Preço médio do m² de residências à venda na Serra valorizou até 110% em 4 anos

Investir em imóveis na Serra segue sendo um bom negócio para quem tem um dinheiro sobrando ou sabe os caminhos do mercado imobiliário. Segundo dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon), de 2019 a 2023, o valor médio do m² dos imóveis residenciais à venda na cidade apresentou valorização de mercado de 110%, no caso de residências de 3 quartos, e de 52% para aqueles imóveis de 2 quartos. Esses números foram compilados e comparados por meio do 34º Censo Imobiliário referente ao 2º Semestre de 2019 e do 42º Censo Imobiliário relativo ao 2º Semestre de 2023, ambos realizados e divulgados pelo Sinduscon.

A valorização imobiliária na Serra é um fenômeno que segue a tendência da Grande Vitória – ainda que, entre as cidades da região metropolitana, Vila Velha continue liderando a quantidade de lançamentos de empreendimentos residenciais, especialmente na sua zona litorânea entre a Praia da Costa e Itaparica.

Evidentemente, trata-se de uma taxa média de valorização do m², o que significa que há regiões na Serra em que essa taxa foi maior e, em outros locais, menor. No geral, no segundo semestre de 2019, o preço médio do m² de área privativa das unidades disponíveis para venda, que incluem empreendimentos já entregues e em produção, era de R$ 3.492,53 para 2 quartos. Já no segundo semestre de 2023, esse valor subiu para R$ 5.313, o que representa uma valorização percentual de 52,12%.

Na Serra, atualmente, existem 16 empreendimentos imobiliários em produção, entre condomínios verticais, horizontais, loteamentos e expansões de projetos já consolidados. Esse volume deve gerar 3.587 unidades residenciais. A maior parte é de unidades de 2 quartos, o que segue um padrão já registrado há muitos anos na cidade, desde a explosão de condomínios de prédios, especialmente a partir de 2007-2008, fase que ficou conhecida como o ‘boom imobiliário’ da Serra, em que foram estabelecidas as expansões residenciais satélites ao bairro Parque Residencial Laranjeiras, tais como Laranjeiras II, posteriormente renomeada para Morada de Laranjeiras e Colina de Laranjeiras, atualmente o bairro mais populoso da cidade (IBGE – 2022).

Já no que diz respeito ao preço médio do m² de área privativa das unidades disponíveis para venda de 3 quartos, a valorização foi muito maior. Entre 2019 e 2023, o m² sofreu uma valorização imobiliária de 110,52%, saltando de R$ 3.993 para R$ 8.406 em apenas 4 anos. É a lógica de mercado mais básica: oferta e demanda. Se há uma oferta maior de unidades habitacionais de 2 quartos, patentemente, a valorização será menor, em comparação com as unidades habitacionais de três quartos, que têm menor oferta no mercado imobiliário da Serra.

Diferença do perfil

Aliás, essa tipologia é um item marcante nesse aspecto, considerando que, entre os 16 empreendimentos em produção na Serra (estágios: planta, fundação, estrutura ou acabamento), nenhum possui unidades habitacionais de 4 quartos, muito diferente de Vitória e Vila Velha. De fato, é grande a diferença do perfil imobiliário entre a Serra e essas duas cidades. Enquanto quase 40% dos empreendimentos em produção na Serra estão enquadrados no segmento econômico (ECO), em Vila Velha, esse percentual é de 26,6% e, em Vitória, é de 0%, ou seja, não há nenhum projeto imobiliário em execução na capital voltado ao público de baixa renda.

E isso é refletido diretamente na relação de quantidade de empreendimentos em produção versus quantidade de unidades habitacionais. Novamente, vamos aos números: a estimativa é de que os 16 empreendimentos imobiliários da Serra gerem 3.587 unidades residenciais. Em Vitória, atualmente, há 59 projetos imobiliários sendo executados, porém, estima-se que esse volume acarrete 2.867 unidades habitacionais.  Isso ocorre exatamente devido ao perfil dos empreendimentos. Enquanto na Serra, o mercado imobiliário aposta em projetos grandes na perspectiva populacional, com muitas torres de apartamentos, por exemplo – em sua maioria de 2 quartos – que criam verdadeiros bairros paralelos dentro de muros fechados, em Vitória a aposta é em projetos menores, geralmente de um único prédio, por exemplo, mas de altíssimo valor agregado de 3 ou 4 quartos [alguns até mais], com duas ou três vagas de estacionamento [alguns até mais também], voltado à elite econômica, desde a concepção ao acabamento.

Esse é um aspecto que confere à governança pública da Serra alguns desafios extras, já que são inseridos na cidade um público altamente dependente de serviços ofertados pelo poder público, tais como escolas, creches e unidades de saúde, o que vai escalonando a demanda, sem que necessariamente o Orçamento da Prefeitura da Serra acompanhe esse crescimento.

Já Vila Velha fica num meio termo. Diferente da Serra, em que é evidente a preferência das construtoras por empreendimentos de baixo padrão, em contraste com Vitória, que é exclusiva para projetos de alto padrão, Vila Velha conseguiu desenvolver uma vocação para atender aos dois públicos (com pouco mais prevalência para o segmento de médio e alto padrão), além de acumular também projetos imobiliários destinados a negócios e salas comerciais, uma das razões que fazem da cidade o centro da atividade imobiliária capixaba. Não por essa razão, a cidade canela-verde tem 86 empreendimentos em produção que somam 7.683 unidades residenciais.

Projetos imobiliários da Serra

Em relação aos empreendimentos no território da Serra, a maioria segue no distrito de Carapina, com ênfase na região do Planalto de Carapina. Das 3.587 unidades residenciais em construção, 1.147 se localizam nos bairros Morada de Laranjeiras; Jardim Limoeiro; Planalto de Carapina (o bairro); Central Carapina; Chácara Parreiral; Jardim Tropical; Jardim Limoeiro; e Parque Residencial Laranjeiras.

Há um movimento interessante também no litoral, na região de Jacaraípe. Por lá, estão sendo construídas 1.096 unidades residenciais, nos bairros São Pedro; Sítio Irema (Praia da Baleia); Bairro das Laranjeiras e São Patrício. A região do Civit, que está na porção central do município e se desenvolveu a reboque do CIVIT I e posteriormente na escalada de Porto Canoa, tem também um peso bastante expressivo na divisão territorial desses investimentos imobiliários. Ao todo, os bairros Porto Canoa; Maringá e Planície da Serra somam 832 unidades residenciais em produção.

Por fim, o litoral sul da Serra, que por anos sofre com o isolamento geográfico provocado pelo Complexo de Tubarão, tem também atraído olhares do setor imobiliário. Ao todo, 512 unidades residenciais estão em produção nos bairros Balneário de Carapebus e Bicanga. Aliás, essa região tem enorme potencial imobiliário, caso o empréstimo internacional pleiteado pela Prefeitura da Serra se concretize. Isso porque, entre os projetos de infraestrutura rodoviária, está a terceira estrada ligando Serra a Vitória, que conectaria o litoral sul da cidade com a capital, passando pelas bordas do Complexo de Tubarão. Esse projeto pode dar uma nova dinâmica de ocupação para a região, talvez até similar ao litoral de Vila Velha entre a Praia da Costa e Itaparica após a inauguração da terceira ponte, local que antes era quase despovoado e hoje em dia recebe os investimentos imobiliários mais volumosos.