Imóveis urbanos deixados em completo abandono poderão acabar incorporados ao patrimônio público e receber uma nova destinação. A medida alcança casas, prédios e terrenos que permaneçam sem uso, apresentem sinais de deterioração e cujos proprietários deixem de demonstrar interesse em conservar ou recuperar a propriedade.
Depois de concluir todas as etapas previstas, a prefeitura poderá utilizar esses imóveis em projetos de interesse público. Entre as possibilidades está a transformação de prédios desocupados em apartamentos e o aproveitamento de terrenos para construção de moradias populares.
Isso, porém, não significa que qualquer casa fechada ou lote vazio poderá ser simplesmente retirado do proprietário. O poder público terá que comprovar o abandono, instaurar um processo administrativo, tentar localizar o dono e garantir o direito de defesa.
Além disso, existe um intervalo de três anos entre a arrecadação provisória e uma eventual incorporação definitiva. Nesse período, o proprietário ainda poderá adotar medidas para recuperar o imóvel.
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As novas regras fazem parte do Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), regulamentado pelo Decreto nº 27.034 em Vitória, no Espírito Santo. O projeto busca recuperar áreas degradadas, atrair moradores e incentivar novos empreendimentos habitacionais no centro da cidade.
Prefeitura vai assumir casas vazias e terrenos abandonados
A arrecadação de imóveis urbanos abandonados está entre os instrumentos previstos pelo programa, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Para iniciar o procedimento, a fiscalização municipal terá que identificar elementos que indiquem que o proprietário deixou de cuidar do imóvel e também não demonstra intenção de voltar a utilizá-lo.
A prefeitura poderá considerar, por exemplo, a presença constante de lixo, entulho e vegetação excessiva. Construções com portas ou janelas destruídas, estruturas deterioradas e falta prolongada de manutenção também poderão entrar na avaliação.
Outro fator importante será a segurança. Caso a situação do imóvel represente risco para moradores, vizinhos, pedestres ou construções próximas, a administração poderá considerar esse problema durante a análise.
As atitudes do próprio proprietário também terão peso. Se a prefeitura enviar sucessivas notificações exigindo limpeza, manutenção ou reparos e o responsável não tomar nenhuma providência, esse comportamento poderá reforçar a caracterização do abandono.
Portanto, manter um imóvel simplesmente desocupado não será suficiente para provocar a perda da propriedade.
IPTU atrasado pode reforçar indícios de abandono
A prefeitura também poderá observar a situação dos impostos relacionados ao imóvel.
Caso o proprietário deixe de exercer a posse e acumule pelo menos cinco anos sem pagar os tributos da propriedade, esse histórico poderá funcionar como mais um elemento na análise.
Entretanto, a dívida de IPTU, sozinha, não dará ao município o direito de tomar o imóvel.
Um proprietário que mantém o terreno limpo, realiza reformas, utiliza a construção ou demonstra interesse efetivo em conservar o patrimônio não terá o abandono automaticamente caracterizado apenas porque possui impostos atrasados.
A administração municipal, portanto, precisará avaliar o conjunto das circunstâncias.
Proprietário terá 30 dias para apresentar defesa
Antes de assumir qualquer imóvel, a prefeitura terá que abrir um processo administrativo.
O responsável pela propriedade será notificado e contará com prazo de 30 dias para contestar a decisão inicial da fiscalização.
Nesse período, poderá apresentar documentos, explicar a situação do imóvel ou informar as medidas que pretende adotar para realizar limpeza, reformas ou voltar a utilizar a propriedade.
O município poderá enviar a notificação por correspondência ou por meios eletrônicos.
Caso as tentativas de localizar o proprietário não tenham sucesso, a administração poderá recorrer à publicação de edital.
Somente depois dessa fase a prefeitura poderá decidir se existem elementos suficientes para reconhecer formalmente a situação de abandono.
Dono ainda terá três anos para recuperar o imóvel
Mesmo depois dessa decisão, a transferência definitiva não acontecerá imediatamente.
Primeiro, o município poderá declarar a arrecadação provisória e passar a administrar a propriedade.
A partir dessa etapa começa um período de três anos. Durante esse intervalo, o antigo proprietário ainda poderá manifestar interesse em retomar e recuperar o imóvel.
Dependendo da situação, também poderá ter que regularizar pendências e ressarcir despesas assumidas pelo município com limpeza, conservação, segurança e outras intervenções necessárias.
Dessa maneira, a perda definitiva da propriedade somente poderá ocorrer depois do cumprimento de uma série de etapas e prazos.
Casas vazias poderão virar apartamentos populares
Se o dono permanecer sem tomar providências durante o período estabelecido, a prefeitura poderá concluir a incorporação ao patrimônio municipal.
A propriedade, então, poderá receber uma nova finalidade.
Uma das destinações previstas é a habitação de interesse social. Com isso, prédios antigos e desocupados poderão passar por reformas ou retrofit para abrigar apartamentos.
Terrenos abandonados também poderão receber empreendimentos habitacionais, desde que apresentem condições técnicas e urbanísticas para isso.
Contudo, a prefeitura não terá obrigação de transformar todos os imóveis incorporados em moradia.
Cada caso poderá levar em consideração localização, tamanho do terreno, condições da construção, custo da recuperação e necessidades da região.
Determinados imóveis também poderão receber equipamentos públicos ou fazer parte de outros projetos de revitalização urbana.
Terrenos vazios poderão enfrentar outras medidas
A arrecadação por abandono não será a única alternativa disponível para o município.
O ReAC também prevê instrumentos voltados a propriedades que permanecem vazias ou subutilizadas e não cumprem adequadamente sua função social.
Um deles é o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, conhecido pela sigla PEUC.
Esse mecanismo permite que a prefeitura determine que o proprietário dê uma utilização ao imóvel dentro dos prazos estabelecidos pela legislação.
No caso de um grande terreno vazio, por exemplo, o município poderá exigir que o proprietário construa, parcele a área ou dê outra destinação adequada ao espaço.
Se o responsável continuar sem cumprir as determinações, poderá entrar em cena o IPTU Progressivo no Tempo.
Nesse modelo, a alíquota do imposto aumenta gradativamente enquanto permanecer a situação irregular.
Após o cumprimento das diferentes etapas previstas em lei, o procedimento poderá chegar até uma eventual desapropriação.
Plano prevê 11 mil novas moradias
As medidas fazem parte de uma estratégia mais ampla para aumentar a população residente na região central de Vitória.
A prefeitura estima que o programa poderá criar condições para implantação de aproximadamente 8 mil a 11 mil novas moradias.
A projeção também considera a chegada de até 27,5 mil novos moradores à região e investimentos privados superiores a R$ 6 bilhões.
O centro já concentra serviços, transporte público, comércio, escolas e espaços culturais. Apesar dessa infraestrutura, vários imóveis perderam moradores e atividades econômicas ao longo das últimas décadas.
Com o programa, a administração pretende estimular a ocupação permanente dessas áreas e recuperar imóveis que atualmente apresentam sinais de degradação.
Proprietários que reformarem imóveis também poderão ter incentivos
O programa também prevê medidas para proprietários que decidirem recuperar voluntariamente seus imóveis.
Projetos de retrofit, novas construções, reformas e empreendimentos residenciais poderão contar com mecanismos específicos de licenciamento, desde que respeitem as normas municipais.
Outra possibilidade é a Transferência do Potencial Construtivo.
Esse instrumento permite, dentro das regras estabelecidas pelo município, transferir ou negociar parte do potencial de construção que não pode ser aproveitado em determinado imóvel.
A ferramenta poderá ajudar principalmente na recuperação de edificações antigas e na preservação de construções consideradas relevantes para a história da cidade.
Qualquer imóvel vazio pode ser tomado pela Prefeitura?
O simples fato de uma casa permanecer fechada, um apartamento estar desocupado ou um terreno ainda não possuir construção não caracteriza automaticamente abandono.
Também não basta colocar um imóvel à venda e deixá-lo temporariamente sem moradores para que ele passe ao patrimônio público.
A prefeitura precisará reunir provas de abandono ou aplicar outros instrumentos urbanísticos relacionados ao cumprimento da função social da propriedade.
Além disso, o proprietário terá direito a notificação, defesa e aos prazos previstos na regulamentação.
As primeiras medidas do ReAC estão concentradas principalmente na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, que abrange o Centro Histórico e outros trechos da área central de Vitória.
Assim, o principal alvo são imóveis que permanecem abandonados por períodos prolongados, apresentam deterioração e cujos proprietários deixam de atender às exigências feitas pelo município.
Somente depois de concluir todo o procedimento legal a prefeitura poderá incorporar definitivamente a propriedade e determinar uma nova utilização, incluindo a possibilidade de transformar casas, prédios e terrenos abandonados em novas moradias populares.
