O galpão da Apex na Serra, um condomínio logístico de 36 mil metros quadrados em Pitanga, às margens da BR-101, não garantiu apenas um empréstimo. A Apex Partners usou o imóvel e os aluguéis dele em três operações bancárias. A plataforma de investimentos pede recuperação judicial com dívidas perto de R$ 1 bilhão. O problema é que quem pagou a obra foram mais de 70 investidores, e não a Apex.
Quando essas operações foram feitas, a plataforma era presidida por Fernando Cinelli, afastado do cargo em agosto, quando a crise estourou. Segundo informações que vieram à tona com a crise, os aluguéis do galpão garantiam um dos empréstimos feitos com o Banco Daycoval, que somam R$ 57,3 milhões. Depois, apareceram outras duas operações em que o próprio imóvel entrou como garantia: uma no Daycoval (pela segunda vez) e outra no Sicoob-ES. As duas também contam com avalistas.
Aluguel de quase R$ 1 milhão por mês
O Apex Log Pitanga rende quase R$ 1 milhão por mês em aluguéis. Até o meio do ano, esse dinheiro ia para os investidores que bancaram a construção. Depois, passou a cair na conta do Daycoval. Acionistas da própria Apex, alguns deles também investidores do galpão, estranharam a mudança e foram atrás.
O caso do galpão está entre os fatores que levaram à auditoria interna, que resultou na crise de agosto. A compra de ações da CVC também pesou nessa decisão.
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Como o galpão da Apex na Serra foi parar no banco
O empreendimento foi inaugurado em fevereiro de 2024, no km 263 da BR-101, com investimento anunciado de R$ 118 milhões. Apesar do nome, o dinheiro veio de investidores reunidos em Sociedades em Conta de Participação (SCP). Já a Apex atuou como sócia ostensiva: captou os recursos e administrou o negócio. Segundo ação dos investidores, a plataforma entrou com apenas R$ 100 por contrato.
Na Justiça, os investidores afirmam que a Apex deu o galpão em garantia sem autorização deles. Em setembro, 25 deles, que somam R$ 68 milhões em compromissos, pediram que as empresas do empreendimento fiquem fora da recuperação judicial. O maior medo é que o Daycoval execute a garantia fiduciária e fique com o imóvel.
MP pede que banco não leve o imóvel a leilão
No dia 3, o promotor Bruno Araújo Guimarães, da 16ª Promotoria de Justiça Cível de Vitória, pediu que o Daycoval não execute, não venda e não transfira o galpão. Ele quer que o imóvel fique protegido enquanto a Justiça analisa a validade da garantia. Para o promotor, um galpão alugado vale mais do que um imóvel vazio, inclusive para o banco.
Por isso, Guimarães defende um acordo. As saídas incluem refinanciar a dívida, vender o imóvel a preço de mercado ou organizar o destino dos aluguéis.
Justiça adia decisão e BTG rompe com a Apex
A proteção do galpão, porém, ainda vai demorar. Na quinta-feira (8), a juíza Sayonara Bittencourt deixou os pedidos de exclusão dos empreendimentos para depois. Ela só vai analisá-los quando decidir se aceita ou não o processamento da recuperação judicial. A magistrada assumiu o caso após dois juízes se declararem suspeitos.
Na mesma decisão, ela autorizou o BTG Pactual a encerrar todos os contratos com o grupo. Segundo a juíza, houve descumprimentos contratuais graves da própria Apex.
Por outro lado, os investidores ganharam um argumento. A Laspro Consultores, nomeada pela Justiça para analisar o grupo, concordou que a lei e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proíbem incluir na recuperação empresas imobiliárias com patrimônio protegido. Enquanto isso, a Apex pediu mais 90 dias para entregar balanços e relatórios de caixa. O grupo também solicitou a retirada de 39 empresas do processo.
O que diz Fernando Cinelli
Cinelli teve os bens bloqueados a pedido da Apex. Ele nega ter desviado recursos em benefício próprio e afirma que as decisões financeiras eram colegiadas.
Na sexta-feira (9), a defesa pediu que a Justiça analise cada empresa individualmente antes de autorizar a recuperação judicial. Também propôs uma mediação independente entre as partes. Além disso, Cinelli contratou a FTI Consulting, comandada pelo ex-promotor Marcelo Zenkner, para uma auditoria forense que inclui os atos da atual gestão.
Para os investidores de Pitanga, a situação segue a mesma: enquanto a Justiça não decide, o galpão que eles pagaram continua garantindo dívidas de outra empresa.
