Proprietários que deixam casas, prédios ou terrenos completamente abandonados podem perder esses imóveis para a Prefeitura. As novas regras permitem que o poder público assuma propriedades sem uso, deterioradas e cujos donos não demonstrem interesse em recuperá-las.
Depois da incorporação ao patrimônio municipal, esses espaços poderão ganhar outra função. Entre as alternativas estão a construção de moradias populares, a transformação de prédios vazios em apartamentos e a instalação de equipamentos ou serviços públicos.
No entanto, uma casa fechada ou um terreno sem construção não serão suficientes para provocar a perda da propriedade. A Prefeitura precisará comprovar uma situação de abandono, localizar o responsável, abrir um processo administrativo e garantir prazo para defesa.
Além disso, mesmo depois de assumir provisoriamente o imóvel, o Município ainda terá que aguardar três anos antes de incorporá-lo definitivamente. Durante esse período, o proprietário poderá tomar providências para recuperar o bem.
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A regulamentação entrou em vigor em Vitória, no Espírito Santo. As medidas fazem parte do Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), regulamentado pelo Decreto nº 27.034, que pretende aumentar a ocupação da região central e estimular novos projetos habitacionais.
Prefeitura vai tomar terrenos abandonados e casas vazias
Um dos instrumentos previstos pelo programa permite a arrecadação de imóveis urbanos abandonados, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Antes de iniciar esse procedimento, fiscais municipais precisarão reunir informações que indiquem que o proprietário deixou de exercer cuidados sobre a propriedade e não demonstra intenção de utilizá-la novamente.
Nesse processo, diferentes sinais poderão entrar na avaliação.
Imóveis tomados por mato, lixo ou entulho, por exemplo, poderão chamar a atenção da fiscalização. O mesmo vale para construções com portas e janelas quebradas, danos estruturais, falta prolongada de conservação ou outras situações provocadas pelo abandono.
Além disso, a existência de riscos para pedestres, vizinhos e imóveis próximos poderá reforçar a necessidade de intervenção.
O comportamento do proprietário também contará. Caso a Prefeitura envie repetidas notificações exigindo limpeza, manutenção ou reparos e o responsável simplesmente ignore todas elas, esse histórico poderá contribuir para caracterizar o abandono.
Portanto, o procedimento não depende apenas do fato de um imóvel permanecer vazio.
Dívidas de IPTU também poderão entrar na análise
A situação tributária da propriedade poderá ser outro elemento considerado durante o processo.
Quando o dono deixa de exercer a posse e permanece por pelo menos cinco anos sem pagar os tributos relacionados ao imóvel, o Município poderá analisar essa circunstância como um sinal adicional de abandono.
Entretanto, dever IPTU não provoca automaticamente a perda de uma casa, prédio ou terreno.
Se o proprietário realiza manutenção, utiliza o imóvel, promove reformas ou demonstra claramente que continua interessado na propriedade, a dívida tributária isoladamente não caracteriza abandono.
Assim, a Prefeitura deverá analisar diferentes fatores antes de tomar qualquer decisão.
Dono terá oportunidade de impedir a perda do imóvel
Depois de identificar possíveis sinais de abandono, o Município precisará abrir formalmente um processo administrativo.
Em seguida, o proprietário receberá uma notificação e terá 30 dias para apresentar sua defesa.
Nesse prazo, poderá contestar a avaliação dos fiscais, entregar documentos ou informar quais providências pretende tomar para recuperar, limpar ou voltar a ocupar a propriedade.
A Prefeitura poderá encaminhar a comunicação por correspondência ou por meios eletrônicos.
Se não conseguir encontrar o proprietário após as tentativas previstas, o poder público poderá publicar um edital para dar continuidade ao procedimento.
Somente após essas etapas a administração municipal decidirá se existem elementos suficientes para considerar o imóvel efetivamente abandonado.
Prefeitura pode assumir propriedade antes da transferência definitiva
Caso confirme o abandono, o Município poderá declarar a arrecadação provisória da propriedade e assumir sua posse.
Ainda assim, o imóvel não passará definitivamente para a Prefeitura naquele momento.
A legislação estabelece um período de três anos durante o qual o antigo proprietário ainda poderá demonstrar interesse em recuperar o bem.
Para isso, dependendo do caso, também poderá precisar regularizar pendências e devolver aos cofres públicos valores gastos com limpeza, conservação, segurança ou outras intervenções realizadas pela administração.
Dessa forma, existe um intervalo considerável entre a primeira fiscalização e a eventual perda definitiva da propriedade.
Terrenos abandonados e casas vazias poderão virar moradias populares
Se o proprietário não tomar nenhuma providência durante o período previsto, a Prefeitura poderá concluir a incorporação do imóvel ao patrimônio municipal.
A partir daí, o Município poderá escolher uma nova utilização para aquela propriedade.
A habitação de interesse social aparece entre as possibilidades previstas.
Um edifício antigo e vazio, por exemplo, poderá receber obras de recuperação ou retrofit para ganhar apartamentos. Já terrenos abandonados poderão receber novos conjuntos habitacionais, desde que tenham condições adequadas para a construção.
Contudo, nem toda propriedade incorporada terá necessariamente essa finalidade.
A Prefeitura poderá avaliar fatores como tamanho, localização, estrutura existente, custos de recuperação e necessidades do entorno antes de decidir o destino de cada imóvel.
Alguns espaços também poderão receber equipamentos públicos ou projetos voltados à revitalização urbana.
Terrenos vazios poderão enfrentar outras medidas
A arrecadação por abandono representa apenas uma das ferramentas disponíveis.
O Município também poderá aplicar o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC) em imóveis que não cumprem adequadamente sua função social.
Por meio desse mecanismo, a Prefeitura pode determinar que o proprietário dê uma utilização efetiva ao terreno ou à construção dentro de determinado prazo.
No caso de grandes terrenos vazios ou subutilizados, por exemplo, o responsável poderá ter que construir, parcelar ou adotar outra destinação permitida pela legislação.
Se continuar ignorando as determinações, poderá enfrentar o chamado IPTU Progressivo no Tempo.
Nesse sistema, a alíquota do imposto aumenta gradualmente enquanto o imóvel permanece em desacordo com as exigências.
Depois do cumprimento das etapas previstas em lei, o procedimento pode avançar até uma eventual desapropriação.
Plano vai cirar 11 mil novas moradias
A Prefeitura pretende usar essas ferramentas dentro de um projeto maior de recuperação da região central de Vitória.
A administração municipal estima criar condições para a implantação de aproximadamente 8 mil a 11 mil novas moradias.
Além disso, o Município projeta atrair até 27,5 mil novos moradores e estimular investimentos privados superiores a R$ 6 bilhões.
A área central já possui transporte público, comércio, escolas, serviços e equipamentos culturais. Entretanto, vários imóveis perderam ocupação ao longo das últimas décadas e passaram por processos de deterioração.
Por isso, o aumento do número de moradores aparece como uma das estratégias para devolver movimento permanente a essas áreas.
Proprietários que reformarem imóveis também poderão ter incentivos
O programa não concentra todas as medidas na retirada de propriedades abandonadas.
Quem decidir recuperar prédios antigos ou colocar imóveis novamente em utilização também poderá encontrar incentivos.
Projetos de retrofit, reformas, novas construções e empreendimentos residenciais poderão contar com procedimentos específicos de licenciamento, desde que atendam às regras municipais.
Outra ferramenta prevista é a Transferência do Potencial Construtivo.
Esse mecanismo permite, dentro das condições definidas pela legislação, transferir ou negociar parte do potencial de construção que o proprietário não consegue utilizar naquele imóvel.
A Prefeitura pretende aplicar essa possibilidade principalmente na recuperação de construções antigas e na preservação de prédios considerados importantes para a história da cidade.
Qualquer imóvel vazio pode ser tomado pela Prefeitura?
Não. Uma casa fechada, um apartamento desocupado, um imóvel anunciado para venda ou um terreno ainda sem construção não passam automaticamente para o patrimônio público.
Para chegar à perda definitiva, a Prefeitura precisa demonstrar abandono ou aplicar os instrumentos urbanísticos previstos para imóveis que descumprem as regras relacionadas à função social da propriedade.
O dono também terá direito a notificação, defesa e aos prazos estabelecidos pela regulamentação.
Inicialmente, as principais medidas do ReAC se concentram na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, que inclui o Centro Histórico e outros pontos da área central de Vitória.
Assim, o foco está principalmente em imóveis que permanecem abandonados por longos períodos, apresentam forte deterioração e cujos proprietários deixam de responder às determinações municipais.
Somente depois de cumprir todo o procedimento previsto a Prefeitura poderá incorporar definitivamente essas propriedades e definir uma nova utilização para elas, inclusive destinando terrenos e prédios à criação de moradias populares.
