A partir desta semana, os leitores do TEMPO NOVO ganharão mais uma colunista. Desta vez, é a Catarina Sabino. Ela é advogada entusiasta do Direito Colaborativo, especialista em Notarial e Registral e trará um pouco sobre isso para sua coluna: “Seu Caderno Jurídico”. Confira o primeiro texto:
Direito de vizinhança x Direito de propriedade
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Qual a problemática da locação por curta temporada via aplicativo?
O principal entrave ocorre na esfera condominial, uma vez que condomínios e condôminos não chegam ao mesmo entendimento. Os condomínios alegam que o fluxo de pessoas de modo indiscriminado, afeta a segurança e a liberdade dos outros moradores, e por liberalidade alteram convenções e regimentos, bem como aplicam multas aos proprietários que insistem na locação, e proíbem o uso da área comum pelos locadores de curta temporada.
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A atividade desenvolvida pelo Airbnb
O Airbnb se apresenta como portal de hospedagem, conectando viajantes a pessoas ou empresas que possuam um imóvel disponível para locação por um curto período de tempo, neste aplicativo chamam os proprietários de anfitriões.
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Função social da propriedade
No Brasil a função social é um direito subjetivo, contudo o direito individual deve respeitar o direito coletivo e as atitudes devem refletir de forma positiva na sociedade. É lícito o proprietário utilizar de sua propriedade de acordo com a finalidade para qual foi criada, qual seja: residência, desde que de modo consciente.
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Locação ou Hospedagem?
Locação e hospedagem são atividades distintas, enquanto a primeira está intimamente relacionada ao direito de propriedade, resguardados pela Constituição Federal e Código Civil no qual autorizam ao proprietário o uso, o gozo e a disposição do seu patrimônio conforme sua conveniência; a segunda tem um viés comercial e deve ser enquadrado pelas políticas sociais destinadas ao Turismo, inclusive ter o funcionamento por meio de licença, como por exemplo: o flat, o hotel-residence, loft, apart-hotel e similares.
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Razoabilidade
Os conflitos em diversas regiões do país já geraram muitos processos nos tribunais regionais, ora com decisões favoráveis, ora com decisões desfavoráveis aos condomínios.
Em outubro de 2019 o caso ficou em destaque uma vez que houve decisão de um ministro do Superior Tribunal de Justiça acerca do assunto, tendo este, no caso específico, votado pela impossibilidade do condomínio proibir a locação de unidade autônoma ou mesmo restringir o acesso dos hóspedes uma vez que entendeu no caso que as regras de turismo aplicadas à hospedagem não devem ser enquadradas nos contratos entre anfitriões e inquilinos porque o Airbnb não tem participação direta, e as partes podem negociar livremente os termos do acordo, o processo está com julgamento suspenso tendo sido requerido vista para melhor análise do caso.
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Política da boa vizinhança
É ilícita a proibição por parte do condomínio, contudo existem regras que podem ser aplicadas e que irão colaborar para a boa convivência entre condomínio, condômino e hóspedes. É indicado que existam regras, como por exemplo: a obrigatoriedade de entrega da cópia dos documentos dos futuros hóspedes de modo antecipado, que se determine a presença do proprietário na entrada e/ou saída dos locadores, o envio antecipado por e-mail ao novo hóspede com o regimento e convenção condominial a fim de que este tenha conhecimento das regras de convivência, em especial quanto a barulho, segurança, lixo, podendo ainda aplicar multas em caso de descumprimento.
- Catarina Sabino
Advogada
OAB/ES 17.277