poderá aplicar o IPTU progressivo no tempo. Com isso, a alíquota do imposto aumentará gradualmente enquanto o imóvel continuar sem utilização.
A cobrança maior busca incentivar o dono a vender, alugar, construir, reformar ou colocar a propriedade em funcionamento.
Se nem mesmo o aumento do IPTU provocar uma mudança, o município poderá iniciar um processo de desapropriação. Essa etapa também dependerá do cumprimento de requisitos legais e de novos prazos.
Programa prevê 11 mil novas moradias
A Prefeitura de Vitória estima que o ReAC poderá viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas unidades habitacionais na região central.
O município também projeta atrair até 27,5 mil moradores e movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
Parte das novas residências poderá atender famílias inscritas em programas de Habitação de Interesse Social. Outros empreendimentos poderão atender diferentes faixas de renda.
A região central já conta com ruas, transporte coletivo, escolas, comércio, serviços públicos e equipamentos culturais. Apesar dessa estrutura, o Centro perdeu moradores ao longo das últimas décadas.
Ao mesmo tempo, prédios vazios, imóveis degradados e terrenos sem utilização passaram a ocupar áreas valorizadas da cidade.
Com o programa, a prefeitura pretende aproximar moradia, trabalho, comércio, lazer e serviços. A estratégia também busca aumentar a circulação de pessoas durante a noite e nos fins de semana.
Reformas poderão receber aprovação mais rápida
O decreto estabelece um sistema mais rápido para analisar obras na região central.
Projetos de restauração, retrofit, reabilitação, habitação social e novas construções poderão entrar em um modelo simplificado de licenciamento.
Retrofit é o processo que moderniza um prédio antigo sem necessariamente demolir toda a estrutura. A técnica permite adaptar edifícios comerciais, hotéis e escritórios para receber apartamentos, por exemplo.
Em determinadas situações, a apresentação dos documentos exigidos poderá gerar automaticamente o Alvará de Execução de Obras.
Nesse modelo, arquitetos, engenheiros e outros responsáveis técnicos assumirão a responsabilidade pelas informações entregues à prefeitura.
A simplificação não eliminará a fiscalização. O município poderá interromper obras, aplicar penalidades e responsabilizar proprietários e profissionais que apresentarem dados incorretos ou desrespeitarem as regras urbanísticas.
Donos de imóveis poderão vender direito de construir
O ReAC também criou uma alternativa para ajudar proprietários a financiar a recuperação de imóveis históricos ou degradados.
Por meio da Transferência do Potencial Construtivo, o dono poderá receber um certificado relacionado à área que teria o direito de construir, mas deixou de utilizar naquele terreno.
Depois disso, poderá vender esse potencial de construção para outra pessoa ou empresa. O comprador poderá utilizá-lo em um empreendimento autorizado pela legislação municipal.
O proprietário poderá usar o dinheiro da venda para pagar obras de restauração, conservação ou reabilitação.
No Centro Histórico, o decreto permite converter até 100% do potencial construtivo do lote em certificado. Para isso, o projeto deverá cumprir todas as exigências da prefeitura.
Prédios históricos continuarão protegidos
A prefeitura também pretende impedir que novas construções prejudiquem igrejas, monumentos, prédios tombados e paisagens históricas.
O município poderá criar Perímetros de Proteção de Vizinhança de Bem Tombado. Estudos técnicos definirão regras específicas para construções próximas a cada patrimônio protegido.
Essas normas poderão limitar a altura, o tamanho e a posição de novos prédios. O objetivo é evitar que um empreendimento bloqueie a visão ou altere as características de um monumento histórico.
Antes de receber autorização, cada projeto precisará respeitar as condições definidas para a área de proteção.
Medida começa pela região central
As regras do ReAC começam pela ZEIU 1, que engloba o Centro Histórico e outros trechos da região central de Vitória.
Isso significa que a prefeitura não poderá aplicar automaticamente o decreto em qualquer bairro da capital. A ampliação para outras regiões dependerá de novas regras e decisões do município.
Mesmo dentro da área contemplada, o poder público não poderá tomar uma propriedade apenas porque ela está fechada ou apresenta problemas de conservação.
A prefeitura deverá comprovar o abandono, abrir um processo administrativo, notificar o proprietário e garantir o direito de defesa.
O dono terá oportunidades para impedir a perda do imóvel. No entanto, quem ignorar notificações, acumular dívidas e mantiver a propriedade em situação de abandono poderá ver o patrimônio passar para as mãos do município.
Depois de incorporado ao poder público, o imóvel poderá ganhar uma nova função. Entre as possibilidades estão moradias populares, serviços, comércios, empresas e projetos de recuperação urbana.
