A quem cabe a responsabilidade pelo pagamento do IPTU de um imóvel financiado?

O imposto predial e territorial urbano (IPTU) é um tributo municipal cobrado anualmente dos proprietários e possuidores de bens imóveis urbanos, sendo pacífico o entendimento sobre quem é o responsável pelo pagamento quando este imóvel possui proprietário e possuidor na mesma pessoa, o problema surge quando o imóvel em questão é financiado.

Quando um imóvel é financiado, o comprador, aquele que fez o financiamento junto à instituição financeira para adquirir o imóvel, é chamado de possuidor, possuindo a posse direta do bem. A instituição financeira que concede o financiamento por sua vez, recebe o nome de credor fiduciário, guardando para si a posse indireta do imóvel e a propriedade resolúvel.

Normalmente, o entendimento majoritário é o de que quem possui a obrigação de pagar o IPTU é o possuidor, aquele que possui de fato a posse do imóvel financiado exercendo sobre ele o uso fruto. Para esta corrente majoritária, a propriedade resolúvel das instituições financeiras serve apenas para dar garantia a estas em caso de insolvência do comprador, caso este deixe de pagar as parcelas do financiamento.

Recentemente algumas decisões do Tribunal de justiça de São Paulo tem direcionado a responsabilidade também para as instituições financeiras por entenderem que estas são as reais proprietárias dos imóveis financiados e coresponsáveis pelo pagamento, seguindo o que se encontra no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que diz que: “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.

Assim, alguns municípios estão também chamando à responsabilidade pelo pagamento do IPTU as instituições financeiras, baseado no entendimento de que o real proprietário do imóvel é a instituição financeira, e não o possuidor/comprador que detém a posse de forma precária, porque pode perder seu direito a qualquer tempo, se deixar de adimplir com as prestações do financiamento.

A se estabelecer como comum este entendimento, é inegável que isto trará impacto direto nos financiamentos de imóveis, que já não são fáceis por exigir uma série de requisitos, aumentando em muito as taxas de juros a serem cobradas dos futuros fiduciários.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) se manifestou em informativo de Jurisprudência de nº 638 (REsp 1.731.735-SP) no sentido de que sendo a dívida do IPTU propter rem (sobre a coisa/sobre o imóvel), o interesse do titular de crédito gerado pelo bem, como é o caso do débito condominial e do IPTU, fica contrastado com o interesse do credor fiduciário, que tem a pretensão de manutenção da garantia, mas que em um primeiro momento, cabe ao possuidor/comprador (devedor fiduciante) a obrigação de pagar o IPTU, sendo esta obrigação estendida à instituição financeira apenas na falha deste primeiro.