Moradores, síndicos e proprietários de imóveis em condomínios residenciais precisam ficar atentos a uma mudança importante envolvendo aluguel por temporada no Brasil. O uso de apartamentos em plataformas como Airbnb, Booking e outros aplicativos passou a enfrentar novas barreiras na Justiça, principalmente em prédios criados para moradia.
A discussão não significa que o Airbnb acabou no país. No entanto, o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fortaleceu os condomínios que querem impedir a locação de curta duração quando o edifício tem finalidade exclusivamente residencial.
Além disso, o tema ganhou ainda mais peso porque o STJ suspendeu processos em andamento no Brasil que discutem a mesma questão. Agora, ações individuais e coletivas sobre aluguel por temporada em condomínios residenciais devem aguardar uma definição nacional do tribunal.
Na prática, a Corte vai decidir se a cláusula de destinação residencial na convenção do condomínio já é suficiente para barrar locações curtas por plataformas digitais, mesmo quando o documento não cita expressamente Airbnb ou aplicativos semelhantes.
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Airbnb pode ser proibido em condomínios?
A resposta depende das regras do condomínio, da finalidade do prédio e da forma como o imóvel é usado. Porém, o cenário ficou mais favorável aos condomínios residenciais.
O STJ entendeu que a oferta frequente de apartamentos para estadias muito curtas pode mudar a lógica de uso do edifício. Isso ocorre porque o entra e sai constante de hóspedes, a alta rotatividade e o uso das áreas comuns por pessoas sem vínculo com o prédio podem descaracterizar a finalidade residencial.
Portanto, quando a convenção define que o condomínio tem uso residencial, o proprietário não tem liberdade total para transformar a unidade em um ponto de hospedagem recorrente. Nesse caso, a vontade individual do dono do imóvel precisa respeitar as regras coletivas.
STJ exige aval dos moradores para aluguel por temporada
O entendimento da Segunda Seção do STJ aponta que a liberação desse tipo de uso precisa passar pelo condomínio. Para permitir a locação de curta duração em prédio residencial, a assembleia deve aprovar a mudança com quórum qualificado.
A exigência gira em torno da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, porque o tribunal vê a prática como uma possível alteração na destinação do imóvel ou do empreendimento.
Com isso, o proprietário que anuncia um apartamento em plataformas digitais pode ter problemas se o condomínio não autorizou a atividade. Mesmo que a convenção não traga a palavra “Airbnb”, a destinação residencial pode servir como base para impedir a exploração frequente da unidade para estadias curtas.
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Processos sobre Airbnb em condomínios foram suspensos
O STJ também decidiu analisar o assunto pelo rito dos recursos repetitivos. A discussão foi cadastrada como Tema 1.443.
Com essa medida, processos que discutem a mesma questão jurídica ficam suspensos em todo o país até o julgamento definitivo. Depois disso, a tese firmada pelo STJ deverá orientar decisões em casos semelhantes nas demais instâncias da Justiça.
A pergunta central é se a destinação residencial prevista na convenção do condomínio basta para impedir o aluguel de curta temporada por aplicativos, mesmo sem uma proibição expressa contra Airbnb, Booking ou plataformas semelhantes.
O que muda para quem tem apartamento em condomínio?
A mudança acende um alerta para proprietários que usam imóveis como fonte de renda por meio de aluguel por temporada. Antes, muitos defendiam que a prática estaria liberada quando a convenção não trouxesse uma proibição direta.
Agora, a análise ganhou outro caminho. Em condomínios residenciais, a falta de autorização dos moradores pode pesar contra o proprietário.
Dessa forma, quem pretende anunciar um apartamento em aplicativos deve consultar a convenção, o regimento interno e as decisões de assembleia antes de iniciar a locação. Caso contrário, o dono pode enfrentar notificações, multas e ações judiciais.
Condomínios ganham força para barrar aluguel por aplicativo
A principal preocupação dos condomínios envolve segurança, sossego e convivência. Em prédios residenciais, os moradores costumam ter uma rotina mais estável, com vizinhos conhecidos e controle de acesso mais previsível.
Com a locação por curta temporada, essa dinâmica muda. Hóspedes diferentes podem circular pelo prédio em poucos dias, usar elevadores, garagem, piscina, academia, salão de festas e outras áreas comuns.
Além disso, síndicos relatam conflitos envolvendo barulho, festas, descumprimento de regras internas e dificuldade para identificar responsáveis em caso de problemas. Por isso, muitos condomínios passaram a levar o tema para assembleia.
São Paulo reforça avanço das proibições
Um caso recente em Santos, no litoral de São Paulo, mostra como a discussão já chegou aos tribunais. O Edifício Excelsior, conhecido como “prédio torto” do Canal 4, conseguiu manter a proibição de aluguel por Airbnb e outras plataformas de curta temporada.
Proprietários de uma unidade contestaram a restrição e alegaram violação ao direito de propriedade. No entanto, a Justiça considerou a destinação residencial do edifício e manteve a possibilidade de o condomínio impedir esse tipo de uso.
O caso reforça uma tendência que vem se espalhando pelo país: prédios residenciais buscam respaldo jurídico para limitar atividades que aumentam a rotatividade de pessoas e mudam a rotina dos moradores.
Advogada explica o impacto da decisão
Para a advogada especialista em Direito Civil e Direito Condominial Cristiane Puppim, que conversou com o Portal Tempo Novo, o tema exige cuidado porque envolve o direito de propriedade, mas também os direitos coletivos dos moradores.
“O proprietário tem o direito de usar e alugar o imóvel, mas esse direito não é absoluto dentro de um condomínio. Ele precisa respeitar a convenção, a finalidade residencial do prédio e o direito dos demais moradores ao sossego, à segurança e à convivência organizada”, explica Cristiane Puppim.
A advogada também destaca que a decisão do STJ não representa uma proibição geral do Airbnb no Brasil. Segundo ela, o ponto principal está no poder de decisão dos próprios condomínios.
“O condomínio passou a ter um papel decisivo. Se a atividade muda a rotina do prédio, aumenta a rotatividade e transforma a unidade em uma espécie de hospedagem, a coletividade precisa deliberar. Em muitos casos, será necessária aprovação de dois terços dos condôminos”, afirma.
Airbnb está proibido em todos os prédios?
O Airbnb e outras plataformas de aluguel por temporada continuam funcionando no Brasil. O que mudou foi o peso da decisão dos condomínios residenciais.
Se o condomínio permite expressamente a prática, ou se os moradores aprovam a autorização em assembleia com o quórum exigido, o aluguel de curta duração pode continuar. Por outro lado, se o prédio tem finalidade residencial e não houve autorização coletiva, o proprietário pode ser impedido de anunciar o imóvel para estadias curtas.
Também existem situações diferentes. Casas fora de condomínios, flats, apart-hotéis, imóveis comerciais e empreendimentos com regras próprias podem receber outro tratamento. Portanto, cada caso depende da convenção, do regimento interno e do uso real do imóvel.
Síndicos devem levar o tema para assembleia
Especialistas recomendam que síndicos evitem decisões improvisadas. O caminho mais seguro é levar o assunto para assembleia, revisar a convenção e deixar as regras claras para todos os moradores.
Entre as medidas que podem ser discutidas estão a proibição expressa da locação por aplicativos, a exigência de cadastro prévio de hóspedes, o controle de acesso, o limite mínimo de permanência e a aplicação de multas em caso de descumprimento.
Quando o condomínio formaliza as regras de maneira correta, reduz o risco de conflito e aumenta a segurança jurídica. Por outro lado, decisões isoladas do síndico, sem base na convenção ou sem aprovação dos condôminos, podem gerar questionamentos.
Decisão final do STJ deve pacificar o tema
O julgamento definitivo do Tema 1.443 deve definir uma tese nacional sobre o assunto. Até lá, os processos semelhantes seguem suspensos, e os condomínios residenciais ganham força para impedir a locação de curta temporada quando não houver autorização dos moradores.
Para proprietários, a recomendação é verificar as regras antes de anunciar o imóvel. Para síndicos e moradores, o melhor caminho é discutir o tema em assembleia e registrar tudo de forma clara.
A disputa ainda não terminou. Porém, o cenário mudou. O Airbnb não foi proibido em todo o Brasil, mas, dentro de condomínios residenciais, a palavra dos moradores passou a ter um peso cada vez maior.
