Há alguns anos, os Censos Imobiliários confeccionados e publicados pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo não deixam dúvidas de que o centro nervoso desse setor está em Itaparica, no litoral de Vila Velha. Trata-se, na verdade, de um processo histórico e também pragmático, já que se trata de dinheiro. Para se ter ideia, o 42º Censo Imobiliário do Sinduscon contabilizou 16 empreendimentos imobiliários na Serra, enquanto em Vila Velha estão sendo executados 64, dos quais Itaparica é a queridinha do mercado.
No que tange às variáveis históricas que explicam isso, nenhuma é tão explicitamente importante quanto a construção da Terceira Ponte no início de 1990, que interligou o até então pouco povoado litoral de Vila Velha com os centros imobiliários emergentes na Praia do Canto, Enseada do Suá e Bento Ferreira. A ponte foi o vetor necessário para que a Praia da Costa e Itapuã entrassem na mira das construtoras no rescaldo da mudança do padrão de ocupação de Vitória do Centro da cidade rumo ao litoral.
No que diz respeito aos aspectos pragmáticos do mercado, transcorridos alguns bons anos, esse processo — que ainda não cessou — levou o desenvolvimento urbano a Itaparica, cujo metro quadrado é relativamente mais competitivo, a paisagem natural é um espetáculo à parte, há poucas restrições para construção e ainda se aproxima de Guarapari, que há alguns anos passou a ser parte da Região Metropolitana da Grande Vitória com acesso a linhas de transporte coletivo.
Além disso, trata-se de um local que tem vocação para diversos tipos de empreendimentos, atendendo a uma gama maior de consumidores, desde altíssimo padrão até projetos imobiliários mais em conta. É uma realidade muito diferente da Serra, em que o mercado imobiliário entendeu ser um local de vocação destinado a projetos classificados como econômicos (ECO) em proporção aos de médio e alto padrão (MAP). É um contraste também com o mercado imobiliário de Vitória, do qual é exclusivo para MAP. Ou seja, esse entendimento da pluralidade vocacional de Itaparica tornou o local propício para que todas as construtoras corressem em busca de áreas e projetos.
É importante considerar que, pelo fato de Itaparica estar na centralidade imobiliária do Espírito Santo, naturalmente surge também a vocação para empreendimentos comerciais, já que com mais pessoas de poder aquisitivo médio para cima, cresce também a demanda por serviços como medicina privada, estética, advocacia, etc. Na Serra, de acordo com o Sinduscon, não há nenhum empreendimento comercial em produção feito por construtoras, que na prática, são os prédios de salas comerciais, tais como aqueles da Lorenge localizados na Praça da Luz em Laranjeiras, inaugurados durante o boom imobiliário da Serra ocorrido há pouco mais de uma década. Já em Vila Velha, foram contabilizados 22 projetos comerciais; é um verdadeiro fosso de investimentos da construção civil entre as duas cidades.
Vale esclarecer: não é que não existam empreendimentos comerciais na Serra, pois existem, tal como o complexo comercial sendo erguido nos fundos do Hospital Meridional em Laranjeiras, mas os dados do Sinduscon dizem respeito ao mercado da construção civil fomentado pelas diversas construtoras (72 para ser exato) e não investimentos realizados por empreendedores individuais.
Mas a Serra pode e deve reverter essa tendência, pois se tratando de litoral, os 23 km de praia da Serra não perdem em nada para Vila Velha; porém, precisa de estímulo, mudança nos regramentos e, fundamentalmente, na mentalidade. A porta de entrada para o setor da construção civil/imobiliário é naturalmente Manguinhos. Há muitos donos e proprietários de terra com desejo e vontade de fazer negócio na região, porém esbarram em um pequeno, porém difícil e articulado grupo de moradores que insistem na utopia de fazer de Manguinhos um reduto pessoal.
Para se ter ideia, até as regras contidas no Plano Diretor Municipal (PDM) são diferenciadas em Manguinhos, restringindo diversos aspectos, tais como a altura do empreendimento, limitada apenas ao térreo e mais um andar. Além disso, proíbe construções geminadas e diversas outras limitações que tiram absolutamente a competitividade da região.
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Na verdade, Manguinhos é classificada no zoneamento da cidade como uma ZOC (Zona de Ocupação Controlada) e para piorar, dentro de algum local classificada como ZOC, há um sub zoneamento, que é de proteção ambiental, o que embaralha ainda mais a legislação, cria entendimentos conflitantes entre Idaf e Semma, aumenta a burocracia e dificulta investimentos.
Só para ter ideia até a pavimentação é dificultada, o que é um ponto explicitamente limitante ao crescimento urbano da região e que não faz mais o menor sentido sob o aspecto de uma cidade com as potencialidades da Serra. Enquanto essa porta continuar fechada, o litoral serrano ficará fadado ao subdesenvolvimento. Em geral, o desenvolvimento urbano irradia, por isso se a urbanização vertical de médio e alto padrão chegasse em Manguinhos, ela poderia também se estender a Jacaraípe, assim como ocorre hoje em Itaparica, que atualmente ocupa o espaço que a Praia da Costa já ocupou no bojo dos investimentos privados.
Atrair investimentos imobiliários de alto e médio padrão é uma necessidade em termos de planejamento na Serra. Pois é um público que naturalmente consome mais e, por isso, paga mais imposto, gira a economia e gera riqueza sem necessariamente ser tão dependente da oferta de serviços públicos.
A população da Serra cresce a um ritmo acelerado, mas continua atraindo um perfil populacional que obriga a cidade a aumentar sua estrutura de atendimento em saúde e educação, por exemplo, de forma que, numa hipotética crise, poderá haver problemas. Em um contexto de crise, por algum motivo que for, como continuar gerenciando 80 mil alunos matriculados no sistema de educação municipal da Serra? Ou manter um ritmo de 160 mil atendimentos/mês nas UPAs da cidade?
Equilibrar o perfil populacional é um dos maiores desafios da cidade, e isso se faz por meio da habitação articulada através da construção civil e do mercado imobiliário. A Serra precisa desviar esse fluxo de investimentos que hoje estão concentrados em Itaparica; Manguinhos pode ser o ponto de partida desse processo de ocupação urbana vertical de médio e alto padrão rumo ao litoral serrano, mas, para isso, a permissibilidade do regramento de uso e ocupação do solo tem que ser revista. É lógico que existe o interesse da comunidade, mas este não deve se sobrepor ao interesse coletivo de uma cidade com 130 bairros e 520 mil habitantes. Além disso, nem mesmo dentro de Manguinhos, essas restrições são recebidas de forma unânime.
Manguinhos parece sofrer da mesma mentalidade antiurbanista e conservacionista que outras comunidades surgidas antes de 1960 têm, como Pitanga, por exemplo. Ou seja, são aqueles locais que já existiam ‘na Serra original’, por assim dizer, aquela antiga cidade da cultura secular que foi engolida pelo processo de industrialização impulsionado pelo capital internacional dos grandes projetos, que criou o Complexo de Tubarão e transformou a Serra na cidade que conhecemos hoje. O problema disso é que, efetivamente, Manguinhos ocupa uma posição muito estratégica para que a construção civil e o mercado imobiliário descubram que a Serra possui 23 km de litoral, com praias exuberantes e um potencial igual ou maior que a Praia da Costa, Itapuã e Itaparica; até porque a Serra é a única cidade limítrofe a Vitória pelo continente.
Esse item precisa ser levado em conta no planejamento estratégico da cidade, especialmente na esteira dos debates que serão realizados caso a terceira estrada ligando Serra e Vitória realmente saia do papel. Essa estrada vai ligar o litoral da Serra ao de Vitória, e Manguinhos pode exercer um papel mais do que fundamental no desvio da rota dos projetos imobiliários de Vitória e Vila Velha para a Serra, equilibrando o perfil populacional, aumentando o consumo local e, por tabela, a arrecadação pública, tanto para proteger o orçamento municipal quanto para prestar um serviço público melhor.
