Proprietários que transformaram apartamentos em fonte de renda por meio de plataformas de hospedagem passaram a enfrentar uma barreira maior. Condomínios residenciais ganharam respaldo para impedir estadias curtas realizadas com frequência, especialmente quando a atividade aumenta a entrada e a saída de pessoas desconhecidas.
A mudança alcança anúncios publicados no Airbnb e em outras plataformas digitais. Entretanto, não existe uma lei nacional que tenha proibido todos os imóveis anunciados nesses aplicativos.
Na prática, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fortaleceu o poder de decisão dos condomínios. Quando um edifício possui finalidade exclusivamente residencial, o proprietário pode precisar da autorização dos demais moradores antes de explorar o apartamento profissionalmente com estadias de poucos dias.
Além disso, o tribunal suspendeu processos que discutem uma questão semelhante em todo o Brasil. Agora, esses casos devem aguardar uma decisão definitiva que servirá de orientação para juízes e tribunais do país.
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Condomínios podem proibir o Airbnb?
Os condomínios residenciais podem criar restrições e, em determinadas situações, impedir que apartamentos sejam usados de maneira habitual para receber hóspedes por períodos muito curtos.
O ponto principal não está apenas no aplicativo utilizado para divulgar o imóvel. Afinal, o proprietário também poderia anunciar a unidade por uma imobiliária, em sites de classificados ou diretamente nas redes sociais.
A Justiça analisa a maneira como o apartamento funciona. Quando há alta rotatividade, exploração econômica frequente e características semelhantes às de um serviço de hospedagem, o uso pode deixar de ser considerado estritamente residencial.
Por isso, o simples fato de publicar um anúncio no Airbnb não transforma automaticamente um imóvel em estabelecimento comercial. No entanto, a frequência das estadias, a quantidade mínima de diárias e os serviços oferecidos aos hóspedes podem pesar contra o proprietário.
Entre os elementos analisados estão a oferta constante do apartamento, a entrada de diferentes pessoas durante o mês, o aluguel separado de quartos e a prestação de serviços como recepção, lavanderia, refeições, limpeza diária ou concierge.
Segundo o STJ, cada situação precisa considerar as características concretas da atividade. Contudo, a exploração reiterada e profissional pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Decisão exige aprovação de dois terços dos moradores
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ analisou o caso de uma proprietária que pretendia usar seu apartamento para estadias de curta duração sem precisar da aprovação do condomínio.
Os ministros entenderam que a exploração econômica ou profissional desse tipo de estadia pode alterar a destinação residencial da unidade. Portanto, a atividade precisa receber autorização em assembleia.
Para liberar o uso, pelo menos dois terços dos condôminos devem aprovar a mudança. Sem esse aval, o proprietário pode ser impedido de oferecer o imóvel de forma habitual para estadias curtas.
O quórum está relacionado à mudança da destinação prevista para o edifício ou para a unidade. Se a convenção estabelece que o prédio deve servir exclusivamente para moradia, uma atividade com características comerciais precisa passar pela coletividade.
Assim, não basta o proprietário argumentar que possui liberdade para alugar o próprio imóvel. Dentro de um condomínio, o direito de propriedade também precisa respeitar a convenção, o regimento interno e a finalidade definida para o empreendimento.
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Justiça suspende processos sobre Airbnb
A discussão ganhou um novo capítulo depois que o STJ cadastrou o assunto como Tema Repetitivo 1.443.
O tribunal selecionou dois recursos para estabelecer uma orientação nacional. O julgamento deverá definir se uma cláusula que determina a destinação residencial do condomínio já basta para impedir estadias curtas por plataformas digitais, mesmo quando o documento não menciona expressamente o Airbnb.
Enquanto o STJ não apresenta a resposta definitiva, todos os processos individuais ou coletivos que tratam dessa mesma questão jurídica devem permanecer suspensos.
A determinação não paralisa qualquer ação que tenha a palavra Airbnb. A suspensão alcança processos que discutem especificamente se a finalidade residencial prevista na convenção já permite barrar estadias curtas, mesmo sem uma proibição escrita de forma direta.
O Tema 1.443 foi afetado em 1º de junho de 2026 e ainda aparece como pendente de julgamento. Portanto, a tese nacional definitiva ainda não foi publicada.
Airbnb não foi proibido em todos os condomínios
Apesar do impacto das decisões, o Airbnb não deixou de funcionar no Brasil. Também não existe uma proibição automática válida para qualquer apartamento localizado em condomínio.
O cenário muda conforme as regras do empreendimento e a maneira como o proprietário utiliza o imóvel.
Caso o condomínio permita expressamente as estadias de curta duração, o proprietário poderá continuar anunciando a unidade. A atividade também poderá receber autorização por meio de uma assembleia que alcance o quórum exigido.
Por outro lado, o risco de proibição aumenta quando a convenção estabelece finalidade exclusivamente residencial e o apartamento recebe hóspedes diferentes durante períodos curtos, de maneira frequente e profissional.
Além disso, casas que não fazem parte de condomínios, imóveis comerciais, flats, apart-hotéis e empreendimentos criados para hospedagem podem receber tratamento diferente.
Por essa razão, cada proprietário precisa consultar a convenção, o regimento interno e as decisões já tomadas em assembleia antes de publicar ou manter um anúncio.
Falta de proibição expressa não garante o aluguel
Durante anos, muitos proprietários defenderam que poderiam usar plataformas de hospedagem sempre que a convenção não citasse expressamente termos como Airbnb, Booking ou aluguel por aplicativo.
Agora, esse argumento não existe mais.
O STJ analisa justamente se a expressão “uso exclusivamente residencial” já seria suficiente para barrar contratos de curta estadia. Dessa forma, a ausência do nome de uma plataforma na convenção não representa uma autorização automática.
Um prédio pode ter aprovado suas regras antes mesmo da criação desses aplicativos. Ainda assim, a cláusula que obriga os moradores a preservar a finalidade residencial poderá influenciar a decisão.
É exatamente essa dúvida que o tribunal pretende resolver no julgamento do Tema 1.443. Depois da definição, juízes e tribunais deverão aplicar a tese aos processos que discutem a mesma questão.
Segurança e sossego entram na discussão sobre o Airbnb
A alta rotatividade aparece entre as principais reclamações apresentadas por condomínios.
Em prédios residenciais, moradores e funcionários costumam conhecer os vizinhos e acompanhar a rotina do edifício. Já nas estadias curtas, hóspedes diferentes podem entrar e sair do local várias vezes durante o mês.
Essas pessoas também utilizam elevadores, garagens, piscinas, academias, salões de festas e outras áreas compartilhadas. Para parte dos moradores, essa circulação dificulta o controle de acesso e aumenta a sensação de insegurança.
Além disso, condomínios relatam problemas relacionados a festas, barulho, entrada de visitantes não cadastrados, descarte irregular de lixo e descumprimento das regras das áreas comuns.
O STJ reconheceu que a popularização das plataformas aumentou a quantidade de contratos de curta estadia e que a rotatividade pode afetar o sossego e a segurança dos moradores.
Proprietário continua tendo direito de alugar o imóvel
O entendimento não elimina o direito do proprietário de realizar uma locação residencial tradicional ou uma verdadeira locação por temporada.
O tribunal diferenciou essas modalidades dos chamados contratos atípicos de curta estadia. Portanto, o prazo do contrato não representa o único fator considerado.
Uma família pode alugar um apartamento mobiliado por determinado período para passar férias, por exemplo, sem que a situação tenha todas as características de uma hospedagem profissional.
Por outro lado, a oferta constante de poucos dias, somada à alta troca de ocupantes e à prestação de serviços, pode indicar uma atividade econômica diferente da moradia temporária.
Desse modo, o condomínio e a Justiça devem analisar o funcionamento real da unidade, e não apenas o nome atribuído ao contrato.
Síndico não pode criar proibição sozinho
O fortalecimento dos condomínios não significa que o síndico possa tomar qualquer decisão sem consultar os moradores.
Para reduzir o risco de questionamentos, o condomínio deve discutir o assunto em assembleia, registrar as decisões em ata e verificar se será necessário alterar a convenção ou o regimento interno.
As regras precisam informar com clareza se as estadias curtas estão permitidas, proibidas ou sujeitas a condições específicas.
Também podem surgir discussões sobre identificação prévia dos hóspedes, horários de entrada, quantidade de pessoas por unidade e uso das áreas de lazer. Entretanto, qualquer medida precisa respeitar a legislação e as exigências de quórum.
Para a advogada especialista em Direito Civil e Direito Condominial Cristiane Puppim, o direito do proprietário encontra limites na convivência coletiva.
“O proprietário tem o direito de usar e alugar o imóvel, mas esse direito não é absoluto dentro de um condomínio. Ele precisa respeitar a convenção, a finalidade residencial do prédio e o direito dos demais moradores ao sossego, à segurança e à convivência organizada”, explica.
A especialista também ressalta que a decisão não representa uma proibição geral do Airbnb.
“O ponto principal é que o condomínio passou a ter um papel decisivo. Se a atividade muda a rotina do prédio, aumenta a rotatividade e transforma a unidade em uma espécie de hospedagem, a coletividade precisa deliberar. Em muitos casos, será necessária aprovação de dois terços dos condôminos”, afirma.
O que muda para quem aluga apartamento no Airbnb?
O proprietário precisa redobrar a atenção antes de receber novas reservas. O primeiro passo consiste em verificar se a convenção define o empreendimento como exclusivamente residencial.
Depois, é necessário consultar o regimento interno e as atas das assembleias. O condomínio pode ter aprovado regras específicas, mesmo que o texto original da convenção não mencione plataformas digitais.
Quem continuar explorando estadias curtas sem autorização poderá enfrentar reclamações, notificações internas e disputas judiciais.
Já os condomínios devem evitar decisões improvisadas. Como o Tema 1.443 ainda aguarda julgamento, novas regras precisam considerar tanto o entendimento já apresentado pelo STJ quanto a tese que será definida no recurso repetitivo.
Até lá, uma situação permanece clara: proprietários de apartamentos em edifícios residenciais não podem considerar que possuem autorização automática para transformar suas unidades em hospedagens de alta rotatividade.
A decisão dos demais moradores, as regras do prédio e a forma real de utilização do imóvel passaram a ter peso ainda maior.
