Dentro da atividade condominial, a realização de obras é uma das que mais se destacam, no entanto, quando se diz obra condominial, deve-se entender que esta é gênero em que são espécies as obras úteis, as obras necessárias e as obras voluptuárias. Conhecer a diferença entre elas é essencial para o trabalho do síndico, que mesmo conhecendo o geral da legislação, pode ter dúvidas quando da aplicação prática dos diferentes tipos de obras.
A norma que trata das espécies de obras condominiais e que regula o quórum necessário para cada tipo é o artigo 1.341 do Código Civil (CC).
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
Observa-se claramente nos incisos I e II, que as obras voluptuárias (obras de “embelezamento”, aquelas de mero deleite ou recreio) e as obras úteis (aquelas em que aumentam ou facilitam o uso do bem), já tem estabelecido de forma expressa o quórum necessário para suas aprovações em assembleia.
Já as obras necessárias (que evitam que o bem se deteriore ou que conservam o mesmo) não possuem um quórum pré-estabelecido, mas tem suas condições de aprovação previstas de forma geral nos parágrafos do artigo 1.341, cabendo uma análise criteriosa caso a caso, para se definir por quem, quando e em que circunstâncias tais obras poderão ser realizadas.
Nem sempre fica claro de imediato para o síndico, os conselhos e demais condôminos, qual a espécie de obra condominial se trata e, sendo necessária, se são urgentes ou não, o que dependendo do caso, havendo uma má interpretação, pode gerar problemas para o síndico ou para o condômino que teve a iniciativa de realização da obra.
Aliás, como em tudo na vida, a prevenção é sempre menos onerosa que a remediação, para isso existem os profissionais de cada área.
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